– Det har ikke vært noen storm, og det fremstår som at antallet saker fremdeles er på det jevne. Men det har kanskje vært flere saker på Oslo vest enn tidligere, sier advokat Torolv Sundfør i SGB Storløkken, som er fast medhjelper for Oslo tingrett ved tvangssalg.

Oppmerksomme kjøpere har blant annet kunnet slå til på en herskapelig Bygdøy-villa og en stor utsiktsbolig i Voksenkollen, og fortsatt kan man sikre seg en større enebolig med egen badestrand og dypvannsbrygge på eksklusive Snarøya – alle besluttet solgt gjennom rettssystemet.

Kapital har i anledning denne saken kartlagt et titalls mer eller mindre profilerte eiendommer som har vært, eller fortsatt er, tilknyttet tvangssalgsprosesser, og funnet en rekke objekter som til sammen er verdt flere hundre millioner kroner. Hvert av dem med sin egen, unike forhistorie som til slutt har ledet til at retten har gitt grønt lys for ufrivillig salg.

Spiregründerens luksusvilla

Den antatt dyreste og kanskje mest spektakulære tvangssalgsboligen som for tiden ligger ute, tilhører spiregründer Frode Berner Hope, som tidligere i år ble dømt til fem år og ti måneders fengsel for bedrageri og andre økonomiske lovbrudd. Bakgrunnen var blant annet en artikkel i Kapital fra 2019. Hopes advokat opplyser at dommen er anket og således ikke rettskraftig.

Allerede flere år før dommen falt, var imidlertid Hopes kremeiendom på Snarøya begjært tvangssolgt. Hope fikk da mulighet til å gjennomføre salget selv og hyret inn Privatmegleren, som satte prisen til 77,5 millioner.  Men til tross for en rekke eksepsjonelle salgsargumenter, som 2,7 mål tomt med badestrand, brygge og flotte hageområder, garasjeplass til fire biler og nydelig utsikt over fjorden, ble det ikke noe frivillig salg i den størrelsesordenen. På et tidspunkt skal det ha blitt akseptert et bud på 66 millioner, men handelen falt gjennom.

Tvangssalg av boligen ble på ny besluttet i Ringerike, Asker og Bærum tingrett i april i år, og den averteres fortsatt – nå med en prislapp på 54 millioner kroner. Privatmegleren opplyser at de ikke har noe med eiendommen å gjøre mer. Det er i stedet to advokater i Christensen Friis-Møller Pettersson som forestår salget. Dagens prisantydning er omtrent fem millioner under en verdivurdering som ligger vedlagt i salgsoppgaven.

Ingen av de to advokatene som står oppført i annonsen, Isak B. Ree og Kim Friis-Møller, har besvart Kapitals henvendelser i sakens anledning. Hverken Hope eller hans advokat har benyttet seg av vårt tilbud om å kommentere.

Se tabell med boligene på tvangssalg lengre ned i saken. 

Mybank-boliger på tilbud

To av de største tvangssalgene Kapital har kartlagt, har begge tilknytning til tidligere Mybank, nå Heder Bank. Kapital har tidligere omtalt hvordan Mybank hadde en usedvanlig høy andel “råtne lån” i sin portefølje, hvorav flere med tilknytning til bankens tidligere styreleder, milliardæren Espen Aubert.

Den ene av de to eiendommene det her er snakk om, tilhører Truls Eriksen og befinner seg på Bygdøy . Her ble det først besluttet tvangssalg i 2023. Eriksen, som er tidligere advokat og forretningsmann, har tidligere uttalt at han har jobbet mot en refinansiering, men ser tilsynelatende ikke ut til å ha lykkes med dette. Den andre Mybank-boligen er Jonas Haga Nilsens omfattende byggeprosjekt i Voksenkollen, hvor den siste beslutningen om tvangssalg kom fra Oslo tingrett tidligere i år.

Det er Torolv Sundfør som leder begge disse tvangssalgene. I begge tilfellene er det gjennomført salgsprosess og mottatt bud. Ifølge annonsene på finn.no er budene på henholdsvis 31,9 og 26 millioner kroner, også dette cirka fem millioner under prisantydning for hver av eiendommene, hvilket underbygger at kjøpere av tvangssalgsobjekter kan gjøre en “god deal”.

Til gjengjeld er imidlertid ikke tvangssalgsprosesser like rett frem som vanlige eiendomstransaksjoner. I tilfellet på Bygdøy forteller Sundfør at budet er oversendt og ligger inne til avgjørelse hos domstolen. Stadfestelsen av bud i Voksenkollen er anket og venter også på en rettslig avklaring.

“Ulogisk og feilaktig”

I Bygdøy-traktene ble det for øvrig besluttet såkalt medhjelpersalg også av boligen til forretningsmannen Erlend Follegg i sommer. Den oppmerksomme leser vil være kjent med at Follegg har figurert i en rekke saker i Kapital, som handler om blant annet hotelldrift og hytteutbygging, kreditorkrav og konkurser.

Finansavisen har tidligere omtalt hvordan Follegg har overført eierskapet til sin Bygdøy-bolig, som kan være verdt så mye som 145 millioner kroner, til sin kone. Villaen ligger i første rekke mot vannet og skal nylig være pusset opp, med en omfattende rammetillatelse for øvrig utbygging.

Tross Follegg-parets disposisjoner, fikk altså kreditoren Grundfond medhold i sin tvangssalgsbegjæring da saken var oppe for Oslo tingrett.

Follegg har tidligere avvist overfor Kapital at eiendommen på Bygdøy har noe å gjøre med hans omstridte forretningsvirksomhet. Da rettens avgjørelse ble kjent, omtalte han den som “ulogisk og feilaktig” og viste til manglende kontradiksjon.

