– Det er mye som må omformuleres, og som derfor krever nye varslingsrunder og høringer. Det er for store endringer til bare å justere som om det skulle ha vært skrivefeil, sier sivilarkitekt Marte Tørnqvist Strand i Strand / Løken Arkitekter.

Hittil har en innsigelse fra NVE vært det eneste man har trodd har stått i veien for at småhusplanen, som ble vedtatt av Oslos politikere 27. september 2023, skal tre i kraft. Det var etter at Oslo brått innførte bygge- og deleforbud 5. april 2022.

Nå er det gått tre år med byggestopp i småhusområdene i Oslo. Eiendomsbesittere og utviklere skriker etter at den nye planen skal tre i kraft.

Omfattende endringer

Men nå har regjeringen kommet med et vell av anmerkninger i lovlighetsvurderingen. Kommunen har svart med en rekke forslag til endringer for å komme Kommunal- og distriktsdepartementet i møte. Endringene er så omfattende at den nye småhusplanen trolig må ut på nye varslingsrunder og høringer før Oslo-politikerne igjen må samles for å vedta det de trodde de vedtok i 2023.

– Dette er omfattende endringer. Kommunen har laget egne definisjoner av boenhet, som man ikke har lov til. Det er også flere andre definisjoner på ting, eksempelvis knyttet til etterisolering opp mot BYA-reglene. Det skaper usikkerhet for dem som skal lese reguleringsplanen, selv om jeg skjønner hvorfor de har gjort det, sier Marte Tørnqvist Strand til Finansavisen.

– Mener du at det vil kreve nye varslingsrunder og høringer?

– Ja. Det mest demokratiske er at det kommer beskjed om hva som må justeres i småhusplanen, og at denne deretter må tilbake til politikerne slik at det blir en plan de kan innestå for. Det er viktig at det er demokratisk forankring, sier Tørnqvist Strand.

Departementet avgjør

Det er byrådsavdeling for byutvikling som håndterer saken i Oslo, med bistand fra Plan- og bygningsetaten.

– Når departementet behandler innsigelser, har det anledning til å gå gjennom alle sider av saksinnholdet fordi det er overordnet myndighet. Dette er ikke uvanlig. Det er derfor de nå gjør en lovlighetsvurdering, sier spesialrådgiver for kommunikasjon Kristine Langfjord til Finansavisen.

– Plan- og bygningsetaten har gitt tilbakemeldinger til Kommunal- og distriktsdepartementet på de punktene departementet har bedt om tilbakemelding på. Plan- og bygningsetaten har sendt disse tilbakemeldingene etter oppdrag fra byrådsavdeling for byutvikling, sier hun.

Les også

Mot drama-kutt i boligbygging

Oslo kommune foreslår dramatiske kutt i småhusplanen. – Bygging vil kuttes med 99 prosent, og prisene vil stige 50 prosent på et halvt år, sier utbygger André Falchenberg.

– Hva vil eventuelle endringer medføre av nye varslingsrunder og høringer?

– Nå skal KDD gå gjennom tilbakemeldingene fra kommunen. Det er departementet som avgjør når punktene er avklart eller løst, og hva som eventuelt skal skje videre, sier hun.

Ni sider med rettelser

Langfjord legger ved et brev fra Plan- og bygningsetaten til departementet datert 24. mars i år. Her går etaten gjennom departementets kritikk punkt for punkt. Brevet er på hele ni sider, og etaten har skrevet i rødt alle steder i planen der de foreslår å gjøre endringer for å rette seg etter departementets kritikk i lovlighetsvurderingen.

Statssekretær Martin Østtveit-Moe svarer følgende på vegne av Kommunal- og distriktsdepartementet:

– Da statsforvalteren oversendte innsigelsessaken til KDD, ba de oss vurdere om noen av bestemmelsene til planen var lovlige. Vi er i gang med en slik vurdering, og har i den forbindelse dialog med Oslo kommune. Hvorvidt det blir justeringer i planen, og om det eventuelt vil være behov for en form for ny høring, må vi komme tilbake til når vurderingene er ferdige.

Omfattende endringer

Det handler blant annet om definisjonen av en boenhet, der Plan- og bygningsetaten i Oslo laget sin egen definisjon som ikke falt i god jord hos departementet. Det gjelder også omskriving av bestemmelsen om sekundærleilighet. Kommunen har måttet skrive om definisjonen av terrenginngrep i tråd med departementets ønsker.

Les også

– Alle tomteeiere er holdt som gisler

– Oslo har i praksis sluttet å bygge boliger, sier styreleder Karl Arne Jespersen i Boligprodusentene. – Ordrereserven er i null før utgangen av året, sier Stine Askautrud i Mesterhus Oslo.

Videre skrives bestemmelsen om type boligbebyggelse om – både hva gjelder enebolig, tomannsbolig, tremannsbolig og firemannsbolig.

Småhusplanen satte en grense for utnyttelsesgrad på 18 prosent av netto tomt, men åpnet for å gi rom for å tillate å gå utover dette hvis formålet var etterisolering. Det mener departementet er for vagt, men etaten har ikke klart å finne en bedre formulering.

I tillegg gjøres det endringer i bestemmelser om drivhus og trafohus, plassering av tiltak nær vernede bygg, bevaring av store trær, håndtering av overvann, sikring av flomveier, vassdrag, brygger i strandsonen, bevaringsverdig bebyggelse, fredede kulturminner, fossilfrie byggeplasser – og til slutt en rekke bestemmelser om hensynssoner.

Departementets innvendinger kom i møte med kommunen 21. januar i år. I brevet fra Plan- og bygningsetaten til departementet minner kommunen departementet på at det midlertidige forbudet mot tiltak i planområdet løper ut 1. juni 2026 – altså 14 måneder frem i tid.

Kommunen minner med andre ord departementet på at den nye småhusplanen må ha trådt i kraft før denne datoen. Da har det i så fall vært byggestopp i Oslo i 50 måneder.