Kjøp og salg av nybolig har vært en populær hobby for mange nordmenn, særlig i det som har vært et kokende eiendomsmarked rundt Oslo. VIP-kjøpere har kunnet kvittere ut sekssifrede beløp, og meglere har innkassert dobbelt meglerhonorar, mens utbyggerne raskt har kunnet vise banken tilstrekkelig forhåndssalg til å utløse byggelån.
Men nå smeller det rundt mange av dem. Nye boliger kommer har kommet til overlevering gjennom hele sommeren og høsten uten at det er funnet sluttkjøpere til boligene.
– Det har kommet overtagelser på rekke og rad. Noen har jeg klart å tilbakelevere mot et større gebyr på flere hundre tusen kroner pr. kontraktsposisjon. Andre har jeg ikke kunnet gjøre opp, sier én av boligflipperne, som vi velger å kalle «Erik».
Totalt har han hatt kontrakt på flere titalls kontraktsposisjonen hvor megler i de fleste tilfellene ikke har sjekket finansiering. Flere andre han har vært i kontakt med forteller om signeringer der banken heller ikke i disse tilfellene er blitt kontaktet i forbindelse med kjøpene.
Mål: Åpne byggelånet
– Si at formalia er på plass og utbygger er klar for å markedsføre prosjektet på internett. I forkant har utbygger som regel gått til en bank og fått godkjent et byggelån med forbehold om at 70 prosent av boligene må være solgt innen en gitt dato eller at det er solgt for en viss sum før byggelånet åpnes, sier han og viser til egne kontrakter som har slike klausuler, sier Erik.
– Når prosjektet er lansert på Finn.no er det hektet på eiendomsmegler som er lett å gi ansvaret hvis salgsprosess eller finansiering går galt. Utbyggers bank forholder seg til signerte kjøpekontrakter som bekreftelse på salgene, sier han.
– Målet til utbygger er å få tak i kjøpere, spekulanter, investorer og andre privatpersoner så fort som mulig slik at byggelånet åpnes. Altså, hva som helst så lenge det er en signatur på en kjøpekontrakt å vise til. Krangelen tas i ettertid dersom folk ikke gjør opp.
– Skulle folk ikke gjøre opp, er det for eksempel dekningsloven som regulerer hvordan krav gjøres opp mot aktuelle parter som har signert uten finansiering.
– Ingen spør
Går du som en privatperson til en bank og ber om finansiering til et boligprosjekt som er ferdig om 1-3 år, får du muligens nei, da din inntektssituasjon kan endre seg underveis. Du kan også få nei fordi fellesgjelden blir tatt med i beregningen på din låneevne innenfor fem ganger inntekt. Men det stiller seg annerledes for boligkontrakter.
– Her er det ingen som etterspør om du har finansieringsevne til å håndtere fellesgjelden som kan løpe i 20 til 40 år. At banken sier nei til finansiering er blitt utnyttet av utbyggere til å selge til folk uten finansiering, og skylde på at banken ikke gir finansiering så langt frem i tid.
– Skulle jeg overtatt som jeg måtte ha gjort ved flere av mine kjøp, og dersom jeg ikke gjør opp månedlige felleskostnader havner jeg i en misligholdssituasjon med borettslaget som igjen misligholder sine låneforpliktelser og havner i misligholdssituasjon med banken knyttet til fellesgjelden.
VIP-kjøpere
Boligflipperen hevder det er et kappløp mot byggestart.
– Lovverket er lagt opp på en slik måte i dag at utbyggere og meglere kan selge fritt til dem de vil uten at noen kan blande seg inn. Kjøper blir bundet på hender og føtter i det øyeblikket budskjema sendes inn. I teorien kan utbygger selge boligene til sine ansatte på papiret og gå til banken for å få byggestart. Banken trenger bare å vite at kjøpekontraktene på disse boligene er undertegnet. Det stilles ingen spørsmål om hvem disse er solgt til, om de har inntektsevne, om de tilhører et kriminelt miljø. På denne måten kan det trikses med salgslistene, sier Erik.
– I tillegg har flere utbyggere VIP-salg, hvor flere personer blir kontaktet og spurt om de vil kjøpe før salgsstart. Dette VIP-salget pågår som regel over en ukes tid. Straks denne uken er ferdig, går utbygger ut på Finn og lanserer prosjektet og skriver samtidig at X antall prosent er solgt allerede. Dette gir god reklame for prosjektet.
Trues med høye kostnader
Han legger til at kjøpere kan trekke seg eller avbestille boligen av ulike årsaker.
– Bustadoppføringsloven tillater kjøper å avbestille boligen som er kjøpt. Det er som regel en pris for avbestilling før byggestart som dekke utbyggers kostnader til planlegging, markedsføring. Det er en annen pris for avbestilling når byggestart er vedtatt, for da blir det dekningssalg og dekning av alle utbyggers tap. Utbygger kan fritt selge boligen til en lavere pris og fakturere kjøper for mellomlegget, sier Erik.
– Før byggestart er målet å få kjøperne til å stå gjennom tidsperioden til byggestart blir igangsatt. Kjøpere kan også oppleve ikke å blitt tatt på alvor dersom de ønsker å avbestille boligen før byggestart. Det blir truet med høye kostnader til avbestilling dersom de velger å gå fra avtalen sin. Det har jeg flere eksempler på, og gjøres bevisst for at kjøpere ikke skal trekke seg.
