«Fare for ras»!

Sorte skilt med hvit påskrift skriker mot besøkende som har forvillet seg inn på området til det som tidligere var ærverdige Lille Tøyen sykehjem. Det en gang så staselige bygget, som har stått tomt siden 2010, preges i dag av avskalling, graffiti og søppel. Men samtidig er det lett å se både tomten og bygningens opprinnelige kvaliteter og enorme potensial.

Beliggende kun et steinkast unna områdets idylliske hageby, høyt i terrenget over Tøyenparken, Botanisk hage og hovedstadens påkostede, nye badeeldorado, kunne de nesten 4.000 kvadratmeterne eksempelvis vært konvertert til lukrative leiligheter. Her hadde man fått en uslåelig kombinasjon av «kort vei til alt», store omkringliggende grøntområder og, ikke minst, fenomenal utsikt over byen og Oslofjorden.

Et slikt prosjekt ville også, selv om man legger til grunn relativt høye oppussingskostnader for den vernede bygningsmassen, kunnet bidra med flerfoldige millioner i kommunekassen. Men i stedet står bygget forlatt på 16. året, og for hvert år blir rehabiliteringen dyrere.

** Fra enorme eiendommer til potensielle praktvillaer: Se en rekke eksempler på forfallet i kommunens byggportefølje lenger nede i saken! **

Enorme verdier

Over hele Oslo – fra Frogner og Ullern i vest til Grorud og Søndre Nordstrand i øst – kan man finne denne typen kommunalt eide «spøkelseshus». Alt fra store eiendommer som tidligere huset militærleir, gårdsbruk og barnehager, til vanlige bolighus der en familie kunne skapt seg et hjem. Flere av byggene har stått ubrukt i over 20 år (se liste for utfyllende oversikt lengre ned i saken).

Kapital har gjort et dypdykk bak tallene og tatt en rekke av eiendommene i nærmere øyesyn, og må dessverre konstatere at forfallet har satt inn i nærmest samtlige tilfeller. En god del av byggene må totalrenoveres, eller kanskje sågar rives.

Dette må antas å medføre både store kostnader og tapte inntekter. Totalt satt Oslo kommune ved årsskiftet på 81 ledige eiendommer med til sammen 154 tomme bygg. Samlet ubenyttet bruksareal var på over 121.000 kvadratmeter, tilsvarende 3,2 prosent av den samlede kommunale bygningsmassen.

– Nå kjenner jeg ikke alle disse eiendommene du ramser opp. Men at det står altfor mange kommunale bygg tomme, er et kjempeproblem. Det er ikke ukjent for kommunen, sier Anita Leirvik North, byråd for byutvikling i Oslo.

Gjør man et tankeeksperiment og legger hovedstadens gjennomsnittlige kvadratmeterpris til grunn, snakker man om verdier for flerfoldige milliarder. Det er selvsagt en rekke ulike forhold og forbehold knyttet til eiendommene. Men samtidig illustrerer det hva som står på spill for en kommune som har høy gjeld, og som har levert underskudd på driften to av de tre siste årene.

– Påvirker økonomien i hele nabolag

– Å la bygg stå tomme på denne måten, er kortsiktig økonomisk tankegang. Hvis man tenkte langsiktig, burde man vedlikeholdt litt etter litt, sier byplanlegger og arkitekt Isabel Ruiz Lopez i Grape Architects til Kapital.

Urbanisten har interessert seg for og jobbet med tematikken  «tomme bygg» lenge, og er således godt kjent med den ovennevnte problemstillingen. Lopez ser flere utfordringer med at bygg blir stående tomme.

– Det er dårlig utnyttelse av ressursene vi har i byen vår. Dessuten påvirker tomme bygg – med mangel på vedlikehold, aktivitet, belysning og så videre – opplevelsen av trygghet og kan potensielt føre til kriminalitet. I tillegg kommer det økonomiske aspektet – hvis du har et tomt bygg, kan det påvirke økonomien i hele nabolag.

Hun trekker frem den gamle legevakten i Storgata 40 i Oslo, som har stått tom etter flyttingen til Aker og i dag er i dårlig forfatning, som et eksempel. Tross sentral beliggenhet har en rekke lokaler på bakkenivå i området rundt også blitt stående tomme.

– De som eier disse lokalene mener at det er kjempevanskelig å få nye leietagere, fordi området er preget av kriminalitet og rusmiljø. Men fordi lokalene er tomme, skaper det mer kriminalitet. Det blir en dårlig spiral, sier Lopez.

