I fjor sommer ga Oslo tingrett grønt lys for tvangssalg av to leiligheter eid av Bjarne Melgaard. Det gjaldt kunstnerens herskapelige Frogner-hjem på 190 kvadratmeter i Thomles gate 6A, samt en utleiebolig på Fagerborg ved Stensparken.
Begge leilighetene ble forsøkt solgt frivillig i en lengre periode, uten hell. Det førte til at Frogner-leiligheten, som kan skilte med «tre stuer på rad», to bad, balkong, parkeringsplass og en takhøyde på hele 3,5 meter, kom ut på tvangssalg tidligere i år. Og i påsken skjedde det samme med utleieboligen på 69 kvadratmeter, som har generert månedlige leieinntekter på nærmere 40.000 kroner.
Nå averteres også den siste leiligheten i Melgaards portefølje, som befinner seg på Skillebekk på Frogner. Leiligheten ble lagt ut i markedet som et tvangssalg samme uke som Høyesterett avviste Melgaards anke i den betente rettsstriden mellom kunstneren og hans to tidligere forretningspartnere.
Dekker løpende kostnader
Den aktuelle leiligheten i Drammensveien brer seg over 102 kvadratmeter og består av blant annet to soverom, balkong og parkering i lukket garasjeanlegg. Prisantydningen er satt til 10,75 millioner kroner, hvilket gir en kvadratmeterpris godt under snittet for området, som er på snaut 123.000 kr. pr. kvadratmeter.
Forklaringen ligger i en tinglyst rettighet som følger leiligheten: livsvarig borett til fordel for nåværende beboer.
«Dette innebærer at kjøper av eiendommen ikke kan flytte inn eller benytte seg av leiligheten så lenge boretten er i behold», står det i salgsoppgaven.
Det er heller ikke store leieinntekter å forvente ettersom «rettighetshaver kun dekker faste utgifter, som felleskostnader, strøm mv.», fremkommer det i rapporten.
Millionrabatt
De tekniske beregningene tilsier isolert sett en verdi av boretten på rundt 522.000 kroner, skriver takstmannen i rapporten. Det baserer seg på en kapitaliseringsfaktor på 2,866 og månedlige leieinntekter på 30.000 kroner, fratrukket felleskostnader.
I salgsoppgaven understrekes det imidlertid at beregningen ikke fullt ut fanger opp risikoen, blant annet knyttet til varighet og dekning av felleskostnader. Det er derfor lagt til grunn en langt høyere, skjønnsmessig verdireduksjon.
Hvis man ser bort fra boretten mener takstmannen at leilighetens markedsverdi er 11,95 millioner kroner, men når man hensyntar heftelsen reduseres prisen til 10,75 millioner – hvilket innebærer en rabatt på 1,2 millioner.
Advokat Torolv Sundfør i Advokatfirmaet SGB Storløkken, som har ansvaret for tvangssalgene av Melgaards leiligheter, ønsker ikke å gi en kommentar til saken.
Årelang strid
Tvangssalgene av Melgaards boliger ble besluttet av Oslo tingrett i fjor sommer, etter at Sparebank 1 SMN, som har pant i eiendommene, begjærte dem solgt. Det skjedde kort tid etter at Melgaards tidligere forretningspartner Stein Lie tok utlegg for 14 millioner kroner i leilighetene. I tillegg har Skatteetaten et krav på drøyt 900.000 kroner.
Bakgrunnen er en langvarig konflikt mellom Melgaard og de tidligere forretningspartnerne Lie og Svein Roar Grande. Striden dreier seg om en avtale fra 2020 om Melgaards kunst, der store deler av eierskapet ble overført til Lie og Grande, som over flere år finansierte virksomheten til kunstneren. Melgaard hevdet avtalen var inngått under press og forsøkte å få den kjent ugyldig, uten å nå frem.
I 2024 tapte Melgaard i tingretten og ble dømt til å betale rundt 12,4 millioner kroner i erstatning og saksomkostninger – hvorav cirka ti millioner kroner til Lie og rundt 2,3 millioner kroner til Grande, i tillegg til renter. Med renter og nye saksomkostninger hadde kravet vokst til 17,6 millioner kroner ved utgangen av januar i år, eksklusive advokatutgifter.
Kapital har ikke lykkes med å komme i kontakt med Bjarne Melgaard i anledning denne saken.
Bjarne Melgaard
