Finansavisen kunne torsdag avsløre at utleiekongen har trykket på atomknappen og besluttet å selge leiligheter i 18 av 32 nyopprettede borettslag i Oslo. De resterende 14 borettslagene kan også stå for tur. Foreløpig er det altså sannsynligvis rundt 1.300 boliger på vei ut i markedet i løpet av de neste årene, mens ytterligere 900 kan være på trappene.
Og Tollefsen har vært svært lur i måten han selger på:
Han selger nemlig leilighetene som andelsboliger, altså i borettslag. Det sparer ham for enorme summer i skatt.
Finansavisen har beregnet summen til å kunne utgjøre i underkant av én milliard kroner (se regnestykket lenger ned i saken).
Skattegrepet er fullt lovlig, og flere andre utleiere benytter seg av samme metode når de selger.
Fire måter å selge på
Kort fortalt går skattegrepet ut på å benytte den såkalte Borettslagsmodellen, som er en svært fordelaktig måte å selge og «slakte» en hel bygård på.
Eiendomsadvokat Per Christian Grant-Carlsen i Brækhus forklarer:
– Ved salg av bygårder har man fire muligheter. Men kun to av dem er skattefrie:
– Alternativ én er å foreta en seksjonering av gården til et sameie og selge boligene som selveierleiligheter. Men da må man betale 22 prosent skatt på differansen mellom kost- og salgspris, som ofte kan utgjøre store summer om man har eid gården lenge.
Det andre alternativet er å selge hele eiendommen ut fra selgers eget selskap som et rent eiendomssalg, men da må det også beskattes like mye.
Alternativ tre er ifølge Grant-Carlsen å fisjonere ut eiendommen til et eget selskap, som man så selger til kjøpers selskap. Da er salget skattefritt for selger, fordi salg av aksjer er skattefritt mellom selskaper.
– Men ofte ligger det en latent skatt på eiendommen, som handler om at den kanskje er kjøpt for en lavere inngangsverdi for en del år siden. Denne skatten vil utløses om man selger ut eiendommen fra selskapet, derfor kalles den latent skatt. Dette videreføres da til ny kjøper, og derfor har det vært vanlig at kjøperen får en slags rabatt på kjøpesummen som en følge av dette.
Rabatten er dog blitt mindre og mindre de seneste årene, forklares det. Dette som en følge av at hvis kjøperen ønsker å kvitte seg med eiendommen noen år frem i tid, kan de bare la eiendommen ligge igjen i selskapet og selge selve selskapet videre.
Borettslagsmodellen
– Det fjerde, og kanskje mest lukrative alternativet om dagen, handler om den såkalte Borettslagsmodellen, fremhever advokaten.
Den aktuelle bygården blir i dette tilfellet først lagt inn i et single-purpose-selskap, eiet av et holdingselskap. Deretter oppretter eieren et nytt borettslag. Så overdras alle aksjene i eiendomsselskapet til borettslaget. Deretter foretas det en fusjon mellom borettslaget og eiendomsselskapet, hvoretter eiendomsselskapet opphører å eksistere.
– Da eier det nyopprettede borettslaget eiendommen fordi det har overtatt eierskapet til alle aksjene i selskapet som eide eiendommen. Og transaksjonen er skattefri. Men den opprinnelige gårdeieren eier fortsatt eiendommen, men nå gjennom det nyetablerte borettslaget.
Holdingselskapet på toppen skal i utgangspunktet ha penger for disse aksjene, og aksjene må verdsettes og selges til markedspris. Men siden eieren fortsatt eier både selskapet og det nye borettslaget, kan man i prinsippet selv velge hvordan man vil «inndrive» denne summen.
– Da oppstår det en fordring, hvor borettslaget skylder morselskapet penger for aksjene.
– Men ved å konvertere denne gjelden til andelskapital, etablerer man en inngangsverdi på borettslagsandelene som tilsvarer markedsverdien på leilighetene. Og ettersom det er andelene i borettslaget som selges, til den pris som ble satt på gården ved aksjesalget, som igjen utgjør inngangsverdien på andelene i borettslaget, utløses ingen eller kun liten gevinstskatt.
– Modellen har vært gjenstand for vurdering hos skattemyndighetene gjennom flere såkalte bindende forhåndsuttalelser (BFU), hvor konklusjonen er at transaksjonen prinsipielt er unntatt skattlegging.
Enorm skattebesparelse
Finansavisen har forsøkt å regne ut hvor mye dette grepet utgjør i spart skatt for Tollefsen.
Det er dog verdt å bemerke at de 18 bygårdene han nå selger, er kjøpt på ulike tidspunkter, med ulike leilighetsstørrelser, i forskjellige områder av byen.
Regnestykket blir derfor kun et meget omtrentlig estimat:
De 30 leilighetene som enten er for salg nå eller er solgt nylig, har en samlet prisantydning på 135,33 millioner kroner. Det gir en gjennomsnittlig markedsverdi på rett over 4,5 millioner kroner pr. leilighet.
Hva disse boligene opprinnelig ble kjøpt for, altså kostprisen, er dog en god del vanskeligere å anslå.
Men ved å se på kjøpsprisen på noen av gårdene, hvor dette er tilgjengelig, og dele dette på antallet leiligheter, har Finansavisen kommet frem til en gjennomsnittlig, omtrentlig kostpris på rundt én million kroner pr. leilighet.
En del av boligene ble kjøpt på 1990- og 2000-tallet, da boligprisene var på et mye lavere nivå enn i dag.
Dermed er differansen mellom dagens markedsverdi og historisk kostpris på 3,5 millioner kroner pr. leilighet. Trekker man fra meglerutgifter på rundt 100.000 kroner, gir det en skatt på 748.000 kroner pr. leilighet, tilsvarende 22 prosent.
Ganger man skatten pr. leilighet med de 1.300 boligene som selges, ender man dermed opp med at Tollefsen har spart rundt 972 millioner i potensielle skatteutgifter.
Om det antas at han skal selge alle de 2.200 boligene som ligger i nyopprettede borettslag, vil den samlede skattebesparelsen kunne beløpe seg til rundt 1,64 milliarder kroner.
Det er dog også verdt å bemerke at hvis boligene er påkostet utover normalt vedlikehold, vil dette også kunne trekkes fra. Men i mange tilfeller er det nok mer sannsynlig at Heimstaden har mottatt løpende vedlikeholdsfradrag for dette i løpet av årene, slik at dette ikke blir like aktuelt nå.
Det er uansett svært komplekst, om ikke umulig, å regne frem et konkret tall for dette – men det vil altså kunne senke den totale, potensielle skatten noe mer.
– Jeg kjenner ikke detaljene i saken og Tollefsen-systemet, men utgangspunktet for regnestykket og skatten høres relativt riktig ut, bekrefter advokat Stian Wessel i Seland, Rödl & Partner til Finansavisen.
