Baard Schumann er til daglig leder for boligutbyggeren Union Residential Development, men sysler også med utleie av boliger gjennom selskapet Quality Living Residential (QLR), som han tok initiativ til i 2018.
Ideen var å kjøpe hele boligblokker for utleie, men til tross for mange presseoppslag om skyhøye leiepriser, er det så lite å tjene på utleie at selskapet nå er i ferd med å selge den ene av sine to eiendommer.
– Akkurat nå er det mer lønnsomt å leie enn å eie. Leieprisene er ikke for høye, de må i utgangspunktet opp 20–25 prosent for å få dette til å gå rundt, sier Schumann, som er styreformann og eier 2,8 prosent av QLR.
Misunnelsen har vært for stor! Det er ingen som skal tjene på dette lenger Baard Schumann, Quality Living Residential
To ekstra månedsleier
Gapet mellom utleiernes og leietagernes virkelighetsoppfatning kunne ikke blitt større. Onsdag slapp Husleie.no sin såkalte husleieindeks for fjerde kvartal 2023.
– Vi har aldri målt høyere leiepriser i Norge, uttaler daglig leder Kjetil J. Olsen i Husleie.no i en pressemelding.
- Snittleieprisen i Norge er 12.387 kroner per måned – opp 7,5 prosent i forhold til fjerde kvartal 2022.
- I Oslo er snittleien 16.011 kroner – opp 6,5 prosent.
- I Bergen er snittleien 11.688 kroner – opp 6,8 prosent.
- I Trondheim er snittleien 12.476 kroner – opp 9,5 prosent.
– Gjennomsnittsleietakeren har siden pandemien fått rundt 24.000 kroner mer å betale i husleie i året, hvilket tilsvarer to ekstra månedlige husleier, kommenterer Olsen.
Forsvinner i renter og skatt
Likevel er det altså ingen gullgruve å leie ut boliger på dette prisnivået i hovedstaden – snarere tvert imot. Om en privatperson skulle lånefinansiere en nyinnkjøpt utleiebolig med eksempelvis 50 prosent, vil fortjenesten neppe overstige en slapp innskuddsrente etter at renter, skatt på leieinntekt og formuesskatt er trukket fra. I enkelte tilfeller kan regnestykket bli negativt.
– Med de nyboligprisene som er i dag, greier du ikke å regne hjem utleie i Oslo. Det er ikke kjangs, sier Schumann.
Leieinntekt beskattes normalt med 22 prosent, men om utleien regnes som næringsvirksomhet, kan skatten nå helt opp i 50,6 prosent, ifølge Skatteetaten.
Utleieboliger – på fagspråket kalt sekundærboliger – fikk tidligere verdsettelsesrabatt når formuen skulle beregnes, men denne rabatten er nå helt fjernet. Dermed må du som privatperson betale like mye formuesskatt fra en utleiebolig som om du hadde solgt boligen og puttet hele beløpet på konto.
Quality Living Residential
- Boligutleieselskap etablert i 2018. Har en portefølje på 198 utleieleiligheter på Ulven i Oslo.
- Initiativtager var tidligere toppsjef i Selvaag Bolig, Baard Schumann.
- Største aksjonær er Oslo Pensjonsforsikring, med drøyt 25 prosent av aksjene. På den meget lange aksjonærlisten finnes også Henrik Baumann, Nils Eirik Wenaas, Kristian G. Lundkvist, Morten Astrup, Lasse Røsnes, Lars Even Moe, Øystein Landvik og Bjørn Henningsen.
- Schumann, som er styreleder, eier 2,79 prosent av selskapet.
– De som har drevet med utleie i mange år, de ser at med de skattemessige konsekvensene dette får, er det bedre å selge utleieboligene og satse på noe annet, sier Schumann.
– Det er en villet politikk. Misunnelsen har vært for stor! Det er ingen som skal tjene på dette lenger, hevder han.
– Funker svært dårlig
På Brattlikollen, mellom Ryen og Ekeberg i Oslo, kjøpte QLR i 2021 et boligprosjekt med det som skulle bli 93 utleieboliger – 75 leiligheter, hvorav 18 fireromsleiligheter med separat utleiedel.
