Dinbnb er et relativt ungt selskap, som hjelper privatpersoner og investorer med å forvalte boligene sine på Airbnb og lignende plattformer. Aktøren håndterer det administrative, som eksempelvis bookinger, vasking, kundeservice og så videre.

I dag administrerer de godt over 100 boliger i Oslo og Bergen, og i sommer har de hatt over 6.000 gjester fordelt på de ulike boligene. I gjennomsnitt oppholder gjestene seg i boligene i tre og en halv natt. Selskapet kjenner derfor godt til fenomenet korttidsutleie, som er blitt svært populært de seneste årene.

Men for mange av dem som ønsker å leie ut, oppstår det ofte usikkerhet og spørsmål knyttet til de ulike lovene og reglene for skatt, og hvor mye man må bidra med til statskassen.

Medgründer Emil T. Harloff i Dinbnb forklarer:

– Først og fremst er det viktig å forstå forskjellen mellom korttidsutleie og langtidsutleie. Skatteregelverket skiller nemlig kun mellom korttidsutleie og langtidsutleie, og ikke etter hvilken utleieplattform som brukes.

– “Airbnb-utleie” brukes ofte som et samlebegrep for korttidsutleie, men det er viktig å merke seg at korttidsutleie ikke alltid er Airbnb-utleie, og at Airbnb-utleie ikke alltid er korttidsutleie.

Enkelt forklart kan man dele utleie i to kategorier:

Korttidsutleie = utleieforhold under 30 dager

Langtidsutleie = utleieforhold over 30 dager

Fradrag

Etter at man har funnet ut av hvilken kategori utleien tilhører, er så det neste steget å definere om korttidsutleien er av egen bolig – altså primærbolig – eller av en utleiebolig, ofte omtalt som sekundærbolig.

– Hvis det er en sekundærbolig, er skattereglene nemlig helt like om det er korttids- eller langtidsutleie som bedrives.

Dette innebærer en skattesats på 22 prosent av netto leieinntekter, hvilket er inntektene du sitter igjen med etter at fradrag er trukket fra.

– Fradrag kan inkludere strøm, internett, møblering, renhold og utgifter til en eventuell utleieforvalter. Det lønner seg derfor å ta vare på kvitteringer og føre regnskap på utleien – da sparer du skatt, oppfordrer Harloff.

Han setter opp følgende, hypotetiske regnestykke for en sekundærbolig som er leid ut for 60.000 kroner:

Skatt: (60.000 – strøm, internett, renhold, forvaltning osv.) x 22 prosent.

UNGE GRÜNDERE: Dinbnb drives av unge gutter i begynnelsen av 20-årene fra Bergen. Foto: Ine Ervik

Skiller seg ut fra langtidsutleie

Når det gjelder skatteregelverket for utleie av hele eller deler av egen bolig på korttidsutleie, skiller dette seg dog fra det som gjelder ordinær langtidsutleie. Dette er den eneste situasjonen hvor skattereglene avviker fra langtidsutleie.

– Ved utleie av din egen bolig betaler du skatt på 22 prosent. Men bare på 85 prosent av leieinntektene.

– I tillegg er de første 10.000 kronene skattefrie. Dette betyr at du får et standardfradrag på 15 prosent, men du kan ikke trekke fra faktiske kostnader. Siden korttidsutleie ofte medfører høyere kostnader, kan det derfor ofte være mer lønnsomt å definere boligen som en sekundærbolig hvis utleien er av et visst omfang, poengterer han.

Regnestykket blir i dette tilfellet slik, for en primærbolig som er leid ut for 60.000 kroner:

Skatt: (60.000 – 10.000) x 85 prosent x 22 prosent = 9.350 kroner

Er utleien næringspliktig?

Men hvor mange boliger kan man egentlig leie ut på korttidsbasis, før det blir regnet som næringspliktig?

– Regelverket er litt utydelig i dag. Vi kjenner til tilfeller der noen har måttet skatte som næring når de leier ut to boliger. Samtidig kjenner vi også til tilfeller der andre, som har flere enn to enheter, unngår dette.

Les også

Slik tryller Tollefsen bort kjempeskatt

Eiendomsbaron Ivar Tollefsen selger nå minst 1.300 utleieboliger i Oslo. Måten han gjør det på sparer ham for i underkant av én milliard kroner i skatt.