– Etter dekningslovens paragraf 2–2 kan det kun tas beslag i det “skyldneren eier”, så man kan ikke tvangsselge en eiendom skyldneren ikke eier. Og et grunnleggende vilkår for å kunne begjære et tvangssalg er at kreditor har pant i eiendommen. Det har de ikke. Dessuten har hverken jeg eller Berna (kona, journ. anm.) fått forkynt begjæringen, sa Follegg til Dagens Næringsliv i juli.

Overfor Kapital viser Follegg til den ovenstående kommentaren, og opplyser ellers at det angivelig er oppnådd enighet med rekvirenten, slik at tvangssalget vil bli tilbakekalt.

Halvferdig byggeprosjekt

Av besluttede tvangssalg kan Kapital ellers nevne Steinar Fretheims halvferdige byggeprosjekt i Dagaliveien, som ble omtalt i våre spalter så sent som i slutten av juni (Kapital nr. 27/25). Her ble tvangssalg besluttet tidligere i sommer, etter at en gruppe investorer fikk arrest i utbyggeren og forretningsmannens eiendeler. Det foreligger også et bud på eiendommen, hvis skjebne foreløpig ikke er avklart.

Øvrige forestående bolighandler der retten har vært involvert, inkluderer ellers eiendommer tilhørende Quantik-gründer Aleksander Meidell-Hagewick, spillgründer Bjørn Grene og kaffearving Berent Friele – sistnevnte som en del av Mybank-sakskomplekset.

Et siste tilfelle som kan nevnes er en eksklusiv utsiktseiendom i populære Solveien på Nordstrand. Kapital har tidligere skrevet at denne ble besluttet tvangssolgt i 2023, og den har ligget ute i flere omganger. Eieren, eiendomsinvestor Per Øivind Martinsen – som var involvert i den såkalte Boligbygg-saken – skal imidlertid ha fått anledning til å selge selv.

– En refinansiering er under prosess, og dersom salg så skjer dette ved et frivillig salg, skriver Martinsen i en kommentar til Kapital.

Færre begjæringer – flere salg

Statistikk fra Oslo tingrett viser at retten mottok 2.338 begjæringer om tvangssalg i fjor – en nedgang på fem prosent fra året før, men høyere enn de foregående årene. Antallet besluttede tvangssalg var 536, noe som viser at de fleste klarte å gjøre opp kravene sine i perioden fra begjæringen ble sendt inn til tvangssalg ble besluttet. Av dette igjen endte 59 av sakene med at boligene ble solgt, tilsvarende 2,5 prosent, hvilket er høyere enn året før, men lavere enn normalen.

At det tilsynelatende er flere dyre boliger med lukrative adresser som har havnet på tvangssalg, mener Torolv Sundfør at kan være en tilfeldighet.

– Men generelt er det nok slik i samfunnet at ikke alt lenger vokser inn i himmelen. Det kan hende at aksjespekulasjon som tidligere gikk bra, har blitt litt vanskeligere, og mange er nok mer tilbakeholdne med investeringene sine. Og så er det nok noen som kanskje har gearet opp for mye, sier advokaten.

Han har, slik tallene fra Oslo tingrett bekrefter, inntrykk av at det er mange som skaffer seg muligheten til å selge selv før det blir besluttet tvangssalg.

– Men av de sakene som går til oss, så er det flere som går til salg, sier han.

– Hva tenker du at det kan skyldes?

– Det kan synes som det er vanskeligere å finne løsninger for dem som rammes av tvangssalg. Jeg tror kanskje at det er noen færre som får lån gjennom finansinstitusjoner enn tidligere. Tilbakemeldingene fra de som rammes, når vi er i kontakt med dem, er at de ikke får innvilget lån. Det høres ut som om det har vært en innstramming på kredittsiden. Det kan selvsagt også skyldes at personene det er snakk om allerede er overbeheftet med lån.

– Må være klar over risikoen

Prosessene som pågår i Sundførs tilfeller illustrerer noe av utfordringen kjøperne kan oppleve i forbindelse med tvangssalg – de kan gjøre gode kjøp til under markedsverdi, men det kan også være kronglete prosess som tar tid.

– I saker der jeg kobles inn vil man kunne utfordre for eksempel budets størrelse eller selve stadfestelsen – det er flere grunner som kan ankes over, sier Sundfør.

Kjøpere ved tvangssalg har en mulighet til å overta selv om salget er anket. Men hvis en anke fører gjennom, begynner salgsprosessen forfra igjen.

– Det er en risiko knyttet til at prosessen omgjøres dersom man vinner frem med en anke over stadfestelsen. Det er et trangt nåløye – dette er en sikkerhetsventil som det skal ganske mye til for at man skal nå frem med, og det er ikke så mange eksempler på det. Men man må være klar over risikoen som kjøper.

Fremover ser Sundfør for seg stabile utsikter i tvangssalgssegmentet.

– Jeg vil tro at nedgang i rentebelastning for folk flest kunne innvirke positivt, særlig for de som lever fra hånd til munn. Det har ikke kommet signaler fra domstolen om noe voldsomt økende antall saker, eller at det er mange saker som ligger i kø hos dem, så jeg tror det vil holde seg på det jevne, sier han, men viser til at det fortsatt er enkelte deler av norsk økonomi som opplever motvind.

– Den bransjen som kanskje sliter mest nå er vel entreprenørbransjen og de som har prosjekter ute, så om man skal peke på noen hvor det kanskje vil være en økning, kan det være de som blir rammet av høye byggekostnader.