Hvordan blir boligprisutviklingen i henholdsvis Norge og Oslo i 2023, spurte vi ekspertene om i fjor. Da varierte svarene rekordmye, med 16 prosentpoengs differanse på landsbasis - og hele 20,5 i hovedstaden.

Fasiten for inneværende år får vi 4. januar, når Eiendom Norge legger frem tallene for desember.

I mellomtiden har vi bedt ekspertene spå boligprisutviklingen for neste år.

På landsbasis tros det på alt fra 11,5 prosent oppgang, til 4 prosent nedgang. I hovedstaden er spriket enda større; her spår en ekspert at prisene vil øke med hele 13 prosent, mens det i motsatt ende av skalaen blir spådd en nedgang på 6 prosent.

Her kan du se ekspertenes forsøk på å se inn i spåkula for boligmarkedet 2024: 

(Se tabell nederst i saken for full oversikt)

Martine Røisland, daglig leder i Røisland & Co:

NORGE: 3,5 prosent

OSLO: 6,5 prosent

Hvorfor: Markedet vil gå noe ned i starten, med bedring mot slutten av året etter flere rentenedsettelser. Det vil fortsatt være en avventende holdning i markedet frem til signalene om rentenedsettelsene kommer. 

I Oslo vil presset i markedet øke utover året som følge av at sekundærboliger er solgt ut og overliggere blir solgt eller trukket fra markedet. En kombinasjon av rentenedsettelser, samt konsekvensene ved en så lav tilførsel av ferdigstilte nye boliger i hovedstaden vil sette fart på utviklingen i markedet siste halvår.

SEKUNDÆRBOLIGER: Martine Røisland i Røisland & Co trekker frem salget av sekundærboliger i Oslo som en viktig faktor for prisene i 2024. Foto: Jørgen Hyvang

Martin Kiligitto, adm. direktør i Nordvik:

NORGE: 2 prosent

OSLO: 5 prosent

Hvorfor: 2024 blir et år uten de store overraskelsene. Renten begynner å bite og legger en demper på høy vekst i boligprisene. Volumene blir som i 2023 – normale. Selv om renten skulle komme ned i 2024, tror jeg ikke det vil føre til noe «take off» på prisene, fordi folk generelt har et høyt kostnadsnivå nå.

I Oslo tror jeg på en fem prosents økning på grunn av høy etterspørsel og lavt tilbud.

KJEDELIG: Adm. direktør i Nordvik, Martin Kiligitto tror 2024 byr på få overraskelser i boligmarkedet. Foto: Iván Kverme

Mari O. Mamre, boligforsker hos OsloMet:

NORGE: 2,5 prosent

OSLO: 3 prosent

Hvorfor: Jeg tror boligmarkedet vil utvikle seg svakt deler av 2024, men at flere områder vil snu i løpet av året i takt med at utsiktene til rentelettelser rykker nærmere. Først er det en stor beholdning av usolgte boliger mange steder som må reprises eller trekkes fra markedet, noe som vil bidra til ytterligere prisfall. Selv om utviklingen i befolkningens økonomi og kjøpskapasitet tilsier en svakere utvikling, vil tilbudssiden bidra til press.

Jeg tror også boligkjøperne blir stadig mer selektive og vil trekke mot boliger med attraktiv beliggenhet og nærhet til viktige funksjoner som tog/bane og tilbudet i området. Utviklingen i lokalt arbeidsliv og befolkningsveksten i et område blir avgjørende og prisen på sentralitet høyere.

SELEKTIVE: Boligforsker Mari O. Mamre tror boligkjøperne blir enda mer selektive, og at prisen på sentrale boliger vil stige mest. Foto: NMBU

Marte Herje Strømme, analytiker i Prognosesenteret:

NORGE: 0 prosent

OSLO: 2 prosent

Hvorfor: Vi anslår en utvikling i boligprisene på 0 prosent. Det innebærer likevel slett ikke en flat utvikling. Bruktboligmarkedet vil være preget av et høyt rentenivå gjennom første halvår, men med et potensielt første rentekutt, avtakende inflasjon og høy lønnsvekst tror vi markedet tar seg opp i andre halvår og dermed havner på null.

