– Det er en kjempefin eiendom med usjenert, solrik beliggenhet, store utearealer og brygge – egentlig alt det man ønsker seg dersom man skal kjøpe en eiendom av dette kaliberet i det området. Den inneholder alt, sier eiendomsmegler og partner Jan Fredrik Bonde i Sem & Johnsen til Kapital.
Han selger nå en enebolig på idylliske Ormøya for andre gang. Da den var ute i markedet sist, i 2020, la gründer og milliardærarving Isabelle Ringnes 24,25 millioner kroner på bordet. Siden er villaen betydelig pusset opp.
– Det er gjort oppussing og innredningsarbeider som er helt riktige – jeg synes den har blitt superfin. Hadde jeg vært 30 år yngre og rik, hadde jeg kjøpt den selv, humrer Bonde.
Betydelig oppussing
Det fremgår av salgsoppgaven at Ringnes blant annet har fått gjennomført omfattende overflatebehandling med fargevalg av Koi Fargestudio, og gulvene i andre etasje er slipt. Kjøkkenet er totalrenovert med innredning fra HTH, og en vegg er fjernet mellom kjøkkenet og spisestuen. Det er også etablert to barnerom og et walk-in-closet i forbindelse med hovedsoverommet.
Totalt er boligens bruksareal på 322 kvadratmeter, mens tomten strekker seg over snaut 1,7 mål. Hovedsalgsargumentet må antas å være den fine beliggenheten, der man får ro og nærhet til sjø og båtliv i relativt kort avstand fra Oslo sentrum.
Omtrent seks år etter at den sist skiftet hender, averteres boligen nå for 29,9 millioner kroner.
– Det er brukt ganske store midler på den, så i forhold til opprinnelig kjøpesum og prisutviklingen er det helt på skiven, sier Bonde.
Mindre rentesensitivt
Det har de siste årene vært endel fokus på at mange av landets bemidlede, og således en stor del av kjøpermassen i eiendomsmarkedets øvre sjikt, har forlatt landet. Den erfarne eiendomsmegleren forteller imidlertid at markedet for den type bolig han nå skal selge, ikke er så verst.
– Det har egentlig vært ganske greit. Det selges endel boliger i dette segmentet, som egentlig har vært bedre enn det mellom tolv og 20, sier Bonde.
– Det er mindre rentesensitivt?
– Ja, det er jo det. Det er mer egenkapital. Samtidig som det er et smalere marked med et lavere antall kjøpere, har det de siste tre månedene fortsatt blitt solgt et ikke ubetydelig antall eiendommer i prisklassen fra 25–30 millioner og opp til rundt 100.
Bryggekrangel
Et kjapt søk i arkivet viser at eierskapet på Ormøya ikke har vært hundre prosent problemfritt for Ringnes. Flere medier har tidligere meldt at Plan- og bygningsetaten (PBE) har gitt arvingen pålegg knyttet til både en badstue og en brygge.
I salgsannonsen for villaen i Ormsundveien fremgår det at en flytebrygge på tomten ikke er byggesøkt, men at den heller ikke var søknadspliktig på tidspunktet den ble etablert. For øvrig er det lagt ved et dokument fra Advokatfirmaet DLA Piper, der det fremkommer at det har oppstått uenighet i forbindelse med utbedring av bryggen.
«PBE bekreftet i forhåndskonferanse at pigging ned til opprinnelig natursteinsbrygge kunne gjennomføres unntatt søknadsplikt. Arbeidene ble imidlertid utført med støp av brygge med likt omfang som eksisterende brygge. I etterkant har PBE hevdet at disse arbeidene også innebar en utvidelse av bryggen, og at dette utgjør et ulovlig forhold. Dette har blitt bestridt i eget brev», heter det blant annet i dokumentet.
I salgsoppgaven fremgår det ellers at soverommet i boligens praktikantdel ikke er godkjent for varig opphold.
– Veldig mange eneboliger er byggemeldt med bod, og det er ganske vanlig at disse bodene tidvis brukes som for eksempel gjesterom. Det viktigste er at brannkravene er tilfredsstilt, noe som er tilfellet her. Rommet det er snakk om er på bakkeplan med et normalt vindu, og i slike tilfeller pleier det normalt å være veldig kurant å søke bruksendring, sier Bonde.
Isabelle Grønneberg Ringnes
