Mange nordmenn bygget formuer på næringseiendom i årene med lave renter, gunstige skatteregler og aggressiv belåning. Men da rentene steg og usikkerheten økte, falt verdiene kraftig, og mange opplevde at leieinntektene ikke lenger dekket rentekostnadene.
Mange av landets største eiendomsbaroner sto i knestående. På Kapitals liste over landets 400 rikeste i fjor var fortsatt 81 av personene i kategorien eiendom.
Nylig besøkte investor Øystein Stray Spetalen podcasten «Gutta» i regi av Oskar Westerlin, Henrik Viken, Sebastian Brevik og Snorre Klanderud. Der snakket han om hvordan kunstig intelligens (AI) kan påvirke forskjellige bransjer.
– Når man begynner å lese analyser, ser man hvor stor påvirkning dette kan få. Det er mange yrker som kommer til å bli svært utsatt for AI i årene fremover – særlig innen konsulentbransjen, advokatfirmaer og andre såkalte «leseyrker», sier Spetalen i podcasten, og fortsetter:
– Jeg tror AI vil føre til kraftige bemanningsreduksjoner i mange arbeidsintensive yrker hvor du må ha en viss kompetanse, men hvor mye av arbeidet i praksis er repetitivt og analysebasert.
– Livsfarlig
Så kommer advarselen til mange av landets rikeste, som har investert i store kontorbygg i Bjørvika, sentrale forretningsområder (CBD), Skøyen eller Økern:
– Ta næringseiendom, for eksempel. Jeg tror det er livsfarlig å investere i kontorbygg nå. Et aksjemeglerhus kan kanskje nedbemanne halvparten av dem som jobber med regnskap og analyse. PwC har 800 ansatte i Bjørvika. De kan klare seg med 400, sier Spetalen i podcasten.
Han mener det vil gi voldsom effekt på kontormarkedet.
– Alle de store kontorbyggene som fylles opp av folk i slike funksjoner, vil få redusert etterspørsel. Når bedriftene trenger mindre kontorplass, kommer prisene under press. Det skjer gradvis. Men hvis du i dag har leid ut til 4.000 kroner pr. kvadratmeter, og lokalene dine står tomme, så tar du heller en leietager som tilbyr 2.000. Alternativet er null. Det blir en pyramide nedover.
Frykter prispress
Ifølge Spetalen handler alt i markedet om balansen mellom tilbud og etterspørsel.
– Når det er flere tilbydere enn kjøpere, faller prisene. Og når kontorlokalene begynner å stå tomme, er det klart det kommer til å presse prisene videre ned. Det har du allerede sett i USA, hvor kontorleieprisene har falt dramatisk, sier han.
Ifølge Axios har kontorbygninger i sentrale forretningsområder i USA tapt rundt 40 prosent av verdien siden toppen i april 2022, mens forstadsområder har holdt seg noe bedre, med omtrent 17 prosent fall.
– McKinsey anslår at AI kan påvirke 25 prosent av arbeidsstokken. Det er enormt. Regnskap, revisjon, advokattjenester – alt dette blir enklere og mer automatisert. Det reduserer behovet for folk, og da trenger man heller ikke kontorplass til dem, sier Spetalen.
Han trekker frem at det er vanskelig å fastslå hvilke selskaper som blir vinnere med AI.
– Man må møte ledelsen og forstå hvordan de utvikler produktene sine. Jeg hadde et møte med en som sa det rett ut: Vi kan levere samme tjenester med færre folk. Hvis vi opprettholder prisene, vil marginene stige. Det er fortsatt vanskelig å vite nøyaktig hvordan dette slår ut. Det er nytt, og effekten kommer gradvis. Men retningen er ganske tydelig.
– For tidlig
DNB Carnegie-analytiker Simen Mortensen følger AI-utviklingen tett og mener det er et viktig tema å følge med på for investorer fremover.
– Det er for tidlig å konkludere med hvordan AI vil påvirke næringseiendom. Det vi ser i første omgang, er at AI brukes som et verktøy – ikke at det har ført til store nedbemanninger ennå, sier han, og fortsetter:
– Et godt eksempel er rådgivende ingeniører, hvor det norske selskapet Consigli utvikler AI-baserte løsninger som kan prosessere og strukturere prosjekter. Det viser at AI allerede har praktiske bruksområder, men det er fortsatt uklart hvordan det vil slå ut i sysselsettingen.
Mortensen peker på at forrige gang en teknologisk utvikling kunne ha endret kontormarkedet dramatisk, var da PC-en kom.
– Likevel har det aldri vært flere kontorer enn i dag. Det illustrerer at det ikke nødvendigvis blir mindre kontorbehov selv om arbeidsverktøyene endres, sier han.
Langt nede i løypen
Mortensen mener det primære spørsmålet er om AI blir brukt til å forbedre kvaliteten eller kutte kostnader. Det er sistnevnte som kan gi utslag på eiendomsmarkedet.
– Vi har valgt å ikke legge det inn som et scenario i våre analyser ennå, rett og slett fordi vi ikke ser effektene av det i tallene.
Men det kan endre seg på sikt:
– AI har helt klart potensial til å påvirke eiendomsmarkedet over tid, kanskje betydelig på 10–20 års sikt. Dette er en viktig og interessant diskusjon, og vi kommer til å følge utviklingen tett.