I Oslo anslår vi en vekst på 2 prosent. En noe sterkere utvikling her som følge av et veldig lavt boligtilbud vil prege markedet gjennom andre halvår. Det høye rentenivået vil fremdeles dempe utviklingen i første halvår, men den svake tilbudssiden vil prege markedet i større grad. Vi vurderer prognosen som at det er noe større oppside- enn nedsiderisiko.

REGN, MEN..: Analytiker Marte Herje Strømme i Prognosesenteret tror første halvår vil være svakt, men at boligprisene stiger utover året slik at året ender rundt null. Foto: Iván Kverme

Sara Midtgaard, seniorøkonom i Handelsbanken:

NORGE: 4 prosent

OSLO: 5,9 prosent

Hvorfor: Vi tror boligprisene i desember neste år er fire prosent høyere enn desember i år. Fortsatt høy lønnsvekst vil trolig bidra til å presse boligprisene opp allerede før Norges Bank begynner å kutte renten – hvor vi tror første rentekutt kommer august neste år, etterfulgt av kutt i september og desember. Deretter får vi en cocktail av lavt tilbud av nye boliger, rentekutt fra Norges Bank, og stadig høy lønnsvekst. Som vi tror vil resultere i en relativt sterk boligprisvekst allerede i 2024, og ikke minst utover i 2025.

Vi tror på en usedvanlig sterk boligprisvekst allerede neste år i hovedstaden. Det kommer av flere forhold, blant annet lav tilførsel av nye boliger. Vi har estimert et boligunderskudd på 3.000 boliger i Oslo neste år. I tillegg kommer inntekts- og renteeffekten. Renteeffekten er sterkest i Oslo, og vi kan dermed forvente at rentekuttene fra Norges Bank vil stimulere boligprisene mest her.

COCKTAIL: Seniorøkonom Sara Midtgaard i Handelsbanken spår at lavt tilbud av nye boliger, rentekutt fra Norges Bank og stadig høy lønnsvekst vil resultere i sterk boligprisvekst allerede i 2024, og ikke minst utover i 2025. Foto: Iván Kverme

Harald Magnus Andreassen, sjeføkonom i SpareBank 1 Markets:

NORGE: -4 prosent

OSLO: -6 prosent

Hvorfor: Effekten av renteøkningene er ikke uttømt, selv om realprisene på bolig har falt. Oppgangen i norsk økonomi er nå bak oss og ledigheten vil stige noe – fordi Norges Bank ønsker det for å dempe lønns- og prispresset.

Blir renten satt betydelig ned, er det fordi noe har gått galt i norsk økonomi/boligmarkedet – og da er det langt fra sikkert at det setter fyr på boligmarkedet igjen.

Lav rente og høy gjeld har vært en viktigere driver for Oslo enn for landet samlet. Det blir utrolig mye dyrere å kjøpe «tomt» i Oslo etter at boligrenten har steget fra under 2 til 6 prosent.

MEST NEGATIV: Harald Magnus Andreassen i SpareBank 1 Markets er den mest negative av ekspertene, og sier effekten av rentehevingene ikke er ferdig uttømt. Foto: Thomas Bjørnflaten

Mathis Grimstad, adm. direktør i Stor-Oslo Eiendom:

NORGE: 3 prosent

OSLO: 5 prosent

Hvorfor: I 2024 tror vi vi vil se en oppgang i boligprisene så fort renta begynner å falle, en gang mot slutten av året. Boligmarkedet vil i starten av året fortsette å falle en del som følge av den siste renteoppgangen, og en pågående usikkerhet i markedet. Dette snur i andre halvår slik at vi får en boligprisvekst i 2024 på årsbasis.

Den store veksten i boligpriser skjer først i 2025.

