NOREFJELL: – Det er som med aksjemarkedet. Det å legge til grunn at boligprisene skal den ene eller den andre veien er fånyttes, sier sjeføkonom Harald Magnus Andreassen i SpareBank 1 Markets.
Finansavisen møter ham under Estate Medias årlige eiendomsdager på Norefjell, som ble avholdt ved inngangen til helgen. Anledningen er like enkel som utfallet er diffust:
Ved nyttår spurte vi 18 fremtredende boligtopper og økonomer om hva de tror om boligprisene i 2024. To herrer med etternavn Andreassen utpekte seg som mest uenige. Svarene deres sprikte mellom en prisvekst på minus 4 prosent og pluss 11,5 prosent for landet som helhet.
For Oslo var intervallet enda drøyere: Mens Harald Magnus Andreassen mener de nominelle prisene skal falle med 6 prosent, tror hans ekvivalent i Eika Gruppen, Jan Ludvig Andreassen, at prisene skal stige med 13 prosent.
Boligtempen 2024
| Navn | Selskap | Norge | Oslo |
| Jan Ludvig Andreassen | Eika Gruppen | 11,5 % | 13 % |
| Henning Lauridsen | Eiendom Norge | 4 % | 6 % |
| Sara Midtgaard | Handelsbanken | 4 % | 5,9 % |
| Martine Røiseland | Røisland & Co | 3,5 % | 6,5 % |
| Sverre Molvik | Selvaag Bolig | 3 % | 7 % |
| Grethe Meier | Privatmegleren | 3 % | 5 % |
| Mathis Grimstad | Stor-Oslo Eiendom | 3 % | 5 % |
| Carl Erik Krefting | Carucel Eiendom | 3 % | 4,5 % |
| Mari O. Mamre | OsloMet | 2,5 % | 3 % |
| Kjersti Haugland | DNB Markets | 2,5 % | 2,5 % |
| Martin Kiligitto | Nordvik | 2 % | 5 % |
| Are Oust | NTNU | 2 % | 2 % |
| Baard Schumann | Union Residential Development | 1,1 % | 2 % |
| Camilla Sem | Sem & Johnsen | 1 % | 3 % |
| Daniel K. Siraj | Obos | 1 % | 3 % |
| Kyrre M. Knudsen | SpareBank 1 SR-Bank | 1 % | 1 % |
| Marte Herje Strømme | Prognosesenteret | 0 % | 2 % |
| Harald Magnus Andreassen | SpareBank 1 Markets | −4 % | −6 % |
Reelt sett billigere
Samme etternavn, utdannelse og stillingstittel til tross, Andreassen og Andreassen synes å befinne seg i to ulike økonomier.
– Det er et ekstremt stort sprik i prognosene her – hva skal folk tro?
– Det viktigste er at ingen – hverken med en økonomisk modell eller noe annet, kan si hva boligprisene vil bli. Jeg ville aldri basert en kjøpsbeslutning på om boligprisene skal opp eller ned de neste to eller tre årene, sier Andreassen.
– Du er kjent for å spå boligprisene ned?
– Det underliggende er at jeg har en sterk mistanke om at boligprisene har vært for høye. Noen få land gikk klar av finanskrisen og boligpriskrakket og økningen i ledigheten som fulgte. De kunne fortsette festen. Derfor kunne boligprisene stige. Når det har brygget opp til uro i Norge, har jeg vært bekymret for at det kunne utløse et fall i prisene. Og nå er jeg bekymret for at kapitalkostnaden for å eie bolig er blitt veldig høy, sier han.
– Sjokket med en så kraftig renteoppgang – jeg trodde det skulle få en effekt.
Men de mange rentehevingene fra Norges Bank etter pandemien – den seneste til 4,5 prosent i desember – har altså ikke tatt knekken på boligmarkedet, vel å merke markedet for brukte boliger.
Ifølge Eiendom Norge steg prisene for slike boliger med 1,5 prosent i 2022, etterfulgt av en økning på 0,5 prosent i fjor.
Men ettersom inflasjonen er langt høyere, er boligene reelt sett blitt mindre verdt.
– Realboligprisene er tilbake til der de var i 2016, presiserer Andreassen, heretter sitert med fornavn.
– Ligger til rette for vekst
For på Norefjell er også Harald Magnus Andreassens langt mer optimistiske navnebror. Han synes slett ikke boligprisene i Norge er for høye, og viser til at medianprisen for en bruktbolig er cirka 3,7 millioner kroner, med en kvadratmeterpris på omtrent 50.000.
Jeg satte mine intellektuelle sjetonger på at denne hesten skulle vinneJan Ludvig Andreassen, Eika Gruppen
– Det er cirka tre ganger inntekten for en husholdning med to sykepleiere. Min prognose er at vi går til henholdsvis 4,1 millioner og 56.000 kroner. Alt ligger til rette for en kraftig og vedvarende boligprisvekst, sier Jan Ludvig Andreassen, sjeføkonom i Eika Gruppen, som altså spår de nasjonale prisene opp 11,5 prosent i år.