– I noen tilfeller kan grensen handle om momenter som eksempelvis omfanget av tilleggstjenester som ytes, hvor faktorer som sengetøy, “house keeping” og resepsjonstjenester kan avgjøre hvorvidt man er over grensen eller ei.

Et annet moment som også må hensyntas, er at det i et selskap kun vil beskattes 22 prosent av overskuddet. Og i mange tilfeller driver det aktuelle selskapet kanskje også med andre ting, slik at skatten på selve korttidsutleien vil beregnes sammen med mye annet.

– Skal man ta ut pengene fra korttidsutleien fra selskapet, må det dog betales utbytteskatt på vanlig måte.

Denne ligger for tiden på 37,8 prosent.

– Men ofte lar man kanskje kapitalen ligge igjen i selskapet for videre vekst, påpeker Harloff.

Les også

Risikoene ved å leie ut i påvente av salg

I nedgangstider kan det ofte ta tid å selge en bolig, og det gjelder særlig i områder utenfor de større byene. For mange som allerede har kjøpt en ny bolig, kan det bli en økonomisk utfordring å eie to boliger. I slikt tilfelle kan det være aktuelt å leie ut boligen for å få inntekter til å finansiere gjelden for to boliger. Hva er risikoene ved slik utleie?, spør Advokat/partner Jarle Edler, Ræder Bing advokatfirma

Studenter + Airbnb

Dinbnb ser også en trend hvor mange aktører, eksempelvis i Bergen, kjører en slags “10+2-modell”. Det innebærer at boligen leies ut på langtidskontrakter, ofte til studenter, fra august til juni. I to måneder på sommeren leies så boligen ut på Airbnb, før syklusen gjentas.

– Da er man sannsynligvis innenfor regelverket med hensyn til privat korttidsutleie og skatt, slik at det ikke regnes som næringsmessig virksomhet, anslår han.

Han mener dog det er vanskelig å konkludere svart på hvitt hvordan regelverket faktisk er, da det finnes mange gråsoner.

– Ofte blir det kategorisert som næring hvis “det utløses en aktivitet av et visst omfang og med en viss varighet som er egnet til å drive med overskudd og som drives for skatteyterens regning og risiko”.

– Men det kan ofte være vanskelig å selv avgjøre hvilken kategori man faller innunder, fordi regelverket er så tvetydig.

– Det er ikke slik at et visst antall enheter eller en konkret leieinntekt pr. år definerer om det skal beskattes som næringsmessig virksomhet eller ikke, fremheves det videre.

Ulike brannkrav for leilighetshotell

Hvis man eksempelvis eier en næringseiendom som man ønsker å omregulere til leilighetshotell, kan man momsregistrere selskapet. Det kan man ikke om man omregulerer eiendommen til bolig og driver langtidsutleie.

– Man kan få ganske store fradrag hvis man momsregistrerer i forbindelse med oppussing og omregulering samt til løpende driftskostnader, fremheves det videre.

Les også

Eier 400 utleieboliger – taper 30 mill. i året

– Skatteregningen har økt med 108 prosent på få år. Man trenger ikke akkurat å være siviløkonom for å skjønne at utleie ikke er lønnsomt lenger, sier meglertopp.

Et annet, viktig aspekt i den sammenheng er at bolig og hotell defineres med to ulike risikoklasser når det gjelder krav i forbindelse med eksempelvis brannsikring av eiendommen.

– En bolig kategoriseres i risikoklasse 4, mens hoteller har enda strengere krav, og faller inn under risikoklasse 6.

Flest privatpersoner

I Bergen er antallet boliger tilgjengelig på Airbnb nesten doblet på kun tre år. Det har ført til en lokal diskusjon om dette er med på å presse langtidsleiere, ofte studenter, ut av markedet.

– Omtrent 90 prosent av boligene er hjemmene til folk som leier ut i kortere perioder mens de selv er bortreist, så jeg tror ikke dette har påvirket det vanlige langtidsleiemarkedet ennå, sier Harloff.

Han påpeker også at de største utleieaktørene ikke har vridd over til korttidsutleie. I hvert fall ikke foreløpig.

– Det er jo tross alt en god del mer jobb å drive med korttidsutleie. Det er også ganske store kostnader ved dette. De fleste kundene våre i dag er private utleiere, forklarer Harloff.