På Tøyen, like ved Oslo fengsel, ligger det en bygård fra 1890 med adresse Sverres gate 17 A og B. Eiendommen ble i mange år benyttet til utleie, før en nå 100 år gammel dame arvet bygården fra sin avdøde mann.

For to år siden ble så bygården lagt ut for salg med en pris på 54 millioner kroner. Så mye var det dog ingen som var villige til å by.

Kjøpte under prisantydning

Selskapet Ulnica, med eiendomsinvestor Bjarne Gjerstrøm Samuelsen i spissen, snappet imidlertid opp gården 8 millioner under prisantydning i fjor vinter.

Deretter ble det søkt om å seksjonere eiendommen, slik at de 14 leilighetene kunne selges én og én. Leilighetene er fra 30 til 50 kvadratmeter store, med en snittstørrelse på 40,4 kvadratmeter.

Siden april i fjor er ni av disse solgt, mens det i skrivende stund ligger to for salg.

Den gjennomsnittlige kvadratmeterprisen for de 11 leilighetene ligger på drøyt 98.000 kroner. Og ganger man kvadratmeterprisen med gjennomsnittsstørrelsen samt antallet leiligheter totalt, ender den potensielle totale salgssummen på cirka 55,5 millioner.

Det er 9,5 millioner mer enn det gården ble kjøpt for, hvilket gir en «merverdi» pr. leilighet på snaue 700.000 kroner.

Leilighetene selges som oppussingsobjekter.

Loftsutbygging

Bygården inneholder også et uinnredet loft, hvor investoren har søkt om å bygge to leiligheter til, på henholdsvis 41 og 65 kvadratmeter. Regnestykket for disse to blir dog noe mer uvisst og komplekst, men det er ikke utenkelig med en bruttogevinst på rundt halvannen million for hver av disse.

Dermed snakker vi følgelig om en mulig total bruttogevinst på 12,5 millioner.

– Bruttodifferansen mellom kjøps- og salgssummen bør ligge på rundt 20 prosent eller mer for at det skal være verdt å kikke nærmere på, forteller Anders Langtind, eiendomsmegler i Privatmegleren, som har lang erfaring med kjøp og salg av bygårder.

Differansen i dette tilfellet tilsvarer forøvrig om lag 27 prosent om loftsleilighetene inkluderes.

SNART FERDIG: 11 av de 14 leilighetene er enten solgt nylig eller til salgs på Finn. Det skal også bygges to leiligheter på loftet. Collage: Finansavisen

Grunnen til at differansen bør være såpass stor, er ifølge ham at det er mange kostnader å ta høyde for.

Det inkluderer blant annet store lån – ofte med renter på både 8 og 9 prosent – samt utgifter til oppussing av fellesarealer, megler, takstmenn, fotograf, byggesøknader og så videre.

Langtind anslår kostnadene til å ligge på rundt halvparten av bruttodifferansen, slik at den resterende summen som skal beskattes i så fall beløper seg til om lag 6,25 millioner.

Det gir igjen en eventuell nettogevinst på 4,875 millioner, etter et bidrag på 22 prosent til statskassen.

Om investoren ønsker å hente pengene ut av selskapet, må det også betales en utbytteskatt på 37,84 prosent på toppen av dette, men det er heller ikke utenkelig at kapitalen blir liggende i selskapet for å benyttes til videre investeringer.

Gjerstrøm Samuelsen har ikke besvart Finansavisens henvendelser. Tallene er derfor kun estimater.

– Ikke for hvermannsen

– Å «slakte og dele» en bygård for å selge leilighetene én og én er ikke så lett som det kan se ut som. Det er ekstremt mange faktorer å ta hensyn til. Men det kan være god butikk for profesjonelle, forklarer Langtind.

Med en gang man eksempelvis skal bygge ut et loft, kommer det diverse tekniske krav fra Plan- og bygningsetaten inn i bildet. Det inkluderer blant annet brannforskrifter og lignende. I tillegg må ofte en arkitekt hyres inn.

MYE Å TENKE PÅ: Eiendomsmegler Anders Langtind mener slakting av bygårder ikke er like enkelt som det kan se ut som. Foto: Jørgen Hyvang

– Dette er ikke for hvermannsen. Det er mange fallgruver. Evnen til å være rask samt det å ha en god, gjennomførbar og realistisk tidsplan er svært viktig, poengterer han.

– Hvis ikke begynner rentekostnadene å balle på seg fryktelig fort, advarer Langtind videre.

Erfaren aktør

Gjerstrøm Samuelsen er ikke fremmed for å gjøre gode investeringer i boligmarkedet, og han har lang erfaring med dette.

For en måned siden skrev eksempelvis Finansavisen at investoren hadde flippet en toppleilighet på Frogner fra 12 til 25 millioner, hvilket tilsvarer en differanse på hele 13 millioner.

Han har også tidligere vært involvert i flere store utviklingsprosjekter, blant annet på Grünerløkka og på Youngstorget.

Den Oslo-baserte investoren har også satset tyngre i Drammen-området de seneste par årene, med oppkjøp av sentrale adresser som eksempelvis Tollbugata 5, 7, 10 og 13 ved Strømsø torg.