Nå som prosjektet står ferdig, er leilighetene i stedet lagt ut for salg.
– Det er helt riktig at dette ikke gikk som planlagt. Med dagens rentekostnader er det ikke noe god butikk å leie ut, sier Schumann.
SKULLE LEIES UT: Men slik ble det ikke her på Brattlikollen. Nå selges i stedet de 75 leilighetene. Foto: Gard Setsaas
– Fungerer egentlig forretningsmodellen til QLR om realboligprisene ikke stiger?
– Den funker svært dårlig. Om man kjøper en utleiebolig med bare egenkapital, kan man få en avkastning på 4 prosent. Det kan passe for pensjonskasser og institusjonelle investorer som vil ha stabile og lange kontantstrømmer.
Finansavisen og Kapital har tidligere rapportert om at flere store utleieinvestorer kvitter seg med utleieleiligheter. Sist høst kunne Norges Eiendomsmeglerforbund melde om at andelen sekundærboliger i Oslo var nede i 14,9 prosent – et nytt bunnivå. I løpet av fire år var det blitt 7.226 færre slike boliger.
– Når disse bygårdene sakte, men sikkert tømmes for utleieboliger, da begynner det å bli tøft. Med samtidig innvandring og tilflytting? Det går ikke i hop, sier Schumann.
– Vi fortrenger folk fra Oslo og ut til forstedene; Ås, Vestby, Moss. Det er forsåvidt det samme som skjer mange andre steder i verden – bare se på London, der det er vanlig å bruke en time på å reise inn til byen, fortsetter han.
NÆR SMERTETERSKELEN: Filip Åkerholt, daglig leder i Quality Living Residential. Foto: Quality Living Residential
Mens man lett kan argumentere for at London er full, kan det samme knapt sies om Oslo. Schumann mener det bør legges bedre til rette for mer boligbygging innenfor bygrensen.
– Det som skjer nå, er at det etableres et klasseskille, hevder han.
Kjøpte billig av Obos
QLR har nå pauset jakten på nye eiendommer for utleie, og konsentrerer driften om sin ene eiendom, som ligger på Ulven, øst i Oslo. Der er samtlige 198 leiligheter utleid.
Ettersom hele boligprosjektet ble kjøpt av Obos for bare 72.000 kroner per kvadratmeter mens strøket var enda mer industrielt enn det er i dag, er investeringen over nullpunktet.
Før lå en toroms på 15.000 kroner, nå leier vi ut for 18.000. Det begynner å nå en smerteterskel Filip Åkerholt, Quality Living Residential
– Ihvertfall går det fint på Ulven, det er et litt annet prosjekt enn det på Brattlikollen. Men selvfølgelig går det dårligere enn vi hadde håpet på, sier daglig leder i QLR, Filip Åkerholt.
Også her er leieprisene skrudd opp.
– Før lå en toroms på 15.000 kroner, nå leier vi ut for 18.000. Det begynner å nå en smerteterskel, og det er dyrt for hver enkelt leietager. Men samtidig er det dyrt å sitte på leilighetene, og vi skulle hatt mye mer for å ha en god avkastning, sier han.
Prosjektet på Brattlikollen ble ifølge Schumann kjøpt for rundt 82.000 kroner per kvadratmeter tilbake i 2021. Nå selges leilighetene ut enkeltvis med en snittpris på 95–96.000 kroner meteren. Heller ikke det er enkelt, selv om alt er innflyttingsklart.
– Salget gikk veldig trått før jul, men foreløpig i år selger vi bra, hevder Åkerholt.
Nesten halvparten av de 75 leilighetene skal nå være solgt, fire måneder etter at salget offisielt startet. Da var 17 av dem solgt på forhånd.
– Jeg skjønner godt at folk selger sekundærboligen. Eventuelt kan man leie den ut og ikke tjene penger, men håpe på verdistigning. Vi gjør jo det, det er ikke bare utleien vi skal tjene på, sier Åkerholt.