Se oversikt over alle de ledige eiendommene lengre ned i saken.

Tiltrakk seg tyver

Denne typen problematikk gjelder ikke kun store signalbygg. En kort spasertur unna Ullevaal Stadion, rett nedenfor en av landets mest attraktive og etterspurte kolonihager, finner man for eksempel en slags hytte med hage som har stått tom i over 20 år. Det har trukket til seg ubudne gjester.

I september 2009 kunne flere medier melde at politiet hadde pågrepet en rumensk bande etter tips om at den kommunale hytta var ulovlig okkupert. I forbindelse med pågripelsen fant politiet tyvegods fra flere innbrudd begått i Oslo nord og vest, deriblant verdifulle smykker og klokker.

For å få bukt med denne typen utfordringer etterlyser Lopez økt fleksibilitet og samarbeid på tvers i kommunen. Eksempelvis mener hun at de tomme byggene kunne vært fylt med midlertidig bruk. Da ville man fått aktivitet, belysning og noen som passet på bygningene, i tillegg til leieinntekter.

– I praksis er midlertidighet derimot vanskelig å få til på grunn av regulatoriske begrensninger og «silotankegang» i Oslo kommune, sier arkitekten.

– Har du inntrykk av at man i kommunen har mindre hastverk med å se på denne typen løsninger, mens en privat utvikler ville vært hissigere på å ha belegg hele veien?

– En privat utvikler har ikke råd til å ha et bygg stående tomt, sier Lopez.

Vil ha private på banen

Hennes forslag til mer permanente løsninger innebærer økt privat-offentlig samarbeid, såkalt OPS, noe som kan gjøres uten at kommunen nødvendigvis selger. Kommunen kunne vært en passiv eier, mens en privat aktør bidro med nødvendige midler og drev utvikling.

– Kommunen bør kunne inngå samarbeid med private aktører, for eksempel med 50/50 eierskap, slik at de fortsatt kan ha styring på bruken og vilkårene for utvikling, sier Lopez.

Hun forteller at det finnes vellykkede eksempler på slike samarbeid, og trekker frem den tidligere Veterinærhøgskolen på Adamstuen, der Oslo kommune er på eiersiden sammen med Linstow. Men denne typen samarbeid er unntak, selv om det er muligheter i dagens rammeverk.

– Det har vært litt sånn no-go. Kommunen er ikke vant til slike samarbeid og gjør det sjelden. Det er noe som er utradisjonelt og for innovativt, tenker jeg.

Lopez understreker at det finnes mange flinke private aktører, som både har ambisjoner og ønsker å ta samfunnsansvar.

– Det er interesse for dette i markedet, bare kommunen legger til rette for det. Men det er for innovativt. Kommunen er ikke vant til å gjøre sånn.

– Det beste fra begge sider

En annen tilhenger av offentlig-private løsninger er Stig Bech i Haavind, en av landets ledende og mest erfarne eiendomsadvokater, som også tidligere har vært styreleder i det kommunale foretaket Boligbygg.

– Mange kommuner vil være godt tjent med å legge den typen eiendommer, kanskje en portefølje av eiendommer, inn i et joint venture der kommunene og en privat aktør eier litt hver, kanskje 50/50, foreslår Bech.

Dette gjelder særlig der kommunene ikke selv har tilstrekkelige midler til å bygge det som trengs, eller i forbindelse med krevende utbygginger.

– Spesielt byggene som har stått urørt i noen år, og som krever tid og spesialistkompetanse, bør kunne legges inn i en OPS-portefølje. Kanskje kan et gammelt sykehjem bli kontor eller hotell, og bidra til å få frigitt midler til nye formålsbygg. Sånne øvelser kan være omfattende og krever utviklingskompetanse kommunen ikke nødvendigvis skal ha. Her kunne man trekke på det beste fra begge sider. Kommunen kan være med på utviklingen, og ta gevinst fra den.

– Gjøres dette i dag?

– Det tror jeg er sjelden, til tross for at rammeverket i liten grad forhindrer det.

– Hva tenker du er årsaken?

– OPS kan i utgangspunktet være dyrere for kommunen enn egenutvikling – typisk om man tar en tomt, selger den hundre prosent til en utvikler og leier den tilbake for kommunale formål – blant annet på grunn av private aktørers avkastningskrav. Men hvis man ser litt større på det, legger inn flere enheter og utvikler over tid – med kommunen på eiersiden – da bør man få bra økonomi i det. I tillegg oppfylles kommunale formål.

