Da Antonio Barbin begynte med eiendom, var fokuset utelukkende på utleie. Gjennom flere år har han bygget opp en eiendomsportefølje på nærmere 40 millioner kroner, sammen med sin samboer. Porteføljen består hovedsakelig av sentrale leiligheter i hovedstaden.
Nå har den unge arkitekten utvidet strategien til å også inkludere oppussing og salg, ofte omtalt som flipping.
Og det første prosjektet skulle vise seg å bli en suksess.
Han valgte nemlig én spesiell strategi, som ofte har vist seg å være lur:
Kjøp på høsten, selg om vinteren
Barbin benyttet det noe tråere markedet i fjor høst til å snappe opp en 40 kvadratmeter stor leilighet i Maridalsveien 229b, på Bjølsen.
For toppleiligheten, som ligger i 5. etasje uten heis, punget han ut 3,8 millioner.
Overtagelsen var i begynnelsen av januar i år, og oppussingsarbeidet gikk i gang. Leilighetens planløsning ble endret, ved at det separate kjøkkenet ble flyttet ut i stuen. Dermed kunne rommet som tidligere var et kjøkken, nå bli et soverom.
Boligen fikk også nytt gulv, nytt bad, nymalte overflater og flere eksklusive detaljer.
I mars la han så boligen ut for salg, med en prisantydning på 4,9 millioner.
Etter bare noen få dager i markedet, ble leiligheten kuppet før visning, for 5,2 millioner. Det betyr at boligen ble kjøpt og solgt med en differanse på 1,4 millioner.
– Timing er ekstremt avgjørende i boligmarkedet. På høsten er det færre konkurrenter. Og salgstidspunktet i første kvartal var nøye planlagt, forteller han til Finansavisen.
Grunnen til at Barbin valgte å godta kuppebudet, selv om flere var påmeldt til visning, handlet om Norges Banks rentemøte dagen etter:
– Mange har forventet at det skulle komme et rentekutt. Men jeg så for meg at styringsrenten ville bli holdt uendret, som igjen kunne føre til en noe lavere optimisme blant interessentene i en eventuell budrunde uken etter. Og det viste seg å stemme. Markedet har allerede roet seg siden jeg solgte for noen få uker siden.
Prisen han solgte for er også den høyeste oppnådd blant denne boligtypen i nærområdet.
Fra passiv til aktiv verdiskaping
Forskjellen på kjøps- og salgssummen tilsvarer en verdiøkning på hele 560.000 kroner i måneden.
– Min tidligere strategi har vært å investere i leiligheter med god beliggenhet, oppgradere dem for å tiltrekke leietagere, og la verdistigningen gjøre resten av jobben.
– Utleiemarkedet i Oslo har vært solid, men med høyere renter, økte skatter og usikkerhet rundt boligmarkedet, ser jeg nå heller et økende potensial i kjøp, oppussing og salg.
Mange boligflippere velger ofte å kun «sminke grisen», for å bruke minst mulig penger på oppussing. Barbin har valgt seg en litt annen strategi:
– Som arkitekt har jeg alltid vært opptatt av optimalisering, funksjonalitet og kvalitet. Jeg ser også tydelig at kjøperne verdsetter høy standard, og at dette lønner seg i sentrale områder. Her er konkurransen høy, slik at det blir desto viktigere å skille seg ut.
Denne tilnærmingen handler ikke bare om kortsiktig gevinst, men om å skape boliger med varig verdi for de som bor der, fremhever han.
Oppussingen kostet likevel bare rundt 400.000 kroner, da mye av arbeidet ble utført selv. Dermed satt Barbin igjen med nesten én million kroner før skatt.
– Som arkitekt har jeg både erfaringen og kompetansen som er nødvendig for å ta ansvar for mye selv. Det bidro til å holde kostnadene nede, uten at det gikk på bekostning av kvaliteten på materialene og så videre.
– Dette er viktig
Foruten god timing, mener Barbin disse momentene er viktige for å lykkes best mulig:
Optimalisere planløsningen:
– I en 40 kvadratmeter stor leilighet, må plassen utnyttes smart. Her ble planløsningen optimalisert, og jeg sørget for at hver kvadratmeter ble brukt mest mulig effektivt. Smarte oppbevaringsløsninger og åpne soner skaper en romfølelse som får leiligheten til å føles større enn den faktisk er.
Kreative arkitektoniske grep:
I stedet for å følge «standardmaler» for oppussing, jobbet Barbin med løsninger for å skape en unik boligopplevelse.
Dette inkluderer blant annet en høy grad av materialbevissthet, der naturlige elementer som lys eik og steindetaljer gir et eksklusivt, nordisk preg.
– Jeg forsøkte også å utarbeide et gjennomtenkt lyskonsept, som kombinerer innfelt LED-belysning på kjøkken, bad og oppbevaringsløsninger for å skape en lun atmosfære.
Ellers handlet optimaliseringen om spesialtilpassede oppbevaringsløsninger, soneinndelinger på bad og flytting av kjøkken for å utnytte plassen maksimalt.
– Mange oppussingsprosjekter fokuserer på rimelige løsninger for rask gevinst, men min filosofi er annerledes. Jeg investerer i førsteklasses materialer og tidløst design, fordi jeg vet at dette gir høyere betalingsvilje hos kjøpere.
Barbin mener både markedstrender, romutnyttelse, lysforhold og materialvalg er viktige faktorer for å maksimere både estetikk og verdi.
Samtidig er det én annen faktor, som ifølge ham er enda viktigere:
– Å gjøre gode kjøp. Dette gjøres gjennom grundige analyser av markedet og ved å ha en tydelig strategi.
