Gjennom en rekke artikler de seneste årene, har Finansavisen satt søkelyset på hvordan en drøss aktører har valgt å selge ut porteføljene sine. Salgene kommer som en følge av både et høyt skatte- og rentenivå, og det mange opplever som et politisk ønske om å «ramme bolighaiene».
Konsekvensen viser seg blant annet i Norges Eiendomsmeglerforbunds sekundærboligstatistikk, med en nedgang på godt over 8.000 utleieboliger i løpet av de seneste fem årene.
Disse 8.000 boligene gjelder kun privateide utleieboliger, såkalte sekundærboliger. I tillegg eier profesjonelle aktører også mange tusen. Disse ligger som regel i aksjeselskaper, som i disse dager – i stor stil – omgjøres til borettslag for salg.
12.000 utleieboliger borte
Adm. direktør i Eiendom Norge, Henning Lauridsen, anslår i et innlegg på LinkedIn at så mange som 4.000 av disse også enten er solgt i løpet av de siste årene, eller er på vei til å selges nå.
Finansavisens egne beregninger bekrefter dette. Gitt avsløringen av at Ivar Tollefsens holder på å lempe ut minst 2.000 boliger, fremstår anslaget moderat.
– Det er en betydelig andel av utleieboligene i Oslo som forsvinner. Det vil definitivt få en stor innvirkning på markedet fremover, sier han til Finansavisen.
Dette er noen av effektene Lauridsen mener nedsalget kan gi:
Tidligere denne uken ble det også skrevet om over 700 andre utleieboliger som lå for salg. Da var hverken Tollefsens, eller mange andre store aktørers massive nedsalg inkludert – da disse er blitt omtalt tidligere.
Dermed er det altså snakk om minst 12.000 utleieboliger som forsvinner fra leiemarkedet.
Lauridsen har, ved å ta utgangspunkt i en snittpris på fem millioner pr. utleiebolig, kommet frem til at det er blitt solgt utleieboliger for om lag 60 milliarder kroner i Oslo de seneste fem årene.
– Leiemarkedet i Oslo blir aldri det samme igjen, mener han.
Varige endringer
En stor andel av boligene som selges av profesjonelle utleiere ligger sentralt i Oslo. I de mest sentrale bydelene er andelen husholdninger som leier fra 34 til 76 prosent.
– Det gjør at det er veldig lett å se for seg for at man får en forholdsmessig større nedgang i de delene av byen hvor både kvadratmeter- og leilighetsprisene er høyere enn i periferien. Det fører ikke bare til en svekkelse av leietilbudet, men endrer strukturen i hele markedet.
– Deler av denne endringen vil være varig på grunn av store begrensninger til utleie i borettslag.
– Venter du lavere prisvekst i disse områdene hvor det potensielt blir flere borettslag?
– Ja, hvis man ser på eiermarkedet, så tilføres markedet flere boliger fortløpende enn det det ellers ville gjort. Det vil kunne føre til noe dempet prisvekst på boliger i forhold til om disse boligene hadde forblitt utleieboliger.
Tror trenden fortsetter
Det er blitt spådd stor boligprisvekst i Oslo de neste årene. Hele 18 av 24 eksperter i Finansavisens boligtempen spår en tosifret oppgang i 2025.
– Da vi lagde vår prognose for 2025 før jul, ventet vi en prisvekst på 12 prosent i år. Da regnet vi med at salget av utleieboliger ville gi en effekt, men ikke at den skulle være spesielt stor. Den delen av markedet som mest sannsynlig vil drive Oslo-prisen i år, er leiligheter innenfor priskategorien der mange har sjansen til å kjøpe.
Samtidig er det verdt å bemerke at mange av utleieboligene som nå selges, er små leiligheter. Spesielt Tollefsen og Heimstaden har mange av disse for salg. Dét vil kunne påvirke førstegangskjøpermarkedet.
– Hvis vi ser på fjoråret var det et veldig splittet marked i Oslo. Dyre boliger har vært veldig påvirket av rentene, i enda større grad enn normale og små boliger.
– Så ja, det vil ha en viss betydning, men det er fortsatt sånn at det er en stor undervekt på boliger i normale priskategorier. Derfor er det ikke sikkert det vil få en betydelig effekt i dette markedet.
Videre tror Lauridsen at nedsalget vil fortsette i ganske stor takt fremover.
– Utleie har i utgangspunktet vært noe som har gitt lav avkastning, hvor prisstigningen har kompensert noe for det. Vi er derimot veldig langt unna at det er lønnsomt å kjøpe utleiebolig på dagens priser, forklarer Lauridsen.
– Men jeg tror at mange av disse småinvestorene, som kjøpte på et tidligere tidspunkt, er fornøyde med avkastningen i dag, i forhold til hva avkastningen var da de kjøpte boligene. Derfor er min hypotese at denne gruppen ikke selger unna nå.
