Debatten om det norske utleiemarkedet har de siste årene vært preget av en grunnleggende misforståelse: at strengere beskatning av utleieboliger vil gjøre markedet mer rettferdig og tilgjengelig. Men både teori og erfaringene peker i motsatt retning. Når det blir mindre lønnsomt å tilby utleieboliger, får vi færre av dem – og vi ender opp med høyere priser for leietagerne.
Rammevilkårene for utleie er blitt betydelig dårligere, og derfor har vi nå et utleiemarked som ikke fungerer. Økt formuesskatt, høyere renter og mer uforutsigbare reguleringer har svekket incentivene til å investere i sekundærbolig. Resultatet er ikke vanskelig å forstå. Investorer trekker seg ut, småskalautleiere selger, og tilbudet av utleieboliger faller.
Så lenge det ikke lønner seg å leie ut boliger, vil vi heller ikke få nok boliger til leiemarkedet.
Når tilbudet synker i et marked med høy etterspørsel, presses prisene opp. Det er nettopp dette vi nå ser i de største byene i Norge. Leietagere møter et strammere marked, færre valgmuligheter og høyere leiepriser.
Vi bør ikke være redde for en profesjonalisering med ulike aktører. I mange land er det større innslag av institusjonelle og internasjonale aktører som bygger, eier og forvalter utleieboliger i stor skala. I Norge har skepsisen til slike aktører vært tydelig. Men dersom målet er flere boliger til leie, er det lite hensiktsmessig å stenge døren for kapital og kompetanse som vil øke tilbudet.
Tiltak som var ment å hjelpe leietagere, har i praksis gjort situasjonen vanskeligere for dem. Man har i denne saken i for stor grad akseptert premisset om at økt beskatning av eiendom er uproblematisk. Det er det ikke. Når avkastningen svekkes, flyttes kapitalen andre steder. Bolig er ikke et unntak.
Det grunnleggende prinsippet bør være enkelt: Det må lønne seg å tilby utleieboliger. Det betyr ikke fravær av regulering, men det betyr forutsigbare og konkurransedyktige rammevilkår. Skattesystemet bør ikke straffe investeringer, fra investorer eller enkeltpersoner, som bidrar til å dekke et reelt behov i samfunnet. Vi må gjerne kalle dem «utleiebaroner», men uten at flere eier flere boliger for så å leie dem ut, får vi ikke prisene ned.
På toppen av dette forstår ikke politikere på tvers av partier hvordan utleie- og eiermarkedet henger sammen. Fungerer ikke leiemarkedet, selges utleieboligene til eiermarkedet. Det har nå skjedd i Oslo de siste årene. Dette påvirker markedet og pris, men det påvirker også tilførselen av nye boligprosjekter. For prisforskjellene på en ny og brukt bolig er slik at de fleste velger brukt. Når det da blir kunstig mange brukte boliger som selges fra leiemarkedet, på én gang, blir det færre som kjøper ny bolig – og byggingen lar vente på seg.
For å styrke utleiemarkedet må profesjonelle næringsaktører få samme avskrivningsregler som annen næringsutleie. I dag er det gunstigere å drive dekkhotell enn boligutleie. Det gir ikke mening.
Vi trenger flere aktører, ikke færre. Vi trenger mer kapital inn i markedet, ikke mindre. Så lenge det ikke lønner seg å leie ut boliger, vil vi heller ikke få nok boliger til leiemarkedet. Det er en realitet som politikere må ta inn over seg.
Ingeborg Tennes
Fraksjonsleder for byutvikling og nestleder i Oslo Høyre