– Hva tenker du når du hører dette? Er Jan Ludvig helt på jordet?
– Jan kan selvsagt få rett. Med det grunnleggende er dette: Det er åpenbart at lave renter fører til at boligprisene stiger, men er det da slik at høye renter ikke fører til at boligprisene faller? Det synes jeg ikke virker fornuftig. Tenk på at næringsbygg har falt ganske kraftig i verdi, sier Harald Magnus.
Se på odds
Det de to imidlertid er enige om, er Harald Magnus' åpningspoeng: At skråsikre spådommer om boligprisene bør tas med en sleiv salt.
– Synes du det Harald Magnus sier om boligprisfall er idiotisk?
– Å nei, det er helt greit. Det en leser bør gjøre er å bruke konsensus i prognosene, sier Jan Ludvig.
Han trekker frem en kronikk som skal ha stått på trykk i Bergens Tidende, der poenget var at sjeføkonomer er som «astrologer for menn i dress» – eller noe i den duren.
– For det første er det en fornærmelse mot astrologer. Jeg har sagt mye stygt om astrologer før, men jeg har fått mer respekt for dem på mine eldre dager, sier Jan Ludvig (59).
– Så gammel er ikke jeg blitt ennå, parerer Harald Magnus (67).
Boligprisjusteringer pleier å ta tre til fem årHarald Magnus Andreassen, SpareBank 1 Markets
I retrospekt viser det seg at Finansavisen heller burde møtt de to på Bjerkebanen.
– Dette er som hester i et hesteveddeløp: Det er ulike odds for at scenarioene inntreffer. Vedder du på min prognose er det gode odds, da vinner du mye. Hvis hesten min går inn, så er ikke jeg verdens beste økonom med en skarp analyse. Det er bare at omstendighetene er slik at dette inntreffer. Jeg satte mine intellektuelle sjetonger på at denne hesten skulle vinne. Med en viss sannsynlighet for at det ville skje, sier Jan Ludvig.
I prognosen han ga ved nyttår forutsatte han «en kronekurs som vender tilbake til samme nivå som i 2022, og et par rentekutt».
– Hvorfor vil kronen vende tilbake til 2022-nivå?
– Den hesten ligger nok dårlig an. Det var basert på at Den europeiske sentralbanken (ESB) skulle kutte renten fire ganger i år. Norges Bank ville ligge bakpå, og dermed ville det settes i gang en spiral som gjorde at kronen styrket seg. Men nå går Lagarde (sentralbanksjefen, journ. anm.) inn for kutt først i juli, sier Jan Ludvig.
Norges Bank signaliserte i desember at et rentekutt ikke er sannsynlig før til høsten.
– Rekker det å få særlig effekt på boligmarkedet i år?
– Bankene vil prise inn en rentenedgang i forkant. Min tanke er at ESB kutter nå i sommer, og at Norges Bank kutter i høst. Det kan bli kutt i september og desember.
Dyrt å låne
– Er ikke signalet om at rentetoppen er nådd tilstrekkelig til å få boligprisene til å stige?
– Da må man spørre seg om prisene er lave eller høye, da? De er høyere enn det jeg trodde de skulle være. Regnestykket holder ikke for i år. Og det holder ikke for neste år eller året etter der. Det eneste man kan lære av er historien. Og historien er at boligmarkedet kan ha store oppturer og store nedturer, sier Harald Magnus.
– Jeg tror ikke folk har tatt inn over seg hvor mye kapitalen koster. Kapitalkostnaden ved kjøp av bolig i dag er den høyeste siden tidlig på 1990-tallet. Alle multiplene har gått veggimellom, fortsetter han.
– Boligprisjusteringer pleier å ta tre til fem år.
Noe voldsomt tilbud på nybyggsiden kommer ihvertfall ikke de neste årene. Ifølge Boligprodusentenes Landsforening ble det i tredje kvartal startet bygging av ti (!) boliger i Oslo. Igangsettingen var den laveste siden 1999.
– I Oslo bygges det nå avsindig lite, og det kommer nyheter om gammeldags stemning med ville budrunder for leiligheter?
– At Oslo kunne ligget mer frempå med regulering er sikkert riktig, men det bygges ikke så lite – det har også vært stor utflytting fra byen, sier Harald Magnus.
– Det ligger veldig mange flere boliger ute for salg enn det pleier å gjøre, selv om mange har delistet boligene.
NB! Konsensus blant de 18 spurte i Boligtempen 2024 er en nominell prisoppgang på 2,45 prosent i landet som helhet og 3,9 prosent i Oslo.
