Finansavisen har de siste ukene hatt flere artikler om boligbeskatning og formuesskatt. Samlet tegner de et bilde av et skattesystem som endres raskt og fragmentert, uten tilstrekkelig helhetsvurdering. Problemet er ikke høy skatt i seg selv, men manglende forutsigbarhet – og konsekvenser som åpenbart ikke har vært tilstrekkelig gjennomtenkt.
Da vi kjøpte ny primærbolig i Oslo i 2023 for rundt 17 millioner kroner, var formuesverdien fastsatt til omtrent 14 millioner. For 2025 var den økt til 15,6 millioner. I skattekortet for 2026 er formuesverdien satt til nær 24 millioner. Dette skyldes ikke prisgalopp eller endret bruk av boligen, men endrede verdsettelsesmodeller. En økning på nær 70 prosent på få år var umulig å forutse da beslutningen om boligkjøp ble tatt.
For mange hjelper det lite å klage på verdsettelsen, fordi verdien i seg selv er korrekt.
Konsekvensen er en kraftig økning i den samlede, løpende boligrelaterte skattebelastningen – formuesskatt kombinert med eiendomsskatt – i vårt tilfelle godt over 100.000 kroner årlig.
Samtidig har skattetrekket på pensjons- og trygdeinntekter økt betydelig. Resultatet er at en bolig som var fullt håndterbar innenfor et nøkternt livsløpsregnestykke, nå pålegges en skattebelastning som ikke står i forhold til løpende inntekt.
Problemet er ikke korrekt verdsettelse. Det er riktig at formuesgoder verdsettes mest mulig i tråd med markedsverdi. Utfordringen oppstår når korrekt verdi automatisk utløser uforholdsmessig skatt på illikvid formue, uten overgangsordninger og uten at konsekvensene vurderes i sammenheng med inntekt og likviditet. For mange hjelper det lite å klage på verdsettelsen, fordi verdien i seg selv er korrekt.
Når boligbeskatningen utvikler seg til en varig kontantbelastning som i praksis fungerer som en løpende «leie» til stat og kommune, uten at dette har vært mulig å forutse eller planlegge for, undergraves grunnlaget for langsiktige inntekts- og pensjonsvalg.
I storbyene kan ganske alminnelige boliger ha markedsverdier langt over innslagspunktet, uten at eiernes inntektsnivå er tilsvarende høyt.
En viktig del av forklaringen ligger i innslagspunktet for høyere formuesgrunnlag på bolig. Dette nivået er satt for lavt dersom intensjonen kun er å ramme luksuriøse eller ekstraordinært dyre boliger. I storbyene kan ganske alminnelige boliger ha markedsverdier langt over innslagspunktet, uten at eiernes inntektsnivå er tilsvarende høyt. Innslagspunktet er heller ikke justert siden 2021. I et marked med betydelig prisvekst innebærer dette i praksis en snikskatteøkning. Regjeringen har gjentatte ganger lovet et stabilt samlet skattenivå. Når mange likevel opplever betydelige skatteøkninger utløst av bolig alene, fremstår dette for dem det gjelder som et klart løftebrudd.
Endringer i boligverdsettelsen burde derfor vært gjennomført som del av en helhetlig gjennomgang av skattesystemet, der kapitalbeskatning, boligbeskatning, arbeidsincentiver og proveny vurderes i sammenheng, ikke innført som isolerte tekniske justeringer med store fordelings- og likviditetseffekter.
Situasjonen forsterkes ytterligere ved at økte formuesverdier også slår ut i kommunal eiendomsskatt, og fra 2027 også i ny verdsettelsesmodell for fritidsboliger. For mange innebærer dette flere runder med skatteskjerpelser basert på samme mekanikk.
Dersom formuesskatten skal bestå, bør den utformes med lavere satser, høyere bunnfradrag og et bredere skattegrunnlag der like formuesgoder behandles likt. Staten har ikke et akutt provenyproblem. Spørsmålet bør derfor være hva som er hensiktsmessig for verdiskaping, eierskap og et robust skattegrunnlag over tid.
Alternativet er forutsigbart: Kapital og ansvarlige skatteytere vil flytte – ut av landet eller ut av byene. Et skattesystem som over tid driver dette frem, kan vanskelig være i Norges langsiktige interesse.
Overrasket boligeier i Oslo
(Skribenten ønsker å være anonym. Finansavisen kjenner vedkommendes identitet. Red.)
