Fastings gate på Fagerborg i Oslo kan sies å være blant de aller mest ettertraktede adressene i hovedstaden. Her koster selv store, herskapelige leiligheter rundt 100.000 kroner kvadratmeteren. 

Med såpass voksne priser, er det spesielt viktig at antall kvadratmeter oppgitt er riktig. 

Dét var ikke tilfellet da en leilighet i første etasje i 4A ble lagt ut med en prisantydning på 12,95 millioner.

I annonsen ble leiligheten oppført med et innvendig bruksareal på 138 kvadratmeter, hvilket tilsvarte 93.840 kroner pr. meter. Leiligheten hadde også et oppussingsbehov i millionklassen.

Men da flere stusset over hvor små rommene var på visning, ble målene og utregningene sjekket, og det ble hevdet at arealet ikke kunne stemme.

Feil utregning

Dagen etter sendte så Nordvik-megler Stian Pøhner ut en felles melding til alle interessentene:

«Det er blitt oppdaget en feil i oppgitt areal. Vi beklager på det sterkeste på vegne av takstmannen. Takstmannen forklarer at målene på plantegningen er de korrekte målene, men at det har oppstått en feil ved utregningen av selve arealet. (...)

Pris opprettholdes, og vil fremdeles være kr. 12.950.000.»

FEIL AREAL, MEN KJEMPESALG: Nordvik-megler Stian Pøhner måtte beklage til interessentene, men oppnådde likevel en solid pris. Foto: Iván Kverme

Selv med et solid avvik på hele 16 kvadratmeter, eller en nedgang på 11,59 prosent, blir altså prisantydningen stående.

Den nye kvadratmeterprisen er med det 106.147 kroner.

Og det feilaktige arealet skulle vise seg å ikke skremme bort særlig mange interessenter. For med et tresifret antall på visning, var det mange som fortsatt ønsket seg leiligheten.

BEKLAGET: Denne meldingen gikk ut til interessentene før budrunden. Skjermbilde: Privat

Budrunden, som foregikk mandag denne uken, endte til slutt på 15,7 millioner – hele 2,75 millioner og 21,2 prosent over prisforlangende.

Det gir en kvadratmeterpris på 128.688 kroner. Med et oppussingsbehov på rundt to millioner, vil meterprisen kunne ende på 145.081 kroner.

Det må også betales rett i underkant av 400.000 kroner i dokumentavgift til statskassen.

– Det var kjedelig, men alt ble heldigvis rettet opp i god tid før salg og budrunde, uttaler Pøhner.

Hva boligen potensielt kunne blitt solgt for om interessentene hadde trodd boligen var 138 kvadratmeter, vil man aldri få svaret på. Men prisantydningen viste seg uansett å være skivebom – selv med 16 kvadratmeter mindre å by på.

– En skikkelig tabbe

Takstmannen sier til Finansavisen at det skjedde en regnefeil da han skulle legge sammen tallene.

– Det var en skikkelig tabbe. Det var bare min feil, ingen andres.

– Jeg har ikke sovet så godt de siste nettene, men er bare veldig glad for at det ble oppdaget og at det løste seg, legger han til.

Men hva om arealavviket ikke hadde blitt oppdaget før budrunden? Kunne boligkjøperen dermed ha fått seg en dyr overraskelse neste gang boligen skulle ut på markedet igjen om noen år?

Før ny avhendingslov ble innført i 2022, var det mye høyere toleranse for feil i areal. Rettspraksis var at avviket måtte være større enn fem–seks prosent for å utgjøre en mangel som ga rett på erstatning. For en leilighet på 100 kvadratmeter ga det seks kvadratmeter toleranse for arealfeil. Det rammet spesielt boligeiere som fant avvik rett under grensen. Dette ble rettet opp med ny avhendingslov som ble innført fra 2022. Der er det nå lovfestet at boligen har en mangel dersom arealavviket er større enn to prosent.

Hvor lenge etter kan du klage?

I dette tilfellet var uansett arealavviket mye større.

– Foreldelsesfristen løper normalt i tre år, og den absolutte reklamasjonsfristen varer i utgangspunktet i fem år. Foreligger det grov uaktsomhet gjelder det ingen absolutt reklamasjonsfrist, men det må uansett reklameres innen rimelig tid etter at mangelen oppdages. Om du kjøper en leilighet på 67 kvadratmeter, som er blitt 66 når du skal selge, er det ikke gitt at man får et prisavslag, forklarer advokat Jarle Edler i Ræder Bing.

– Men i dette tilfellet er avviket mye større, både i antall kvadratmeter og i prosent. Da vil det sannsynligvis vektlegges i større grad. Men det er mange faktorer som vurderes, legger han til.

FORKLARER: Advokat Jarle Edler i Ræder Bing. Foto: Ræder Bing

Edler sier mye avhenger av om det er en såkalt «skjult feil og mangel». Om man eksempelvis har bodd i boligen i ti år, og ikke oppdager eller tenker over arealavviket i løpet av denne perioden, vil det kanskje være for lenge. Dette ettersom arealets størrelse tilsynelatende ikke har vært vektlagt og at kjøper nok burde oppdaget avviket i løpet av denne perioden. 

Men om det blir betegnet som en skjult feil og det ikke kan forventes at dette burde vært oppdaget tidligere, kan foreldelsesfristen utvides i opptil 13 år.

– Dette vil i så fall bli avgjort ved en konkret og samlet vurdering av mange forskjellige omstendigheter.