I Public Property Invests (PPI) årsrapport skriver adm. direktør Morten Kjeldby under overskriften “Well positioned for the next phase”:
“Året som nylig ble avsluttet var preget av store endringer i det makroøkonomiske klimaet. Dette hadde naturligvis betydelig påvirkning på eiendomsmarkedet i form av høyere rentenivåer, tøffere finansmarkeder og fall i verdien på alle typer eiendom. Til tross for dette er PPI godt posisjonert for den neste fasen i utviklingen”.
Beksvart materie
Ser man bort fra Kjeldbys rosenrøde innledning på sin vurdering av fjoråret og hva som venter, er det beksvart materie som serveres i årsrapporten.
Selskapet har 41 eiendommer spredt fra Kristiansand i sør til Tromsø i nord, men er ikke etablert i Oslo, Bergen eller Trondheim. Eiendommer nærmest Oslo finner man i Lillestrøm og Moss, og 59 prosent av eiendomsmassen ligger på Østlandet. Nest største region er Nord-Norge med 12 prosent.
Public Property Invest (PPI)
| (Mill. kr) | 2023 | 2022 |
| Driftsinntekter | 576 | 504 |
| Driftsresultat | 470 | 405 |
| Resultat før skatt | −969 | −704 |
| Resultat etter skatt | −900 | −623 |
Selskapet ble etablert sommeren 2021 da meglerhuset Arctic Securities la eiendommer fra flere av sine prosjekter inn i det nye selskapet. I tillegg kjøpte det en portefølje for 1,2 milliarder kroner fra SBB og har i dag altså eiendommer med en samlet verdi på rundt på 8,3 milliarder. De to siste årene er eiendomsmassens verdi skrevet ned med hele 2,06 milliarder.
I fjor falt verdiene fra 9,45 milliarder til 8,34 milliarder, og verdinedskrivningen var på 1,14 milliarder.
Må ha penger
Styret skriver i årsrapporten at to obligasjonslån på til sammen 2,05 milliarder kroner forfaller i år, og uten refinansiering, forlengede lån eller emisjon vil ikke selskapet kunne betjene lånene. Resultatet vil bli salg, som styret anser vil skje til priser under bokførte verdier, eller en børsnotering.
“Den foretrukne løsningen er en børsnotering på Oslo Børs i første halvår,” skriver styret.
– Overskriften på din artikkel i årsrapporten er “Well positioned for the next phase”. Den fremstår litt underlig sett med de finansielle utfordringene selskapet står overfor. Hva mener du med overskriften?
– PPI er ikke upåvirket av markedsforholdene. Det har jeg vært åpen om i årsrapporten. PPI ble etablert med en strategi om å leie ut samfunnsnyttig eiendom til noen av markedets aller sikreste og beste leietakere, nemlig leietakere fra offentlig sektor. Dette skaper en langsiktig, forutsigbar og trygg kontantstrøm. Siden etableringen i juni 2021 har selskapet hatt en konkret vekstplan for å oppnå kritisk masse. Sistnevnte innebærer å være stor nok til å oppnå skalafordeler i form av markedsmakt og tilgang til billigere egen- og fremmedkapital, sier Kjeldby til Finansavisen.
Selskapet skriver i årsrapporten at ambisjonen er en eiendomsmasse på 15–20 milliarder kroner.
SBB-eiendommer ikke nevnt
– I pressemeldingen 2. januar om mulig børsnotering ble det skrevet at SBB vil legge inn norske eiendommer og organisasjon inn i PPI. Jeg ser ikke noe om det i årsrapporten, er det endrede planer?
– Vi er i dialog om dette som del av en mulig børsnotering. Mer informasjon deler vi først når et eventuelt prospekt er klart.
– Styret skriver i rapporten at det må hentes penger i en emisjon – hvor stort beløp er det snakk om?
— Det går vi ikke ut med nå. Dialogen med bankene og obligasjonseierne er god, og prosessen har fortsatt høyeste prioritet.
PPI hadde ved nyttår en gjeldsgrad på 65,1 prosent. Bankene opererer i dag med låneutmåling på rundt 50 prosent.
– Hvilke signaler har dere fått fra banker og obligasjonsinvestorer om hvor mye de vil finansiere?
– Det er ikke naturlig for oss å opplyse nå.
Lav aksjekurs
– Hva er renten på de to obligasjonslånene som forfaller, og hva er dagens betingelser på tilsvarende lån hvis man ser bort fra låneutmålingsbeskrankninger i form av for lav egenkapitalandel?
– Vi kommenterer ikke på kommersielle betingelser.
– Dere skal på børs for å finansiere obligasjonslånene – er ikke det et uheldig innsalg til potensielle investorer? Entra har solgt store porteføljer for å slippe å emittere, ville ikke det samme være mer naturlig for dere fremfor børsnotering?
– Vi har ikke noe mer å legge til om børsnoteringen utover det som allerede er kommunisert.
I årsrapporten skriver selskapet at aksjekursen i PPI har falt fra 574 kroner 31.12.22 til 390 kroner ved nyttår.
– Hva er den i dag, og er det noe særlig omsetningsvolum i aksjen?
– Vi har registrert få transaksjoner så langt i år.
– Har noen av dagens eiere kommittert seg hvis emisjon blir alternativet?
– Av hensyn til den mulige børsnoteringen kommenterer vi ikke dette nå.
Rentehopp etter refinansiering
Selskapet har i dag 5,53 milliarder i gjeld, og 2,05 milliarder av disse utløper i september.
Eiendomswatch har tidligere skrevet at renten på obligasjonslånene er på mellom 3 og 3,4 prosent. Tar man utgangspunkt i balanseverdier, får selskapet med en låneutmåling på 50 prosent låne cirka 4,2 milliarder i bankene, og må altså ha like mye i egenkapital. Dagens bokførte egenkapital basert på verditakster er 2,63 milliarder, hvilket tilsier at det mangler 1,5 milliarder i egenkapital.
En aksjekurs på 390 kroner tilsier at investorene priser egenkapitalen til 1,40 milliarder kroner, altså en aksjerabatt på 47 prosent. Legger man aksjekursen til grunn, er “egenkapitalunderskuddet” på 2,8 milliarder kroner.
Illikvid Aurora-aksje
Et annet selskap med ganske nøyaktig like stor eiendomsmasse som ble børsnotert, er kjøpesenterselskapet Aurora Eiendom. Da var det ikke tristesse, men eufori, som preget markedet, og Petter A. Stordalen i tospann med Lars Ove Løseth samlet sammen kjøpesentre i hui og hast, backet av finansfolk med dype lommebøker, som Johan Johannson, Eiendomsspar, Varner-brødrene og eiendomsfondet Nrep.
Snart tre år senere er fasiten en elendig aksjekursutvikling, veldig lav likviditet i aksjen, og Aurora-aksjonærene har måttet se at hvis de heller hadde kjøpt aksjer i trauste Olav Thon Eiendomsselskap, hadde kursen i stedet for å ha falt 24 prosent, steget med 14 prosent. Aurora Eiendoms aksjeomsetning over børs ligger i snitt på rundt 125.000 kroner.
– Operasjonelt går det greit for Aurora, så det er ingen underliggende grunn til så stor forskjell i kursutviklingen sammenlignet med Thon-aksjen, men den er veldig lite handlet, og man fikk aldri den omsetningen i aksjen man håpet på, sa DNB Markets-analytiker Simen Mortensen til Finansavisen 17. februar da begge selskapene leverte kvartalsrapporter.
