Ved å gjennomgå hver og en av disse manuelt, og luke ut adresser som eksempelvis er nyboligprosjekter i regi av Obos og lignende, kommer vi frem til at minst 156 tidligere utleiegårder er omgjort til borettslag for salg de seneste to årene.

Disse gårdene består av totalt 5.815 leiligheter, hvor noen allerede er solgt, noen er for salg i skrivende stund, og en god del kommer for salg fremover.

Full tabell og oversikt over de 156 adressene kan du lese et stykke ned i saken.

Reelt tall enda høyere

Etter alle solemerker, vil majoriteten av de nesten 6.000 utleieboligene være solgt og borte fra leiemarkedet for godt i løpet av perioden 2023 til 2027–28, da mange opererer med tre års leiekontrakter.

Det er også mange profesjonelle som enten selger boligene som selveierleiligheter, eller som har solgt hele bygårder til eksempelvis utenlandske investorer, uten at det er blitt opprettet borettslag ennå. 

Det reelle tallet hva gjelder profesjonelle utleieboliger som forsvinner, er med det altså enda høyere enn 5.815.

I tillegg ble det også opprettet nærmere 40 nye borettslag bare i 2022, som ikke er inkludert i de 5.815 boligene.

På toppen av dette igjen, kommer de 8.872 private sekundærboligene som er solgt de seneste fem årene.

Med andre ord: Antallet utleieboliger i Oslo kan om et par år ende opp med å være svært mye færre enn det var bare et knapt tiår tidligere.

Mange salg gjenstår

Ved utgangen av 2024 var 25.000 boliger i Oslo eid av aksjeselskaper, ifølge tall fra Samfunnsøkonomisk Analyse og Norges Eiendomsmeglerforbund. Siden september 2023 har antall AS-eide boliger i hovedstaden falt med 2.637. Men mange av de nevnte 5.815 er ikke inkludert i dette tallet, da de ikke er solgt ennå. 

Både antallet og andelen utleieboliger omgjort til borettslagsleiligheter siden 2023 forteller en del om omfanget av profesjonelle som selger seg ut. Nedgangen nærmer seg 20 prosent i løpet av svært få år.

Eiendomsbaronen Ivar Tollefsen og hans Heimstaden står for litt over halvparten. Han har dog bare solgt litt over 200 leiligheter hittil. 

Det betyr at Tollefsen alene kan komme til å tilføre boligmarkedet over 3.000 tidligere utleieboliger til i løpet av de neste par årene.

Det selges om lag 20.000 boliger i Oslo hvert år. Om Tollefsen eksempelvis selger 1.000 boliger i året, vil det kunne gi en tilbudsøkning på hele fem prosent. I tillegg vet vi altså at mange andre profesjonelle utleiere selger seg ut, samt at private sekundærboliger selges i stor skala.

Dette kan igjen demme noe opp for den svake igangsettingen av nye boliger i hovedstaden.

Samtidig blir altså tilbudssiden i leiemarkedet nærmest ribbet.

– Kan bli 12.000 pr. rom

– Det er voldsomme tall. Leiemarkedet kommer til å kræsje ordentlig, nå er det bare snakk om tid, er boligtopp Baard Schumanns spontane reaksjon på tallene.

Den ledende partneren i Union Residential spår at leieprisene i Oslo vil stige med 10 prosent i året de neste par årene. 

– En toroms kan ligge på 25.000 i måneden innen sommeren 2027, mens en fireroms vil fort koste 35.000. Da snakker vi nesten 12.000 kroner pr. soverom. 

– Om man kjøper en 50 kvadratmeters leilighet for 5 millioner, koster det 260.000 i året bare i rentekostnader. Det tilsier at leieprisen må være på over 21.000 i måneden. I tillegg har man utgifter til avdrag, skatt, vedlikehold, og så videre. Så for å gå i null, må man opp i nærmere 30–35.000 kroner på en liten treroms.

– Hva kan gjøres med dette politisk?

– I 2013 var ligningsverdien på sekundærboliger 40 prosent. Så er den blitt økt gradvis, og nå er den på 100 prosent. Det er klart at det slår hardt ut for folk. Det bør reverseres.

Schumann påpeker at majoriteten av utleiemarkedet har bestått av privatpersoner som leier ut. Nå gidder mange ikke dette lenger. 

– De tenker at det ser mer attraktivt ut å putte pengene i et fond via en ASK-konto, hvor man også slipper løpende skatt. Utleie i Oslo gir en så dårlig kontantstrøm om dagen, at det eneste som kan redde regnestykket, er verdistigning. 