– En liten myte

Bech opplever at det nå er i ferd med å etableres større politisk oppslutning om denne typen samarbeidsprosjekter, dersom det er vinn-vinn for alle.

– Jeg tenker at det kanskje har vært en liten myte at OPS er kapitaleiernes domene og kun til deres fordel. Eksempelvis i en avansert by som Oslo, er det viktig å få til mer offentlig-privat samarbeid enn man har i dag, sier advokaten.

Som et stjerneeksempel trekker han frem utbyggingen av Bjørvika, der et samarbeid mellom Bane Nor Eiendom, Linstow og Entra gjennom foretaket Oslo S Utvikling har skapt god økonomi og god byutvikling. 

– Så er dette selvsagt et veldig stort eksempel – det er langt derfra til en enebolig på Kalbakken. Men nøkkelordet er porteføljesamarbeid, sier Bech.

Ringnes tar regningen

Til tross for at mange kommunale bygg fortsatt står og forfaller, viser kommunens egen oversikt at en god del av den kommunale bygningsmassen er solgt de siste årene, deriblant signalbygg som Tryvannstårnet og Kirkeristen. De to nevnte eiendommene innbrakte nærmere 50 millioner til kommunekassen. Begge skal nå rehabiliteres i privat regi av henholdsvis Christian Ringnes’ Eiendomsspar samt Fauna Eiendom og Andenergy.

Byråd Anita Leirvik North, som tiltrådte sitt nåværende verv så sent som i mars i år, gleder seg over denne utviklingen.

– Det er bra for byen, fordi tomme bygg ofte blir stående som stygge sår. Men kanskje aller viktigst er det at et tomt kommunalt bygg er tapt velferd. Selv om et bygg står tomt, genererer det kostnader. Kommunen som byggeier er nødt til å ha kontroll på byggene og ivareta sikkerhet og vedlikehold, noe som koster penger hvert eneste år. De pengene burde vi heller brukt på andre ting, som skolebøker eller sykehjemsplasser, sier hun.

Høyre-politikeren, som attpåtil har en mastergrad i eiendomsforvaltning fra IE Business School i Madrid, understreker at det i noen tilfeller er gode grunner til at kommunale bygg står midlertidig tomme. Men hun mener samtidig at det må arbeides mer systematisk med tematikken i kommunen.

– Vi jobber med å få gjort avklaringene raskere. Og det finnes bygg som det er åpenbart at kommunen ikke bør eie, sier hun.

– Du nevner midlertidighet, men vil du si at det fortsatt er midlertidig når bygg står tomme i ti, 15 eller 20 år?

– Absolutt ikke, sier byråden, og legger til:

– Vi må bli bedre. Når vi vet at et bygg kommer til å bli tomt, må vi ha en plan. Da Munchmuseet fikk nytt bygg, var det åpenbart at det gamle ville bli stående tomt. Vi må planlegge tidligere, ikke vente til vi er på overtid.

Usikker verdi

Hva gjelder verdioverslaget som ble presentert i starten av denne artikkelen, påpeker North at en del av de omtalte byggene dessverre er ukurante, eller at det er andre forbehold som gjør at de ikke kan omsettes på vanlig måte.

– Det er store verdier, det er det ingen tvil om. Men det er svært vanskelig å fastsette nøyaktige tall, fordi byggene er unike. Noen vil selges over forventning, andre under. Vi må i stor grad vente og se hva markedet faktisk gir.

– Hvordan føres dette i budsjettene?

– Dette er komplisert, for verdiforringelse først synliggjøres ved salg. Kostnadene blir ikke skjult, men de kan «bli borte» i et større budsjett. Jeg vet ikke om vi har en egen oversikt over hva dette faktisk koster kommunen.

– Hva koster det å la bygg stå tomme?

– Det er helt umulig å gi et svar på det. Verdiforringelse er én faktor. I noen tilfeller kommer løpende kostnader til sikring og vedlikehold. Noen steder fylles byggene med midlertidig aktivitet, men det er ikke alltid noe man ellers ville prioritert.

– Vi har snakket med flere som mener dette er skjult sløsing?

– Det er jeg helt enig i. Det at vi bruker penger på tomme bygg, det er tapt velferd.

