– Det ser ikke veldig bra ut. Men vi vil heller ha det slik som det er enn å ha høye leilighetsbygg her, for da mister vi utsikten. Jeg synes villaen bør rehabiliteres, sier Rehema Løvlie, som bor i nabohuset.
Godt synlig fra Holmenkollbanen, mellom Vinderen og Slemdal i Oslo, står en sørgelig ruin med plater spikret opp over knuste ruter. Murpussen faller av, og på taket begynner det å gro små trær.
Det er Risalleen 33, en gedigen murvilla i jugendstil. Allerede da en velstående tysk innvandrer fikk den oppført i 1898, skilte den seg ut blant de andre trevillaene i strøket.
Helt frem til 2006, var det ingenting som tydet på at det staselige huset skulle få en så uheldig skjebne. Da ble eiendommen solgt til boligutvikleren Beliggenhet Gruppen.
Helt i pristoppen
«Luksusboliger i kø», skrev Finansavisen for 18 år siden, da syv boliger til over 10 millioner kroner (!) ble avertert på Finn.no i løpet av to dager.
Dyrest var herregården «Lille Borgen» på Vinderen og denne: «Villa Reine» i Risalleen 33.
«Begge har en prisvurdering på hele 30 millioner kroner», het det.
– Det er trist at folk kjøper ting de ikke har mulighet til å gjennomføre, sier den pensjonerte advokaten Ragnvald Holm Lie (80).
Han vokste opp i huset, som hans far kjøpte rett før krigsutbruddet i 1940. Det var Lie som på vegne av familien solgte eiendommen i 2006. Prisen ble som antydet: 30 millioner kroner.
– Jeg sa til far før han døde at det eneste det mektige huset mangler er en flaggstang, sier Lie, som i dag er bosatt på Nesøya og tenker minst mulig på hva som har skjedd med hans en gang så fasjonable barndomshjem.
– Jeg stiller meg helt fremmed for slike ideer om å la ting råtne. Det er helt i strid med hvordan jeg er oppdratt. Men det er en serie med uheldige omstendigheter som har gjort at det er endt slik.
Flippe- og utbyggingsforsøk
Allerede i desember 2006 dukket huset opp i mediene igjen. Dagens Næringsliv kunne fortelle at daværende luksusmegler Petter Andreas Poppe forsøkte å selge eiendommen videre for 37 millioner på vegne av Beliggenhet Gruppen, selv om selskapet ikke hadde betalt og Lies søster fremdeles bodde der.
Senere ble Poppe byttet ut med Sem & Johnsen Eiendomsmegling, og prisantydningen ble senket til 32 millioner.
På det tidspunktet, i februar 2007, var Risalleen 33 Norges dyreste averterte bolig.
I salgsmateriellet kunne man lese at huset var innredet med fire leiligheter og hadde oppussingsbehov. Tomten rommet 2,9 mål, og det var utarbeidet to skisser for ny bebyggelse i hagen.
Eiendommen er ikke mer verneverdig i dag enn den var i 2014Hans Øivind Nordvik, Auctus
I 2010 prøvde selskapet Prudencia seg med et prosjekt der huset skulle romme fire luksusleiligheter, hver på rundt 200 kvadratmeter. Svømmebasseng, trimrom og underjordisk garasje var tegnet inn. Hver av leilighetene skulle koste rundt 20 millioner kroner – «en kvadratmeterpris på skyhøye 100.000 kroner», som Kapital skrev.
«Vi er i forhandlinger med en potensiell kjøper av en av leilighetene. Slik det ser ut nå, er nok den avtalen på plass i neste uke. Deretter regner vi med å selge to enheter til bekjente av den første kjøperen i løpet av kort tid», sa Morten Gottschalk til Kapital i april 2011.
Han eide 50 prosent av selskapet, og la til at restaureringen av bygget – som allerede hadde forfalt kraftig – skulle begynne etter sommeren.
Men markedet for dyre leiligheter var dårlig. I 2012 ble Beliggenhet Eiendom, et datterselskap av Beliggenhet Gruppen, oppført som ny hjemmelshaver. Nå ble planen endret til å bygge mindre leiligheter i villaen og fire rekkehus i hagen.
Nok en gang endte det med fiasko.
Fikk den på kjøpet
– Vi overtok Beliggenhet Eiendom i 2014. På det tidspunktet forelå det en godkjent rammesøknad som tillot betydelige endringer av det eksisterende huset til et leilighetsbygg med nye balkonger, nye vindus- og takløsninger samt ny boligbebyggelse i en halvsirkel rundt bygget. Vi hadde tenkt å sette i gang prosjektet i 2015, sier Hans Øivind Nordvik, som fikk Risalleen 33 med på kjøpet av det konkurstruede selskapet.