– Hvor mye må leieprisene stige for å kunne forsvare utleie igjen?

– Jeg tror nesten ikke at det er mulig – da skal prisene stige veldig mye. Det nærmer seg i så fall en dobling av dagens nivå, gitt nåværende skatte- og rentebetingelser.

– Hva blir konsekvensene av at tilbudssiden nå ser ut til å falle dramatisk?

– Mange kommer til å bli tvunget til å leie i Lørenskog, Ski og så videre. Kun de rikeste leietagerne vil ha råd til å bo i Oslo.

– Oljefondet burde kjøpt utleieboliger

– WOW! utbryter bygårdsmegler Anders Langtind når Kapital Eiendom fremlegger tabellen som viser hvor mange bygårder og utleieboliger som forsvinner fra leiemarkedet.

Han er likevel ikke overrasket. Tallene underbygger ifølge ham påstanden om at leiemarkedet kommer til å bli desimert i løpet av de kommende årene.

– Det begynner å bli ganske så dramatisk, det er helt ville tall. Jeg ser ikke bort ifra at leieprisene kan nærme seg en dobling i løpet av de neste tre årene. 

Langtind mener at kommunen og statlige institusjoner må komme sterkere på banen, eksempelvis med å bygge flere offentlige studentboliger, kommunale boliger og lignende.

– I tillegg burde Oljefondet ha kjøpt opp hele den norske porteføljen til Heimstaden. Da kunne vi sikret flere tusen leieboliger i Oslo. I stedet forsvinner de nå én etter én. Det er helt idiotisk at Oljefondet kan kjøpe eiendom i London for mange milliarder, men ikke investere her hjemme, påpeker han.

– Vil prisveksten kunne dempes av at det kommer så mange utleieboliger for salg fremover?

– Ja, og det er bra. Det er helt "natta" at boligprisene skal stige 10–15 prosent i året. Så dette er bra for bruktmarkedet, som vil kunne få en noe mer moderat vekst. Men det er helt krise for leietagerne.

Eiendomsmegleren påpeker dog at leietagerne faktisk har sluppet billig unna hittil:

– Paradokset er at det i dag er billigere å leie enn å eie, om vi holder prisstigningen utenfor. Det har vært altfor billig å leie i Oslo, og leietagerne har vært bortskjemte. De har betalt en lav leie sammenlignet med hvor høye kostnadene har vært for utleierne.

– Men sistnevnte har vært fornøyde, fordi verdistigningen har vært så god. Men nå gidder de ikke leie ut lenger, da kontantstrømmen er blitt såpass dårlig at man ikke klarer å vente på en eventuell prisstigning.

 – Leietagere kommer til å måtte betale betydelig mer i leie enn de gjør i dag.

– I tillegg vil det bli ekstremt mye vanskeligere å spare opp 10 prosent egenkapital, når en må bruke en enda høyere andel av disponibel inntekt på å leie. Klasseskillet vil bare fortsette å øke. 

Etterlyser flere studentboliger

Bjørn Revil, politisk nestleder i Oslo FrP, fremhever leilighetsnormen som et stort problem.

– Den må bort. Markedet vil ha mindre leiligheter, på rundt 30 til 35 kvadratmeter. Flere små leiligheter vil påvirke både eie- og leiemarkedet positivt.

Han påpeker også at Oslo kommune eier mange bygg og boliger som står tomme.

–De burde selge unna, slik at folk faktisk kan bo i dem.

Revil ønsker seg også flere studentboliger.

– Vi ønsker å være et land hvor vanlige folk har råd til å ta utdanning, uten at de trenger å ruinere seg for å få det til. Om det blir for dyrt å bo i forbindelse med studier, gavner ikke det samfunnet.

– I tillegg må saksbehandlingstiden for nye boligprosjekter reduseres kraftig. Det tar altfor lang tid.

Politikeren er også redd for at den nye, potensielle husleieloven vil gjøre det enda mindre attraktivt å leie ut:

Tidligere kommunalminister Sigbjørn Gjelsvik (Sp) nedsatte i 2023 et utvalg som skulle se på loven. Og den seneste tiden har det kommet rapporter som tyder på at det blant annet ønskes at noen type leiekontrakter skal kunne vare i minst fem år, og at de kan gjøres tilnærmet evigvarende.

– Om det blir noe av, vil det nok forsvinne enda flere utleiere. Det vil bli altfor krevende.