BERLIN: – Jeg kan på mange måter bruke den samme pitchen nå som jeg brukte i 2006: Husleiene er relativt lave i Berlin i forhold til disponibel inntekt. Arbeidsløsheten er ganske lav, tilflytting er til stede, og nybygg finnes ikke, sier Einar Skjerven, norsk eiendomsinvestor i Berlin.
Der eier og leder han Skjerven Group, et selskap som forvalter rundt 2.500 leiligheter.
Skjervens selskap har eierandeler i eiendommer som forvaltes gjennom fond og investeringsselskaper. Der inviteres både norske og internasjonale investorer til å kjøpe seg inn.
– I 2018 inngikk vi en joint venture med Carlyle, og i 2019 begynte vi et samarbeid med Heimstaden. Vi startet Heimstaden i Tyskland sammen med Ivar Tollefsen, og kjøpte gjennom corona for 400 millioner euro, sier Skjerven.
Private equity-delen av Carlyle Group forvalter 161 milliarder dollar og er ett av verdens største i sitt slag.
– Komplett bortskjemte
Skjerven er opprinnelig fra Stryn, og var tidligere partner i Industrifinans Forvaltning.
Med en halv milliard investorkroner, fra blant andre Obos og Opplysningsvesenets fond, begynte han for snart 20 år siden å kjøpe velholdte gårder i de delene av Berlin han hadde mest tro på.
I 2012 overtok han Industrifinans' tysklandsvirksomhet, startet for seg selv og flyttet til Berlin, der han nå bor med tysk kone og barn i tenårene.
Skjerven har beskrevet leietagere i Berlin som «komplett bortskjemte» og viser til at folk fortsatt kunne betale 3.500 kroner i måneden for en 100 kvadratmeters leilighet på Kurfürstendamm, gaten der selskapet hans har kontor.
– Det er mange dårlige eiendommer i Berlin. Det er mange steder jeg egentlig ikke skjønner at folk kan bo. Det er leiligheter med kullfyring, og til med enkelte steder med klaskedo, altså hvor det ikke er skikkelig, innlagt vann, sier han.
Men lave leier, lave huspriser og et eiendomsmarked på tur opp var det som begrunnet Skjervens inntreden i det tyske hovedstadsmarkedet i sin tid.
– Det eneste som er annerledes nå i forhold til da, er to ting. Den gang var det 5 prosent arealledighet og 20 prosent arbeidsledighet i Berlin. Nå har vi arealledighet på praktisk talt null og under 10 prosent arbeidsledighet. Og Berlin vokser, sier han.
– Foregår knapt transaksjoner
I likhet med boligmarkedet i Norge har eiendomsmarkedet i Tyskland ligget i fryseren i omtrent et år.
– I realiteten er markedet ned mellom 30 og 35 prosent i forhold til verdiene før krisen. Men det vises ikke i statistikken, fordi det knapt foregår transaksjoner i større eiendomsprosjekter, sier Skjerven.
– Nesten hver dag er det eiendomsutviklere som går konkurs. Vi var rundt og så på en portefølje i Berlin like før jul. I løpet av to dager reiste vi på kryss og tvers i byen, og da så vi over 50 byggeplasser som var tomme for folk. Det er kun deprimerende, sier Skjerven.
I Sverige har eiendomsselskapet SBB fått pustevansker , og i Norge jobber Ivar Tollefsens Heimstaden med å håndtere milliardgjelden.
I Tyskland gikk Nürnberg-baserte Project Immobilien konkurs i november.
– Selskapet hadde 120 byggeprosjekter i Tyskland. Etter konkursen har alt stoppet opp, sier Skjerven.
Fra kontoret har Skjerven utsikt til eiendomsprosjektet Fürst, et svært påkostet milliardprosjekt som inneholder hotell med 155 rom, barnehage, 50.000 kvadratmeter kontorareal, 9.000 kvadratmeter butikkareal, konferansesenter, teater og helsestudio.
– Der har ikke kranene beveget seg siden mai. Det er helt crazy, sier han.
I denne elendigheten ser Skjerven muligheter. Han har ikke kjøpt eiendom i Berlin siden 2022.
– Det er tøft på alle områder. Du kan nesten ikke skjønne hvor ille det er. Men 2024 kommer til å bli et bra år for transaksjoner, det er jeg ganske sikker på, sier han.
– Har nedskalert
Skjerven bekrefter at han fikk tatt penger av bordet før eiendomsprisene begynte å falle. Han vil imidlertid ikke si hvor mye tørt krutt han har på bok eller hvor store jafs han kan ta.
– Jeg har nedskalert så godt jeg kan. Jeg vil ikke skryte, for jeg så det ikke på forhånd i det hele tatt. Det var en faktor av at markedet var godt, ikke at vi trodde det kom til å bli dårlig. Vi solgte mye da markedet var godt, og så hadde vi ikke begynt å kjøpe før markedet ble dårlig, sier han.
Selskapet forvalter nå verdier for rundt 250 millioner euro. Rundt 2019 og 2020 lå verdiene under forvaltning rundt 600 og 700 millioner euro.
– Vi var heldige og solgte mye eiendom i 2020, 2021 og inn i 2022. Så mengden assets under management har egentlig ikke vært så lav siden vi startet her. Det er bra for investorene, men vi skulle gjerne hatt mer. For en forvalter er det en god situasjon å kunne holde ut i et marked som er i fall, sier han.
– Ikke langsiktige
Selskapet hans forfølger flere forretningsstrategier samtidig, selv om alle kretser rundt boliger i Berlin.
Én del retter seg mot profesjonelle investorer, med investerings- og oppkjøpsforvaltning.
Det vil si at selskapet søker opp porteføljer og objekter, henter inn egenkapital og tilrettelegger finansiering og deretter gjennomfører transaksjon og closing.
En annen del forvalter de kjøpte eiendommene, og forbereder for seksjonering og salg der det er planen. Hvis investeringsstrategien er long-hold, står selskapet for drift, administrasjon og aktiviteter som kan øke inntektene.
En tredje koordinerer salg og markedsføring av enkeltleiligheter.
Samarbeidet med Tollefsen tok slutt da Tollefsen i 2021 kjøpte en portefølje på 92 milliarder kroner fra det svenske eiendomsselskapet Akelius.
Skjerven vil ikke oppgi hvor mye han har tjent siden oppstarten. Dagens Næringsliv anslo i 2016 at Skjerven har tjent en halv milliard kroner.
Det regnestykket baserer seg på at han har solgt leiligheter for rundt 2 milliarder kroner, med en gevinst på 500 millioner for Skjerven og investorene.
– Vi er ikke langsiktige eiere. Vi trader og tar gevinst når jobben er gjort. Vi kjøper eiendom, gjør value added-aktiviteter og pusser opp. Når det er gjort, er jobben vår ferdig. Jeg er på en måte en tjenesteyter, men jeg er også en co-investor, sier Skjerven.