TROR PÅ 2025: Mathis Grimstad, adm. direktør i Stor-Oslo Eiendom tror vi får en prisvekst på tre prosent i 2024, men spår at 2025 blir enda sterkere. Foto: Gundersenogmeg

Carl Erik Krefting, eier av Carucel Eiendom og eiendomsinvestor:

NORGE: 3 prosent

OSLO: 4,5 prosent

Hvorfor: Jeg tror boligprisene vil gå ned i Norge frem til sommeren på grunn av høye renter. Vi får trolig første rentekutt i juni. Deretter tror jeg boligprisene vil øke forsiktig, men mindre enn inflasjonen.

I Oslo er underskuddet på nye boliger så stort etter åtte år med manglende boligbygging. Prisene vil derfor stige mer enn i resten av Norge i andre halvår.

FØRST NED, SÅ OPP: Eiendomsinvestor Carl Erik Krefting tror boligprisene vil begynne å stige fra andre halvår. Foto: Iván Kverme

Baard Schumann, partner i Unions boligutviklingsfond:

NORGE: 1,1 prosent

OSLO: 2 prosent

Hvorfor: Jeg tror de første månedene av 2024 vil se prisfall, men at dette snur når vi har fått rentenedsettelse i løpet av sommeren/tidlig høst som bidrar til økte priser i tredje kvartal. Tilbudssiden vil være for lav til å kunne dempe den prisveksten som kommer.

Oslo er motoren i boligmarkedet og får som oftest de største utslag begge veier. Oslo vil se en kraftig prisvekst de neste årene hvis renta stabiliserer seg på et litt lavere nivå enn i dag.

KONSERVATIV, MEN: Baard Schumann i Unions boligutviklingsfond har tro på sterk prisvekst i boligmarkedet, men ikke helt ennå. Foto: NTB

Sverre Molvik, adm. direktør i Selvaag Bolig:

NORGE: 3 prosent

OSLO: 7 prosent

Hvorfor: Høy byggekostnad har bidratt til at det igangsettes bygging av for få boliger. Det er derfor mer sannsynlig at prisen skal opp enn at den skal ned. 

Rentebanen viser rentekutt i andre halvår, og i de to påfølgende årene. Dette vil gi folk økt kjøpekraft og bedre tro på egen økonomi, og boligprisen vil øke i takt med etterspørselen. 

Spesielt Oslo vil kunne få kraftig prisvekst mot slutten av året fordi det er bygget for lite over tid, det er veldig få salgsstarter det neste året, og fordi varelageret av brukte boliger er lavt.

TRO PÅ OSLO: Sverre Molvik, adm. direktør i Selvaag Bolig tror hovedstaden vil ende med en prisvekst som er fire prosentpoeng sterkere enn landet som helhet. Foto: Iván Kverme

Are Oust, boligforsker ved NTNU:

NORGE: 2 prosent

OSLO: 2 prosent

Hvorfor: Ulike effekter står mot hverandre: Rentene har kommet opp på et nivå som gjør at boligkjøp oppleves dyrere og vi vil oppleve noe høyere arbeidsledighet. Samtidig er den underliggende etterspørselsveksten sterk, og vi har høy nominell lønnsvekst.

Det avgjørende blir de psykologiske elementene, forventningene til fremtidig prisutvikling og frykten for å tape penger. Totalt sett tror jeg at dette vil medføre at vi vil få et nytt år med relativt flat prisutvikling.

Oslo har en sterkere underliggende etterspørselsvekst etter boliger enn landet som helhet, og byen evner ikke å skaffe til veie tilstrekkelig med boliger. Likevel gjør de høye boligprisene i Oslo at rentene biter ekstra, noe som virker dempende på prisveksten.

PSYKOLOGI: Professor Are Oust ved NTNU tror psykologien blir viktig i boligmarkedet i 2024. Foto: NTNU

Camilla Sem, partner i Sem&Johnsen:

NORGE: 1 prosent

OSLO: 3 prosent

Hvorfor: Jeg tror at for Norges vedkommende vil vi få en økning på rundt ett prosent i 2024 - renten vil være utslagsgivende her. Høyere utlånsrenter reduserer temperaturen i markedet, men mulig rentenedsettelse i andre halvår er positivt.