Han er mest kjent for å ha solgt norgeshistoriens dyreste bolig for 590 millioner kroner til milliardærarving Katharina Andresen (29) i fjor. Men gjennom selskapet Auctus har han og familien flere boligjern i ilden. Blant annet på Slemdal.
Nordvik hevder at en telefon fra Oslo kommune kastet om på planene.
– 16. mai 2015 fikk jeg en telefon fra Plan- og bygningsetaten. De lurte på om vi kunne vente til høsten med å realisere våre planer, fordi etaten var i ferd med å utvikle nye rammer for en områdeplan for Slemdal sentrum – en ganske stor sirkel rundt T-banestasjonen. Jeg sa at vi godt kunne vente, men det har tatt lengre tid enn vi ble forespeilet, sier Nordvik.
I kommuneplanen som ble vedtatt senere det året, ble Slemdal «pekt ut som et prioritert stasjonsnært område hvor høyere utnyttelse kan vurderes». Med andre ord en gavepakke for tomteeiere som ønsker å bygge.
Men siden har den kommunale planmøllen malt tregt. Ennå er det ikke vedtatt noen områdeplan.
– Det siste vi har sett fra saksinnsyn er at den skulle sendes til politisk behandling i 2023. Vi vet egentlig ikke hva som skjer, sier Nordvik.
Avviser mørning
I 2016 måtte Auctus ut med 80.000 kroner i tvangsmulkter for manglende sikring og vedlikehold av bygget. Blant annet sto flere takluker åpne, slik at det regnet og snødde inn.
Ifølge Akersposten mente Byantikvaren at huset bevisst var satt til «mørning» – altså spekulativt forfall for å få gjennomslag for riving.
Etter Byantikvarens vurderinger knytter det seg store kulturhistoriske, lokalhistoriske og arkitektoniske verdier til eiendommenByantikvaren i brev til eier
«Allerede i 2004 ble dette huset plukket ut som et av dem som skulle tas vare på i strøket. Villaen skulle settes i stand, det var en forutsetning for at man kunne bygge ut ganske hardt i hagen der. Vi er overrasket over at man har tatt ned pipene og latt det regne inn ett år», uttalte Bengt Lifoss hos Byantikvaren da Finansavisen omtalte eiendommen i 2016.
Avdelingsleder Morten Stige i samme instans fortsatte:
«Den nye kommuneplanen åpner for boligbygging og fortetting langs knutepunktene, men det betyr ikke at man ikke skal ta vare på kulturminnene som gjør disse knutepunktene til attraktive steder.»
Samtidig fikk Auctus utarbeidet en skisse med totalt 35 leiligheter på til sammen 3.500 kvadratmeter på eiendommen.
I skissen er Villa Reine forutsatt revet, selv om den er oppført på Gul liste over registrerte kulturminner i Oslo. Ifølge Byantikvaren er ikke slike bygg formelt fredet eller vernet, men likevel ansett som bevaringsverdige. Også Plan- og bygningsetaten har motsatt seg riving.
– Vi har jobbet videre med eiendommen sett i lys av de nye rammene Plan- og bygningsetaten har foreslått, sier Nordvik.
– Villaen har stått og forfalt siden 2007 – er det noe man kan vedkjenne seg?
– Da vi overtok eiendommen var det gamle huset preget av sterkt forfall, og vi har brukt betydelige midler for at situasjonen ikke skal forverres. Det er rett og slett bare i påvente av de nye rammene som vi lojalt har forholdt oss til. Vi har registrert at man ønsker fortetting, og det er grunnen til at vi ikke gjennomførte prosjektet fra 2014, hevder Nordvik.
– Plan- og bygningsetaten har vel ikke bedt dere om å rive bygget?
– Nei, det er ikke det jeg sier. Men de ba oss om å vente, for det tidligere vedtatte prosjektet ville passe dårlig inn i den nye planen.
– Står villaen til mørning?
– Nei. Jeg vet ikke hvor mange millioner vi har brukt siden 2015. Vi har forsterket grunnmuren, slemmet fasaden og brukt mye ressurser på å unngå at eiendommen detter ned. Vi har hatt mye innbrudd, og noen har prøvd å tenne på, sier Nordvik, som legger til at villaen har store råte- og soppskader.
– Eiendommen er ikke mer verneverdig i dag enn den var i 2014 da den tidligere rammetillatelsen ble gitt.
Nordvik har senere skiftet arkitekt. En ny skisse skal foreslå et nybygg over tre eller fire etasjer med noe over 15 leiligheter, også den uten villaen, men Plan- og bygningsetaten mener altså at Villa Reine bør bevares.
Det gjør også Byantikvaren, som skrev dette til Nordvik i 2015:
«Etter Byantikvarens vurderinger knytter det seg store kulturhistoriske, lokalhistoriske og arkitektoniske verdier til eiendommen. Vi vil derfor sterkt fraråde å rive bolighuset, og isteden anbefale å sette bygningen i stand.»
