Boligbaron Ivar Tollefsen figurerer på en 11. plass over landets rikeste, ifølge Kapital. Veien dit har vært fylt av ekstremt mange timers arbeid, og 62-åringen har, ifølge de som står ham nær, en nærmest utømmelig arbeidskapasitet.

Men selv med en imponerende stamina, inneholder døgnet bare 24 timer. Dét stopper ikke Tollefsen, som har funnet flere smarte måter å tjene penger på – uten å løfte en finger.

Leier ut tomter – uten å eie byggene

For selv om utleie av boliger på en solskinnsdag kan oppleves som passivt, er det ikke til å stikke under en stol at det krever litt oppfølging fra tid til annen.

Noe som derimot ikke krever særlig mye av hans dyrebare tid og energi, er passive leieinntekter fra tomtene han leier ut til sameier og borettslag som har bygg stående der Tollefsen eier grunnen:

I skrivende stund ligger det en 55 kvadratmeter stor leilighet i Hamar sentrum til salgs med en samlet prislapp på 2,58 millioner kroner. Det gir en kvadratmeterpris på bare 47.000 kroner.

Felleskostnadene er dog på hele 5.159 kroner i måneden, hvilket kan sies å være «mye» i forhold til kjøpesummen.

Dykker man dypere ned i salgsoppgaven, fremkommer det at sameiet betaler en årlig «tomteleie» på 85.430 kroner. Med 19 leiligheter totalt, gir det en kostnad på 4.500 kroner i året pr. bolig.

Evig kontrakt og forkjøpsrett

Tollefsen-familien kjøpte tomten for 458.000 kroner i 2008. Avtalen er evigvarende, og leien indeksreguleres.

Avtalen står i Ivar Tollefsens, og hans to barn Nick og Ninjas navn, og leieinntektene tikker med det inn på deres private kontoer.

30 år etter avtalens inngåelse, altså i 2035, har beboerne mulighet til å innløse tomten, slik at sameiet eier denne selv. Det vil koste 25 ganger festeavgiften. Med dagens kroneverdi, altså ikke justert for inflasjonen frem til 2035, vil det innebære en pris på 2,13 millioner kroner.

Tollefsen har på sin side forkjøpsrett på alle leilighetene som legges ut for salg.

I dette tilfellet har han dog valgt å avstå fra denne muligheten, da Heimstaden- og Fredensborg-konsernet er mer på selgeren enn kjøperen om dagen. Nylig kom det blant annet frem at førstnevnte selskap klargjør rundt 2.200 leiligheter for salg i Oslo.

Tjener 13 mill. på tomteavtaler

Tomteavtalen i Hamar er ikke den eneste Tollefsen-familien besitter. I hovedstaden sitter de også på flere lukrative tomter.

Samlet ga de ulike avtalene 11 millioner kroner rett i Tollefsens lommer i 2020, ifølge E24. Av disse var 8,6 millioner private inntekter på tomter der hans egne selskaper eier boligene, mens de resterende 2,2 millionene kom fra fem ulike bygårder som vanlige Oslo-beboere og kommunen eier.

I samme år betalte de som eide leiligheter i blokkene på Tollefsens tomter i Oslo i snitt mellom 4.700 og 10.200 kroner i festeavgift i året, ifølge avisen.

Inflasjonsjustert begynner totalbeløpet i dag å nærme seg 13 millioner kroner. Dette er penger Tollefsen tjener uten å løfte en finger, og mange av avtalene strekker seg over flere titalls år, mens flere er evigvarende.

Tomtene i Oslo eies på papiret av Tollefsen-selskapet Tomteselskapet AS, men er overdratt til han og hans barn, uten at det er tinglyst. På den måten får familien inntektene privat, men slipper å betale dokumentavgift på overføring av tomtene.

Ikke lenger lovlig

Grepet som ble tatt på denne tomten i 2005, da bygget og tomten ble skilt, og det ble opprettet en festeavtale som sikret grunneier festeavgift fra det eksisterende boligbygget, er ikke lenger mulig å ta.

En endring i tomtefesteloven i 2010 innførte et forbud mot å opprette feste på allerede utbygde eiertomter når bygningene på tomten i hovedsak benyttes til bolig.

I år betaler sameiet, som består av 19 leiligheter, en festeavgift på 85.430 kroner for en tomt på et drøyt mål.

– Det høres ut som en veldig høy festeavgift for en eiendom på Hamar, sier Carina Borchgrevink Næss, advokat i IBF legal og ekspert på tomtefeste.

Urimelig høy? 

For eldre festekontrakter som fornyes, er det en maksimalbegrensning på hvor høy festeavgiften kan være. For 2023 var denne på 14.526 kroner pr. mål.

Men en slik begrensning er det ikke på nye festekontrakter som er inngått etter mai 1983.

For festeavtaler inngått etter 2004, slik denne avtalen er, er avtalen etter loven evigvarende, og festeavgiften kan bare justeres etter konsumprisindeksen.

– Men det er uansett ikke adgang til å kreve en festeavgift som er urimelig høy sammenlignet med det som er gjengs leie ved feste av lignende tomter. Jeg tror det hadde vært mulig å prøve dette rettslig, sier hun.

– Vi har også gang på gang sett at tomtefesteloven har hatt tilbakevirkende kraft, sier hun.