Den 21. juli 2022 skrev Finansavisen en artikkel på bakgrunn av en rapport fra selskapet, som tok for seg fremtidsutsiktene i boligmarkedet i hovedstaden.
Der kom det frem at de trodde den lave tilbudssiden i bruktboligmarkedet ville bli overskygget av de fremtidige rentenivåene, som var på vei opp, og at dette ville føre til en prisnedgang på mellom 10 og 15 prosent i løpet av en toårsperiode.
Nå, to år senere viser fasiten noe helt annet.
Endret boliglånsforskriften
For hvis vi tar utgangspunkt i Eiendom Norges såkalte boligprisindeks, lå den på 381,875 ved utgangen av juni 2022 – etter at prisene hadde steget hele 8,1 prosent i løpet av de seks første månedene det året – mens den lå på 395,386 ved utgangen av juni i år.
Det tilsvarer en vekst på 3,5 prosent.
Det er altså 13,5 til 18,5 prosentpoeng sterkere enn hva analytikerteamet så for seg.
– Både økonomien og boligmarkedet har tålt renteoppgangen mye bedre enn hva vi og mange andre antok, er analysesjef Robert Nystads første reaksjon på hvorfor boligprisene har holdt seg såpass mye bedre enn antatt.
– Det var betydelig risiko for hard landing på det tidspunktet, men økonomien har klart seg overraskende bra når vi ser tilbake på det. Ikke bare i Norge, men også globalt, legger han til.
Han har også flere andre mulige forklaringer på den relativt sterke prisutviklingen – i lys av 14 rentehevinger siden nullnivået høsten 2021:
– Boligprisene i Oslo falt markant høsten 2022. Så kom de litt overraskende, men fornuftige, endringene i boliglånsforskriften ved årsskiftet 2022/23, med en lettelse i den såkalte stresstesten fra fem til tre prosentpoeng. Det bidro til stabilisering og en klar bedring av markedet.
Da skjøt prisene i hovedstaden igjen fart, og fra januar 2023 frem til utgangen av juli i fjor var den nominelle prisveksten i Oslo på hele 6,8 prosent.
– Endringen i forskriften spilte en viktig rolle, men markedet har selvfølgelig også vært overraskende robust uavhengig av denne.
Nyboligmarkedet tok støyten
– Nyboligmarkedet har trolig også tatt en del av støyten i den forstand at etterspørselen har vridd seg mot bruktmarkedet i en usikker periode. De høye byggekostnadene har dessuten bidratt til at boligutviklerne har holdt tilbake tilbudet av nye boliger.
Også den høye lønnsveksten og inflasjonen får sin del av «skylden» for at de nominelle bruktboligprisene har klart seg såpass godt.
Riktignok falt prisene i Oslo hver måned fra august i fjor og ut året, men i inneværende år har prisene igjen steget solide 6,7 prosent, etter oppgang hver måned frem til mai, før prisene falt så vidt med 0,2 prosent i juni.
Dermed er den totale prisveksten i løpet av de siste to årene på 3,54 prosent. Dette er dog under inflasjonen i perioden, men den nominelle utviklingen er likevel altså i pluss, i motsetning til hva som ble spådd.
– Hva tror dere om kommende høst?
– Vi har ingen sterke meninger om månedsendringene på kort sikt, men en utflating virker ikke urimelig.
Ser ingen større korreksjon
Innen utgangen av 2027 kan boligprisene i Oslo ha steget med hele 33 prosent, viser tall fra Samfunnsøkonomisk analyse.
Det begrunnes med en lavere boliglånsrente de neste årene, få ferdigstilte boliger, utsikter til høy nominell lønnsvekst samt befolkningsvekst.
– Hvis alle disse faktorene slår til, er det klart at prisene kan stige mye. Den største usikkerhetsfaktoren er sannsynligvis renten. Dersom boligprisene stiger mye uten at renten kommer nok ned, får vi i så fall en ny markedslikevekt der folk bruker mye mer på å bo. De forventede rentekuttene er så langt blitt skjøvet ut i tid, så får vi se hva fremtiden bringer.