For Oslos vedkommende har jeg tro på en økning rundt tre prosent, men jeg tror både på prisvekst og nedgang gjennom året som kommer.

Det er flere faktorer utover den høyere utlånsrenten som vil påvirke boligmarkedet, boligbygging, arbeidsledighet og lønn. Byggebransjen er imidlertid avhengig av at renten skal gå nedover for å få i gang nybygg. Norges Bank kan ikke ensidig bekjempe inflasjonen så rått at byggebransjen «forsvinner».

VARIERENDE: Eiendomsmegler og partner i Sem & Johnsen, Camilla Sem tror Oslo-prisene vil variere gjennom året, men at de ender med en oppgang på tre prosent. Foto: Ivan Kverme

Jan Ludvig Andreassen, sjeføkonom i Eika Gruppen:

NORGE: 11,5 prosent

OSLO: 13 prosent

Hvorfor: Under forutsetning om en kronekurs som vender tilbake til samme nivå som i 2022, og et par rentekutt, vil også boligprisfallet reverseres. Manglende tilgang til nye boliger som følge av lite igangsetting nå i vinter vil styrke prisoppgangen. Jeg tror prisveksten, desember mot desember vil være på 11,5 prosent i Norge, og 13 prosent i Oslo.

EKSTREMT POSITIV:  Jan Ludvig Andreassen, sjeføkonom i Eika Gruppen spår en voldsom prisvekst i 2024, og peker på både kronekursen og rentekutt som forklaring på hvorfor han spår boligprisene til himmels. Foto: Eivind Yggeseth

Kyrre M. Knudsen, sjeføkonom i SpareBank 1 SR-Bank:

NORGE: 1 prosent

OSLO: 1 prosent

Hvorfor: Det mest påfallende med boligmarkedet akkurat nå, er at vi har gått fra å ha svært få til å ha svært mange boliger i markedet.

Vanlig markedslogikk skulle tilsi at vi derfor vil få et like bratt boligprisfall. Men vi har heldigvis en veldig lav arbeidsledighet. Det gjør at de fleste innbyggerne ønsker og klarer å eie stedet der de bor. Den lave ledigheten er nok den beste forsikringen vi har mot et bratt boligprisfall.

Akkurat nå er det faktisk ikke sikkert at boligprisene er en god indikator på hvordan det står til i boligmarkedet. Årsaken er at det er mange flere enn normalt som prøver å selge. Det kan føre til at selgerne etter hvert tar boligen av markedet, fordi de ikke får den prisen de ønsker. 

Oslo påvirkes av hovedstads-fordeler med befolkningsvekst og boligetterspørsel. Byggingen i Oslo har også vært lavere enn etterspørselen gjennom mange år, som har ført til ganske raskt stigende priser siste 10 år.

DENNE FAKTOREN ER VIKTIG: Sjeføkonom Kyrre M. Knudsen i SpareBank 1 SR-Bank peker på den lave arbeidsledigheten som ekstremt viktig for boligprisene. Foto: SpareBank 1 SR Bank

Henning Lauridsen, adm. direktør i Eiendom Norge:

NORGE: 4 prosent

OSLO: 6 prosent

Hvorfor: Etter to år med svak utvikling tror vi at vi får god vekst i boligprisene i Norge 2024. Et godt lønnsoppgjør som gir reallønnsvekst neste år vil virke positivt på prisutviklingen. Det samme gjør ventede rentenedsettelser.

Enkelte byer vil få en sterkere utvikling enn den nasjonale, og vi tror særlig Oslo og Stavanger vil skille seg ut. Det er mindre usikkerhet rundt prisvekst, renter og bokostnader nå enn for et år siden.

Selv om renten er betydelig høyere nå venter vi at rentenedsettelser vil ha større effekt på prisutviklingen her enn ellers i landet og utviklingen kan bli sterk særlig utover høsten.

