Frogner blir regnet som én av hovedstadens mest attraktive bydeler. I området eier døtrene til investor og milliardær Trond Mohn, Louise Mohn og Christine Mohn Furre, rundt 400 utleieleiligheter.
Nå selges deler av porteføljen stykkevis og delt, da utleievirksomheten ikke lenger lønner seg.
Underskudd
Anders Langtind i Privatmegleren har fått ansvaret for å selge et par av bygårdene, som eies gjennom Meteva Eiendom.
I 2022 gikk selskapet 22 millioner kroner i minus, mens det året før endte med et underskudd på hele 84 millioner. Deler av underskuddet skyldes riktignok oppgraderinger, avskrivninger og nedskrivninger.
– Det ekstreme skattetrykket som er på utleie av boliger nå, gjør at de fort taper nesten 30 millioner i året på 400 leiligheter, forklarer han, og legger til at flere andre utleiere er i samme situasjon.
– Hvor sykt er ikke det, spør han retorisk videre.
– Hva konkret er det som gjør utleie så ulønnsomt?
– Vel, ligningsverdien på sekundærboliger er nå på 100 prosent. I tillegg er grunnlaget for beregning av formuesskatten, ved ligningsverdien, mer enn doblet i løpet av kort tid. Den må også betales privat, slik at man må ta utbytte fra selskapet for å dekke regningen.
Det fører igjen til 37,8 prosent utbytteskatt, som også er en økning fra 31,68 prosent siden 2021.
Til sammen har skatteregningen økt med 108 prosent, ifølge Langtind.
– Man trenger ikke akkurat å være siviløkonom for å skjønne at det da ikke lønner seg å drive med utleie lenger.
– Kjøper man en toroms i Oslo i dag for utleie, taper man minst 10.000 kroner i måneden, fremhever han videre.
Han mener det ikke er rart at leieprisene stiger når investorer selger ut porteføljer. De gjenværende utleierne skrur også opp prisene da de ikke har annet valg med dagens skattenivå.
Vurderer flere salg
I Terningbekk 1, også det på Frogner, har Meteva nylig solgt 16 av totalt 20 leiligheter. Samlet selges det boliger i den klassiske bygården for rundt 140 millioner.
– Ingen av leilighetene som er solgt, er kjøpt for utleie, for å si det sånn.
Hele bygården ble tidligere leid ut på én kontrakt til Frogner House Apartments, et leilighetshotellkonsept driftet av Pål Georg Gundersen.
– La oss si at yielden var på mellom 4,5 og 5 prosent. Da går ikke regnestykket opp når renten i selskapet er på rundt 7 prosent, og man i tillegg blir skattet ihjel.
Planen er i første omgang å selge denne bygården og sannsynligvis én eller to til. Hva som vil skje med den resterende porteføljen, er foreløpig uvisst.
Daglig leder i Meteva, Christian Valdem sier til Finansavisen at salgene ikke kun er skattemotiverte, og at Mohn-familien betaler skatt med glede.
– Vi har ikke tenkt til å «legge ned hele sjappa», men vrir muligens noe av fokuset over på næringseiendom, som har falt i verdi. Meteva kjøpte også nylig et bygg på Tjuvholmen sammen med Bonum, hvor planen er å selge én og én, sier han.
– Salget i Terningbekk har vært planlagt i lengre tid, utdyper Valdem videre.
De store, eldre bygårdene har driftskostnader på mellom 30 og 35 prosent av leieinntektene, ifølge Langtind.
Trond Mohn kjøpte i 2016 store deler av den gamle Mosking-porteføljen, og har siden brukt flerfoldige millioner på å oppgradere boligmassen.
Selges som selveierboliger
Vanligvis, når utleiebygårder selges stykkevis og delt, blir de solgt som borettslagsleiligheter. Grunnen til dette er at den latente skatten som ofte ligger på eiendommen, blir videreført til det nye borettslaget. Dermed slipper selger å betale denne ved salg.
Så mye som 95 prosent av utleiegårdene som «slaktes» og selges på det åpne markedet, blir avhendet som borettslagsandeler.
– Disse leilighetene selges som selveierboliger – hvorfor det?
– Det er godt observert. Grunnen er enkel; Meteva-systemet har et veldig stort fremførbart underskudd, som en følge av alle oppgraderingene. Leilighetene har en bokført verdi på kanskje 10 millioner, mens reell verdi er over 100 millioner.
– Da kan man avregne gevinsten ved salgene mot underskuddet, og slipper å skatte av differansen mellom bokført og reell verdi. De har heller ingen latent skatt liggende, slik man ofte har andre steder.
Flere investorer lemper ut
Mohn-søstrene er ikke de eneste som selger eiendom om dagen. Også Pål Georg Gundersen , Thomas Løvsland og Leif Botolf Hesle er blant investorene som ikke lenger finner det lønnsomt å drive med utleie.
– Ivar Tollefsen er jo også i gang, og holder på å klargjøre 2.200 leiligheter i Oslo for salg, utdyper Langtind.
Noen investorer planlegger dog å «ri gjennom stormen», og håper at rentenivået er lavere og boligprisene ditto høyere når de kommer seg ut på den andre siden – uten å ha måttet selge noen boliger.
– Et eksempel på det er Carl Erik Krefting, som eier en del utleieboliger på Grünerløkka og Frogner, forklarer han.
Krefting spår, ifølge Langtind, en leieprisøkning på mellom 20 og 30 prosent de neste tre årene, som følge av en lav tilbudsside.
– Vi begynner allerede nå å snakke om leiepriser på 9–10.000 kroner pr. rom i kollektiv. Det er ikke mange år siden det lå på 7.000. Skatter man utleiere hardere, vil prisene bare øke enda mer.
– Jeg merker at jeg blir ordentlig forbannet bare av å snakke om det. Sikringen må være skrudd ut i hodet hos politikerne som mener at skatt på utleie bør videre opp.
Etterlyser stabilitet
I forrige uke gikk AUF-leder Astrid Hoem ut i VG og ytret at partiet ønsker å «beskatte bolighaiene som eier hundrevis av boliger mye mer, for å finansiere barnehageplasser».
– Det er helt natta!, er Langtinds spontane reaksjon.
– Skattereglene endrer seg hele tiden, det er jo klin umulig å forholde seg til, sukker han videre.
I dag kan en utleier indeksregulere utleieenheten én gang i året. Dette er med mindre man bytter leietager – da er det ingen begrensninger på hva man kan be om i månedsleie.
Men for knappe to uker siden gikk SV-leder Kirsti Bergstø ut i E24 og foreslo å tette denne muligheten.
– Om det skjer, kan jeg love deg at det i løpet av tolv måneder ikke vil være en eneste utleiebolig igjen i Oslo.
