Kapitals eiendomspanel så skyer på himmelen da vi samlet det i sommer. “Kan bli et av de svakeste markedene noen gang,” var budskapet om høsten fra de erfarne ekspertene under treffet på Sommerro.
– Overskriften fra slutten av august stemmer godt, sier partner Roar Sandnes i Akershus Eiendom nå.
Transaksjonsmarkedet har mer eller mindre stoppet opp. Det snakkes om verdifall på over 20 prosent. Finansavisen skrev nylig om brannsalg hos Merkantilbygg og Pål G. Gundersen, som har åtte milliarder i gjeld og vil komme godt over en halv milliard kroner i renter i år. Det er bortimot en dobling fra i fjor. I etterkant har selskapet gått ut og avdramatisert situasjonen.
Arctic Securities’ syndikat på Fornebu sliter. Equinor-bygget, som ble kjøpt for 3,9 milliarder i 2016 og ble verdsatt til på 4,3 milliarder i fjor sommer, har nå falt til under 3,6 milliarder kroner. Til tross for at det er hentet inn nesten en halv milliard kroner til refinansiering og dekning av tilleggssikkerhet, vil Arctic nå selge krisebygget, sto det i en annen artikkel i Kapitals søsterpublikasjon.
Falt over 60 prosent fra 2021
Sandnes forteller at de har mange mandater fra kunder som ønsker/må selge.
– Det er svært krevende å få kjøper og selger til å møtes, og de få budaksepter vi får på plass, er ikke rett frem å få finansiert på akseptable nivåer, sier Sandnes.
Peter T. Malling, arbeidende styreleder hos konkurrenten Eiendomshuset Malling & Co, opplever det samme. Selskapet tror det blir en økning i transaksjonsvolumet i andre halvår.
– Vi spår totalt et volum på 60 milliarder i 2024, marginalt opp fra i år, sier Malling.
I toppåret 2021 ble det omsatt næringseiendom for rundt 160 milliarder kroner.
– Forsvarer ikke leienivået
Panelet tror prime yield skal noe mer opp neste år, før den eventuelt flater ut eller går ned.
– Vi nærmer vi oss fem prosent så lenge styringsrenten er satt til 4,25 prosent og kjøpere må finansiere seg på 6,5–7 prosent rente, sier Sandnes.
Andreas Jul Røsjø er administrerende direktør i familieeide Møller Eiendom og mener næringseiendom som forretningsmodell ikke fungerer for tiden.
– På dagens rente- og yield-forutsetninger forsvarer ikke leienivået investeringen ved nyutleie, påpeker Jul Røsjø.
Toppleien i CBD er justert opp fra 6.000 til 6.200 kr pr. kvadratmeter. Panelet tror den vil stoppe der. Det er en økning i brukere som får kalde føtter når det skal inngås lange kontrakter på dette nivået. Økt bruk av hjemmekontor svekker trolig etterspørselssiden på alle nivåer.
– Det krever mer egenkapital både å erverve og utvikle eiendom, og det vil påvirke markedet i 2024 også. Den gode gamle “cash is king” er tilbake for fullt, påpeker administrerende direktør Ida Aall Gram i familieeide Aspelin Ramm.
– Verdifallet fortsetter
Eiendomsinvestor Christian Ringnes har signalisert at de sitter med en krigskasse og har lastet opp med hotellaksjer i Scandic. Tankreder John Fredriksens Norwegian Property plukket opp det skakkjørte Telegrafen-syndikatet i Kvadraturen til ca. 1,6 milliarder kroner i oktober. Det tilsvarte et fall på 25 prosent på tre år, skrev Finansavisen. Arctic-investorene fikk bare ut 100 av 726 millioner kroner.
– Verdifallet fortsetter, påpeker Jul Røsjø. – Det er mange direktehenvendelser med muligheter for kjøp, men krevende å finne rett pris, sier han.