OPTIMIST: Adm. direktør i Eiendom Norge, Henning Lauridsen er relativt optimistisk til boligprisutviklingen til neste år, og spår prisene opp henholdsvis fire og seks prosent i Norge og i Oslo. Foto: Iván Kverme

Daniel K. Siraj, adm. direktør i Obos:

NORGE: 1 prosent

OSLO: 3 prosent

Hvorfor: Norges Banks siste renteøkning gir økte boliglånsrenter i starten av 2024. Sammen med et fortsatt stort lager av usolgte boliger, trekker det ned prisveksten.

Vi forventer et sesongjustert prisfall gjennom vinteren og våren. Arbeidsmarkedet er ventet å holde seg sterkt, selv om det er utsikter til noe økt ledighet. Det demper prisfallet.

I andre halvår forventer vi at rentekutt, noe nedgang i lageret av usolgte boliger og gradvis bedre reallønnsvekst, trekker prisene opp igjen.

Vi tror på noe sterkere boligprisvekst i Oslo. Rekordlav igangsetting gir svært få ferdigstilte boliger fra slutten av 2024, samtidig som befolkningsveksten er høy. I tillegg har lønnsvekst og rentekutt en ekstra sterk effekt på prisene i Oslo.

FORSIKTIG: Daniel Kjørberg Siraj, adm. direktør i Obos spår en svak oppgang i boligprisene. Foto: Jørgen Hyvang

Kjersti Haugland, sjeføkonom i DNB Markets:

NORGE: 2,5 prosent

OSLO: 2,5 prosent

Hvorfor: Boligprisene vil trolig utvikle seg svakt i vinter, med en noe lavere prisvekst enn det som er normalt for sesongen, ettersom det fortsatt er mange usolgte boliger og Norges Bank nettopp serverte nok en renteheving. 

Fra vårparten venter vi at den sesongjusterte boligprisveksten vil komme tilbake, og tilta gjennom året. Stigende disponible realinntekter blant husholdninger, som følge av lavere prisvekst og fortsatt høy lønnsvekst, og forventninger om rentekutt til høsten, vil bidra til det, sammen med stramheten på tilbudssiden som følge av svært lav nyboligbygging.

Oslos boligeiere har høyere gjeld enn landsgjennomsnittet, noe som taler for at rentehevingene biter mer. På den annen side er det også i Oslo og omegn at stramheten på tilbudssiden er størst. Derfor tror vi ikke at Oslos prisutvikling vil være særlig annerledes enn den nasjonale.

LIKT: Sjeføkonom Kjersti Haugland i DNB Markets spår at boligprisutviklingen blir lik i hovedstaden og på landsbasis. Foto: NTB

Grethe Meier, adm. direktør i Privatmegleren:

NORGE: 3 prosent

OSLO: 5 prosent

Hvorfor: Rentetoppen er nådd, og vi forventer 2-3 rentenedsettelser i 2024. Dette vil påvirke lommeboken og psykologien. Det vil være betydelig befolkningsvekst og et godt lønnsoppgjør for de fleste som påvirker kjøpekraften.

Tilbudssiden vil bli lav på grunn av lav byggeaktivitet, og et stort underliggende boligbyttebehov sammen med økt kjøpekraft vil påvirke etterspørselen. Dette vil dra prisene opp. Og vi er som en saueflokk i boligmarkedet. Går prisene opp vil vi «alle» inn i markedet eller kjøpe noe dyrere.

Det særegne for Oslo i tillegg er at tilbudssiden vil bli enda lavere på grunn av svært lav bygging. I tillegg vet vi at svært mange vil bo i Oslo. Ved økt kjøpekraft vil etterspørselen øke ytterligere, og dette sammen med den svake tilbudssiden vil dra prisene opp enda mer enn for landet for øvrig. De små leilighetene vil dra opp prisene mest.

DENNE BOLIGTYPEN TREKKER OPP: Grethe Meier, adm. direktør i Privatmegleren tror de små leilighetene vil trekke opp prisene i Oslo. Foto: Iván Kverme