– Jeg synes dette var hakket svakere enn ventet. Og forventningene var ganske lave.
Det sier analytiker Christian Nygaard i SpareBank 1 Markets etter at eiendomsselskapet Entra slapp tallene for fjerde kvartal torsdag morgen.
- Resultatet endte på minus 3,1 milliarder kroner, mot et overskudd på 206 millioner før skatt for ett år siden.
- Netto verdsettelsesendringer ble minus 3,44 milliarder kroner, hvorav 3,01 milliarder var eiendomsnedskrivninger.
- Resultatet fra eiendomsdriften endte på 296 millioner kroner – ned fra 320 millioner i tilsvarende kvartal i 2022.
- Utbytte er ikke aktuelt nå.
Etter svak oppgang i minuttene etter børsåpning, gikk kursutviklingen ganske snart i rosa. Ved 14-tiden hadde Entra-aksjen falt drøyt 2 prosent til 110 kroner.
– Det er hovedsakelig to årsaker til at rapporten var svakere enn ventet. For det første er nedskrivningen i eiendomsverdier på 4,2 prosent større enn vårt anslag på 2,0 prosent. I tillegg ble capex (investeringskostnader, journ.anm.) høyere enn ventet, sier Nygaard, som mandag konkluderte med en nøytral-anbefaling og et kursmål på 120 kroner for aksjen.
| (Mill. kr) | 4. kv./23 | 4. kv./22 |
| Leieinntekter | 860 | 806 |
| Driftsresultat | 789 | 732 |
| Resultat før skatt | –3.164 | –206 |
| Resultat etter skatt | –2.626 | –200 |
- Eiendomsselskap med hovedkontor i Oslo. Adm. direktør er Sonja Horn.
- Grunnlagt i 2000 etter at Statsbygg skilte ut sin kontorbyggvirksomhet.
- Fikk sin nåværende selskapsform da Nærings- og fiskeridepartementet solgte seg ned og selskapet ble børsnotert høsten 2014. Har i dag en børsverdi på drøyt 20 milliarder kroner.
- Departementet og Folketrygdfondet solgte seg helt ut i henholdsvis 2020 og 2021.
- Største aksjonærer er de svenske eiendomsselskapene Castellum (33,3 %) og Balder (27,5 %).
Ikke langt fra dynga
Stigende renter og fallende eiendomsverdier er aldri en god kombo for et eiendomsselskap. Sist uke kunngjorde Entra salget av hele sin portefølje i Trondheim.
Går alt etter planen, vil de 13 kontoreiendommene på totalt 187.268 kvadratmeter bli solgt til Reitan-eide E.C. Dahls Eiendom for 6,45 milliarder kroner.
I fjerde kvartal ble også tre Oslo-eiendommer solgt, og dermed mener SpareBank 1 Markets at Entra ligger an til å styre klar av en ellers uunngåelig nedgradering fra Baa3 til Ba1 hos ratingbyrået Moody's.
Mellom disse ratingene går grensen fra «investment grade» til «high yield», slemt kalt «junk».
– Jeg mener det hadde vært kritisk å bli nedgradert til high yield, sier Nygaard.
– Men det er vel ikke så flott å ligge rett over high yield heller?
– Nei, det er riktig. Det hadde selvsagt vært bedre å ligge på Baa2, men jeg mener selskapet har god kontroll, da de kan styre de fleste av nøkkeltallene knyttet til rating selv, kanskje med unntak av ICR, som er hakket vanskeligere å påvirke.
SOLGT: Entras portefølje i Trondheim, som blant annet består av bygg her på Brattørkaia. Foto: Dreamstime
Har solgt for 7,5 mrd.
Entra ramlet ned til Baa3 så sent som i november, etter å ha falt til Baa2 i mai. Årsaken var økende gjeldsgrad og at den viktige indikatoren ICR (Interest Coverage Ratio – rentedekningsgrad på norsk) hadde falt til uanstendige nivåer. For 2023 er denne rapportert til 1,84.