Dobbelt meglerhonorar
– Hverken banken eller revisor trenger å etterspørre status så langt på kjøpere som vil trekke seg eller har trukket seg. Megler får provisjon for formidling av salgene. Megler får også en ny provisjon dersom du velger å re-selge boligen som du har kjøpt. Flere meglere driver med re-salg og stiller muntlige krav om at de må få re-selge boligen via dem, for at du skal få tilbud om kjøpe bolig i andre prosjekter de er ansvarlige for, sier Erik.
Oppsummert får megler først en provisjon for salget, så en ny provisjon for re-salget.
– Utbygger kan når som helst avvise et kjøp dersom megler ikke anbefaler kjøper. Her har altså megler veldig mye makt, da disse boligene stiger som regel i verdi, og det er gode inntjeninger på re-salg av kontraktene før boligen er ferdigstilt. I et godt marked har mange tjent hundretusener eller millioner på re-salg og merverdi av sine kontrakter.
Felles motiver
Motivene er ganske felles for ikke bare boligflippere og meglere, men også utbyggere.
– Det handler om å få igangsatt byggestart så fort som overhodet mulig. Desto lenger tid til byggestart finner sted, desto større risiko for at kjøpere vil trekke seg. Folks livssituasjon endrer seg, og det vil påvirke utbygger.
– Si at utbygger skal selge 40 boliger, hvorav 30 av disse er solgt, som kvalifiserer for byggestart. Så trekker syv av kjøperne seg før byggestart. Banken vil kunne avvise åpning av byggelån basert på få salg. Utbygger har også som regel satt en dato for når forbehold om igangsetting av bygging skal finne sted. Skulle denne datoen passeres, vil alle kjøpere kunne tre ut av sine kontrakter kostnadsfritt. Flere utbyggere har egne selgere som ikke er eiendomsmeglere. Mange lønnes ut i fra salgsprovisjon, og her har flere solgt boliger for egen vinning, sier Erik.
Viktige mellommenn
Det er imidlertid en fjerde part inne i bildet, som boligflipperen kaller mellommann.
– Hva om Eiendomsmegler og utbygger ikke får nok salg i prosjektet for å få byggelånet åpnet. Kan det da tenke seg at det finnes mennesker rundt om i landet som kan investere? Hvordan får man tak i dem?
– Her kommer mellommenn inn i bildet, som kjenner masse folk, og som er brukt som brikker i disse boligprosjektene. Samtlige er lovet god avkastning og prisutvikling i området med mer. Flere har også mottatt penger som kan innbetales som forskudd, da noen av prosjektene krever 100.000 kroner eller 10 prosent i forskudd.
– Jeg vet ikke hvilke goder disse mellommennene får, men det kan være penger eller andre goder. Finansiering for disse menneskene, som inkluderer meg, er ikke sjekket. Det har i gjennomsnitt tatt 60 til 120 sekunder fra kjøpsskjema er sendt inn, til kjøpet er akseptert av eiendomsmeglere i de ulike prosjektene.
– Mellommennene har et stort nettverk bestående av utbyggere og eiendomsmeglere i Norge som de har samarbeidet tett med i mange år. Dersom de i snitt mottar 100.000 kroner pr. bolig de fikser kjøper til tjener de millioner, sier Erik.
Fiktive logger
– Hvordan lokkes kjøperne inn?
– Som regel skal kjøpere stille med 10 prosent i forskudd av total kjøpesum, som skal innbetales i løpet av to til fire uker etter at budet er sendt inn og akseptert. I mange prosjekter slipper kjøper å betale noe som helst.
Hva er så problemet med at man fyller opp boligprosjekter med folk uten finansieringsevne?
– Utbyggers bank har innvilget byggelån basert på at det er faktiske salg som er gjort, og er ikke klar over at mange av kjøperne er fiktive kjøpere uten finansieringsbevis eller kjøpere som er brukt som brikker for å generere salg og byggestart.
– Skulle utbygger gå over ende fordi folk ikke gjør opp, vil ikke banken få sine byggelån tilbake, sier Erik.
– Når det gjelder eiendomsmeglerne har ikke de bakgrunnssjekket personene tilstrekkelig ved budavgivelse. I noen saker er det foretatt en kredittvurdering av kjøper. Det er også ført fiktive logger i ulike systemer om at finansiering er sjekket uten at kjøperne har hatt finansieringsforhold i bankene sine. Dette muligens for å dekke over ulovligheter ved tilsyn fra Finanstilsynet.
– Eiendomsmeglere er underlagt strenge regler knyttet til sjekk av kunder, kundens intensjon om kjøp/salg, kundens bakgrunn, kundens opphav, kundens midler. Ingenting av dette er sjekket ved meg under kjøpene mine. Det er som nevnt brukt alt fra 60-120 sekunder fra innsendt budskjema, til jeg har fått aksept av kjøp, sier Erik.
– Mellommennene er pyramidevirksomhet satt i system. De sørger for å få andre til å låne ut penger med 5-10 prosents rente. Tilbakebetaling blir som regel misligholdt. Personene dras så inn i kontraktsposisjoner med mål om merverdi, slik at han kan ta del i dette og unngå tilbakebetaling av gjelden. De bruker hull i lovverket til å få meglere og utbyggere til å selge disse kontraktene til privatpersoner.
