Sjeføkonom i Prognosesenteret, Nejra Macic, følge både brukt- og nyboligmarkedet samt bygge- og tomtekostnader svært tett. Hun har dermed god oversikt over både prisutviklingen i boligmarkedet og hvilke drivere som er med på å påvirke dette.
Samtidig er hun opptatt av å få frem hvordan vinklingen av nettopp prisutviklingen kan tolkes på flere ulike måter, alt etter hvilken tidsperiode man velger å fokusere på og hvorvidt diverse faktorer hensyntas eller ei.
Hittil i år vs. 12-månedersvekst
For der boligprisene hittil i år har steget hele 8 prosent, er oppgangen de seneste tolv månedene «kun» 2,2 prosent. Dermed vil «fortellingen» om boligmarkedet kunne fremlegges på to relativt forskjellige måter, fremhever Macic.
– Historiefortellingen blir veldig forskjellig om man velger startpunkt ved nyttår eller fra samme måned i fjor, eksemplifiserer hun.
– Boligprisveksten har vært kruttsterk de siste månedene, men det er prisutviklingen over litt lengre tid som betyr noe for nordmenn flest, utdyper hun videre.
Hever standarden
Macic trekker også frem to andre viktige faktorer som bør hensyntas når en skal vurdere hvor «sterke» eller «svake» boligpristallene som legges frem er:
Statistisk sentralbyrå (SSB) skriver eksempelvis om sin statistikk at «delindeksene korrigeres med den såkalte hedoniske metoden for å unngå prisendringer som skyldes forskjeller i de omsatte boligenes gjennomsnittlige størrelse, geografiske beliggenhet, type og byggeår. Beregningsmodellen korrigerer ikke for endring i boligenes standard».
– Det siste elementet er veldig viktig å presisere. Vi vet at det foregår en betydelig og kontinuerlig standardheving av norske boliger.
I et SSB-notat publisert i desember 2022 beregnes den årlige standardhevingen i boligmassen til 1,46 prosent som gjennomsnitt for årene 2011 til 2020.
– I tillegg har den sterke byggekostnadsveksten i denne perioden ført til at et gitt oppussingsprosjekt koster betydelig mer etter 2020 enn før, slik at standardhevingen målt i løpende priser koster mer enn før, påpeker Macic, slik hun også gjør i et blogginnlegg på Prognosesenterets egne sider.
Realboligpriser
Den andre faktoren handler om inflasjonen:
– De nasjonale bruktboligprisene er i nominelle termer på nesten samme nivå som de var for to år siden. Justert for inflasjon er de betydelig lavere, og hadde vi klart å justere for reell standardheving, ville den virkelige prisutviklingen vært enda lavere.
Konsumprisindeksen var til sammenligning 4,4 prosent høyere i første kvartal 2024 enn samme kvartal i fjor, påpeker Macic videre.
Det betyr at realboligprisene har falt med 3,2 prosent i denne perioden.
Hadde man justert boligprisindeksen for den reelle standardhevingen og klart å finne ut av hva som er ren prisstigning, slik at man sammenligner så like boliger som mulig over tid, ville prisutviklingen vært svakere.
Dermed er trolig det «reelle» realboligprisfallet større enn 3,2 prosent i denne perioden.
– Justerer vi eksempelvis for SSBs beregnede årlige standardheving, havner vi på 4,7 prosent prisfall i perioden.
– Det er et nokså annerledes budskap enn at boligprisene har steget med 8 prosent, poengterer boligtoppen.