– For ikke å bli nedgradert, må Entra ha en ICR på over 2,0 på 18 måneders sikt. For å bli oppgradert, må den over 2,5, sier Nygaard.
Og det er nettopp her Trondheim kommer inn i bildet. 58 prosent av porteføljen er hedget, så Entra vil bruke salgsinntektene på å nedbetale den dyreste gjelden med flytende rente. I alt har Entra kvittet seg med eiendommer for rundt 7,5 milliarder de seneste månedene.
Det kommer nok flere salg, men nå kan de være mer selektive Christian Nygaard, SpareBank 1 Markets
– ICR fra salgene alene kommer til å forbedres med 20–30 basispunkter, kommenterte avtroppende finansdirektør Anders Olstad under presentasjonen.
Nygaard mener søppelstatusen dermed er avverget, og at en eventuell emisjon er like lite sannsynlig som nedgradering til high yield-status.
– Vi estimerer at ICR ligger på 2,0 ved slutten av året, og mellom 2,3 og 2,4 i 2025, sier han.
...men kan bli mer
Så var det gjelden i seg selv: Den effektive gjeldsgraden (effective leverage) for porteføljen er rapportert til 54,0 prosent ved nyttår. Skreller man vekk de 13 eiendommene i Trondheim, er den nede i 49,7 prosent.
– De må være under 50 prosent i effective leverage, sier Nygaard.
– Nå er de nær, men det kan de fort gjøre noe med ved å selge mer, fortsetter han.
Akkurat det temaet dukket også opp under kvartalspresentasjonen, som et spørsmål fra salen. «Business as usual» og «normal porteføljerotasjon» var svaret fra Entra-sjef Sonja Horn, som ikke var veldig interessert i å utdype.
– Tror du det kommer flere salg for å få balansen mer på stell?
– Du har Stavanger-porteføljen, som de har sagt er til salgs hvis prisen er riktig. Det kommer nok flere salg, men nå kan de være mer selektive, sier Nygaard.
Porteføljen i Trondheim ble solgt med en rabatt på 1 prosent i forhold til bokført verdi – analytikeren mener det dermed var et godt salg for Entra. Siden eiendomsmarkedet nådde toppen i første kvartal 2022, er Entra-porteføljen nedskrevet med 16 prosent. I tillegg kommer høy inflasjon.
– Jeg vil ikke si at de trenger å selge for et visst antall milliarder, men det kommer nok til å skje til riktig pris. Heller å selge i nærheten av bokverdier enn å være presset på LTV, sier Nygaard, som legger til at det fortsatt er nedsiderisiko for bokførte verdier.
Han minner om det vanlige mønsteret:
– Først endres rentene, så endres aksjekursen, før transaksjonsnivåene følger etter. Til sist endres bokverdiene til respektable nivåer, da disse vanligvis har et etterslep.
SPÅR FLERE SALG: Simen Mortensen, analytiker i DNB Markets. Foto: Stig B. Fiksdal
– Må jobbe med gjelden
Etter at nyheten om Trondheim-salget ble kjent, uttalte analytiker Simen Mortensen i DNB Markets at han ser for seg nye salg for mellom 1 og 2 milliarder kroner.
«Behovet for å bedre rentedekningsgraden er fortsatt til stede. Den ligger på 1,8, men forventes å kunne stige opp mot 2,3. Den bør helst over 2,4 dersom det ikke skal være risiko for nedgradering av kredittratingen», sa han til Finansavisen.
Mortensen har ikke endret oppfatning nå.
– De må fortsatt jobbe for å få ned gjeldsgraden, de må holde igjen utbytter og begrense capex – bruke tiden til hjelp, sier han.
Resultatet mener han var som ventet. Også DNB Markets har satt kursmålet på 120 kroner, akkompagnert av en holdanbefaling. Mortensen skal nå revurdere dette, og sier det kan komme mindre endringer.
