– Eierbeskatningen er blitt en stor utfordring, sier Frederik Selvaag, styreleder i Selvaag Utleiebolig og aksjonær i Selvaag AS.
Det familieeide investeringsselskapet råder over flere eiendomsrelaterte selskaper. Mest kjent er Selvaag Eiendom og børsnoterte Selvaag Bolig, der familien eier en majoritetsandel, men det er mer i porteføljen: I Selvaag Utleiebolig ligger rundt 1.000 leiligheter fordelt på 17 boligblokker i Stor-Oslo, Bergen og Drammen.
Onsdag ble det kjent at alle leilighetene selges til KLP Eiendom for 3,3 milliarder kroner – den største enkelttransaksjonen av utleieboliger noen gang i Norge.
KLP Eiendom er et datterselskap av Kommunal Landspensjonskasse.
Det går ikkeFrederik Selvaag, Selvaag AS
Salget føyer seg dermed inn i en lang rekke der private utleiere rømmer markedet på grunn av dårlig inntjening. I Oslo har hver sjette utleiebolig forsvunnet siden 2019, rapporterte Norges Eiendomsmeglerforbund tidligere denne måneden.
Over dobbelt så mye skatt
– Det ble et tema allerede i 2022–23 at skattetrykket begynte å bli stort, sier Tore Myrvold, adm. direktør i Selvaag AS.
Med samme formuesverdi i 2020 og 2023 økte skattebelastningen med 107 prosent, forutsatt at formuesskatten må betales med skattepliktig utbytte.
Senere er også de små restene av verdsettelsesrabatt for sekundærboliger fjernet i sin helhet.
– Det begynte å skje noe på skattesiden. Fra å ta ut mindre utbytter for å betale formuesskatt, måtte man ta ut mer og mer og mer – det er en blanding av ren matematikk og det faktum at det har vært verdistigning i tillegg. Mange ganger har den vært større enn inntektssiden, og når du skattlegges basert på underliggende verdier, får du i realiteten en skatteøkning som er mye større enn de 107 prosentene, sier Myrvold.
– Hvis du eier mange, blir effekten desto større, og vi har jo eid 1.000 stykker.
– Men boligprisene har jo løftet seg mye, så dette har vel vært en god investering? Har dere ikke tro på videre vekst som gjør at dere kan svelge skatteskjerpelsen?
– Når man inngår en tyveårsavtale med kommunen, er det ikke bare å snu seg rundt og selge dagen etter. Hele setupen har vært å eie langsiktig, sier Myrvold.
– Når kontantstrømmen ikke dekker eiernes forpliktelser, må vi hente kapital fra andre deler av systemet. Vi risikoutsetter hele totalen, og det er ikke bærekraftig over tid. Og jo bedre de underliggende verdiene utvikler seg, jo verre blir det, legger Frederik Selvaag til – og sikter da til kontantstrømmen.
– En katastrofe
Porteføljen hadde sin spede start i 2012, da i kompaniskap med andre. Selvaag-familien ble eneeier i 2019 og inngikk avtale om det siste boligprosjektet i 2023. Det ferskeste tilskuddet i porteføljen er ennå under bygging.
– Er det helt dødfødt å investere i utleieboliger for en norsk eier som ikke er en pensjonskasse?
– Det kommer an på perspektivet. Hvis du har en betydelig formue og ønsker å investere en mindre andel av formuen i noe som er trygt og godt – noen få leiligheter – da kan du tenke annerledes, sier Myrvold.
– Nærmest for å konservere verdier. Det er oppsidepotensial, men å drive industrielt med utleieboliger som kjernevirksomhet i stort volum – det tror jeg ikke er mulig for norske, private eiere bosatt i Norge. Det går ikke, sier Selvaag.
– Er det snakk om en styrt avvikling av den private utleiesektoren i Norge?
– Om det ikke er intensjonen, blir det fort konsekvensen. Det er ihvertfall vanskelig å se for seg at flere private investerer i utleieboliger ut over én eller to, mener Myrvold.
Mange av de solgte utleieboligene de senere årene har migrert til kjøpsmarkedet, og dermed lettet trykket der. Det hjelper lite for de som uansett er henvist til leiemarkedet.
– Det er en katastrofe for de med behov for å leie, og det vil det alltid være noen som har. At tilbudssiden går betydelig ned er ikke bra. Jeg tror man er tjent i Norge med å ha en velfungerende utleiesektor, og at det er tilrettelagt for at man skal eie sin egen bolig – bare at man begynner ett sted og ender opp et annet.
Hvis de ikke vil ha private eiere av utleieboliger, har de egentlig truffet rimelig greitTore Myrvold, Selvaag AS
– Hvem har skylden for at man er havnet i denne situasjonen? Beskatningen av utleieboliger økte allerede under Solberg-regjeringen?
– Man kan ikke peke på ett parti eller ett enkelt regime, sier Selvaag.
– Det er en tendens som har utviklet seg over tid, men så kom det en dreining for noen år siden der man strammet inn ekstra. Det gikk fra noe mange syntes det var mulig å håndtere, til at det nå er kommet så langt at det ikke er mulig lenger for private aktører, sier Myrvold.
Forsvinner ikke fra markedet
De 1.000 solgte Selvaag-boligene vil riktignok forbli utleieboliger.
– Det å eie og drive dette er fullt mulig, bare man er rett aktør. Kjøperen KLP er ikke i samme situasjon som Selvaag. Vi synes det er positivt at disse forblir utleieboliger, men da må eieren ha rammebetingelser der det lar seg gjøre.
– Hva må gjøres for å få tendensen til å snu?
– Svaret på det er egentlig hva de som bestemmer vil. Hvis de ikke vil ha private eiere av utleieboliger, har de egentlig truffet rimelig greit. Men hvis man ønsker mer privat initiativ – enten som én utleiebolig her og der eller i større skala, profesjonelt – så må de gjøre noe med det, sier Myrvold.
– Det sitter vel langt inne for en Arbeiderparti-regjering å vri skatteskruen slik at det blir flere private utleiere?
– Jeg opplever at politikerne ser seg blind på de som eier istedenfor de som leier; hva som er best for dem. Skal du unngå en vekst i utleieprisene som gjør at veldig mange ikke har råd til å leie, må du sørge for at tilbudssiden er stor nok, sier Selvaag.
