I Ullevålsveien 37 på St. Hanshaugen i Oslo ligger det nå en 177 kvadratmeter stor leilighet til salg på markedsplassen Finn, med en total prislapp på solide 16,2 millioner. Boligen holder en relativt grei standard, og har også to balkonger.
Det derimot flere, blant annet Instagram-kontoen «Omgjustdont» reagerer på, er at leiligheten inneholder hele ti soverom, kun ett kjøkken, og ingen stue.
Videre har boligen tre bad av mindre størrelse, men med plass til toalett, dusj og vask.
Boligen markedsføres for salg som et utleiekollektiv for studenter, og blir også brukt som nettopp det i dag.
Krass kritikk
Omgjustdont er kjent for å være en Instagram-konto som harselerer med og gjør narr av ting som er «cringe», hvilket kan oversettes til kleint eller flaut.
På profilen, som for øvrig har hele 358.000 følgere, er det publisert bilde av to planløsninger, hvor den ene viser nevnte leilighet. I kommentarfeltet «slaktes» boligen, og en bruker skriver blant annet: «Hvor er stuen? Tror noen misforsto «stue» for å bety «stue inn flest mulig mennesker»».
Andre karakteristikker lyder blant annet «Bolighaier er avskum og «Fritzels drømmekjeller». En bruker tror ikke på at planløsningen er ekte, og kaller bildet en spøk.
En annen bruker skriver at han tidligere bodde i det nevnte kollektivet, og at han betalte 8.000 kroner i måneden for rom nummer 9. I tillegg skriver han at det ene rommet visstnok kostet 11.000.
«Det skitneste kollektivet jeg har bodd i, til tross for vaskehjelp som kom og «vasket» en gang i uken», skriver han videre.
Avvik fra godkjente byggetegninger
Det er investor og Sveits-flyktning Jens Rugseth som selger leiligheten, gjennom selskapet Rugz Eiendom AS. Av Finn-annonsen fremgår det at boligen selges med ti aktive leieforhold, som er inngått i 2023.
Leieinntektene utgjør med dagens leieforhold 86.600 kroner i måneden, hvilket gir en gjennomsnittlig månedsleie på 8.660 kroner pr. soverom.
Videre gjøres det også oppmerksom på at det er avvik mellom godkjente byggetegninger og dagens planløsning.
Under punktet «Ferdigattest / brukstillatelse» i salgsoppgaven fremgår det at leiligheten er bygget om til ti soverom og tre bad uten at det er søkt Oslo kommune.
«Leilighetens areal en betydelig andel soverom. Dersom Oslo Kommune krever at ett eller flere av soverommene gjøres om til stue/at leiligheten må settes tilbake til byggemeldt stand, evt. at leiligheten bruksendres til næring som følge av andel soverom og utleie, vil ikke kjøper kunne kreve erstatning fra selger/megler for hverken tapte leieinntekter eller tapt salgsverdi. Dette er kjøpers risiko», heter det videre.
– Mister ikke nattesøvnen
Hovedpersonen selv tar kritikken med stoisk ro, og sier han er blitt kalt langt verre ting enn «utleiehai», blant annet av LO-sjef Peggy Hessen Følsvik.
– Jeg mister ikke akkurat nattesøvnen av det. Dette er en del av den politiske modellen vi har i Norge, hvor jeg tar all risikoen og får all kjeften, sier han, før han utdyper:
– Jeg hadde tjent mer på å ha pengene i banken enn i utleieboliger med de skattene vi har nå, og hvis jeg er en utleiehai, så er staten en dobbelt så stor skattehai. Banken og staten sitter igjen med to tredeler av verdiskapingen, men slipper unna kritikk.
Rugseth mener grunnen til at mange utleiere har valgt å bygge flest mulig soverom og å skru opp leien er fordi de ikke har noe valg.
– Avkastningen er rett og slett alt for dårlig, og det eneste man kan gjøre for å forsvare investeringen er å sørge for nok inntekter til å dekke skatten og renteutgiftene.
I tillegg er det ifølge ham rett og slett så stort press i utleiemarkedet at man må tilby flest mulig rom for å dekke opp for tilbudsunderskuddet.
– Slike planløsninger som dette er ganske vanlig i Oslo, påpeker han.
Sveits-utflytteren forsøker nå først å selge den ene utleieboligen, før han vil vurdere å selge flere.
– Det er rett og slett for krevende å følge opp når man bor i utlandet, fremhever han.
Rugseth kjøpte for øvrig leiligheten for 15,49 millioner for halvannet år siden, og vil med det ikke sitte igjen med noen salgsgevinst om boligen selges til prisforlangende.
Brutto yielden ved kjøp til prisantydning tilsvarer rundt 6,5 prosent, men kjøper er i så fall avhengig av å stille med egenkapital på mellom 40 og 50 prosent eller mer, litt avhengig av driftskostnadene, for å ha en positiv kontantstrøm privat med dagens rentebetingelser.
I selskap er ofte renten enda høyere, og skatten det samme. Dermed skal det en del til for å gå i pluss med dagens regnestykke, og kjøpet blir i større grad et veddemål på prisvekst og lavere renter i fremtiden.