Under følger flere eksempler på tomme eiendommer i porteføljen til Oslo kommune:

Kjelsåsveien 49C
Ledig siden: 2008

I 2009 kjøpte kommunen Grefsen Vandcuranstalt og Folkesanatorie i Kjelsåsveien 49C. Det store, gule trehuset var tiltenkt barnehagedrift, men planene ble satt på vent, skrev Aftenposten i 2012. Hverken barnehage eller annen virksomhet har siden tatt bygget i bruk, og eiendommen har i årene etter vært gjenstand for lokalt engasjement og håp om ny aktivitet. I fjor ble det kjent at kommunen ønsker å selge trehuset, til skuffelse for naboer som vil bevare bygget og utvikle det til et moderne og levende nabolagshus. Ifølge kommunen skal dette initiativet avklares før et eventuelt salg settes i gang.

Hovinveien 4 – Lille Tøyen sykehjem
Ledig siden: 2010

På et høydedrag med sjøutsikt ligger tidligere Lille Tøyen sykehjem, som for lengst har sett sine bedre dager. Etter å ha stått tomt siden 2010 står det nedtaggede praktbygget nærmest og smuldrer opp mens søppel flyter rundt. Eiendommen tilhørte opprinnelig Tøyen hovedgård – en av de tidligere storgårdene i Oslo med røtter tilbake til 1600-tallet. I 1920 ble det staselige sykehjemmet på snaut 4.000 kvadratmeter oppført, opprinnelig med 100 sengeplasser. Det nybarokke bygget ble rekvirert av tyskerne i april 1940 og det ble malt et stort, rødt kors på taket som tyder på at planen var å bruke det som lasarett. På grunn av utsatt beliggenhet flyttet de imidlertid ganske raskt ut. Høsten 1943 ble deler av bygget igjen rekvirert og brukt som radiosambands- og telegrafstasjon, ifølge en etterretningsrapport. I fjor opplyste byrådet at de vurderer studentboliger i det falleferdige spøkelesslottet.

Bergensgata 52
Ledig siden: 2017

På naboeiendommen til Voldsløkka ligger en større villa som over lengre tid har vært preget av skiftende planer og perioder med tomgang. Allerede på begynnelsen av 2000-tallet sto huset ubrukt i flere år på grunn av treg saksbehandling og uavklarte beslutninger om videre bruk, noe som også førte til kritikk og midlertidige okkupasjoner. I nyere tid har alternativer som bruksendring, flytting og riving vært utredet, men avvist blant annet av hensyn til vern. «P.t. ingen bedre alternativer enn salg», er siste statusoppdatering fra kommunen.

Riflegata 13 
Ledig siden: 2022

Det gule murhuset med tilknytning til den såkalte Vannvokterboligen på Bjølsen ble oppført etter at Oslos vanninntak ble flyttet til Maridalsvannet på siste halvdel av 1800-tallet. I moderne tid har det blitt brukt til kommunale helsetjenester, men de siste årene har det stått tomt. Eiendommen er stor, med parsellhage og parkområde ned mot Akerselva. Tomten og bygningen trenger utbedringer, men er på sikt aktuell for salg eller utleie.

Kongeveien 30 
Ledig siden: 1998*

Holmenkollen leir er et tidligere militæranlegg som har stått tomt siden 1998. «Kulturminnet som ble et mareritt», skriver Aftenposten. Det var tyskerne som bygget anlegget i 1941. Etter krigen ble det Nato-hovedkvarter og senter for den norske forsvarsledelsen. Eiendommen ble kjøpt av Oslo kommune i 2007 for drøyt ti millioner kroner, noe som umiddelbart kan høres ut som et røverkjøp for det omfattende anlegget, som ligger i skråningen like nedenfor selve Holmenkollbakken. Baksiden er at deler av anlegget ble fredet i 2008. Det er igangsatt et arbeid med å vurdere alternativ bruk på nytt, samt definere behov for tiltak både i den fredede og den ikke-fredede delen av anlegget. 

*Har stått tomt siden 1998, men ble først kjøpt av kommunen i 2007. 

Kingos gate 12-14
Ledig siden: 2024

Bygningen nederst på Sagene, som frem til nedleggelse i 2024 huset Ilahjemmet, er med sine drøyt 6.000 kvadratmeter blant de større på listen i rent bruksareal. Etter at sykehjemsvirksomheten opphørte, har det blant annet blitt snakket om flyktningeboliger og døgnovernattingsplasser.

Etterstadgata 6
Ledig siden: 2013

Øverst på idylliske Vålerenga var det fra 1890-tallet og fremover industrivirksomhet, blant annet vognfabrikk og snekkerverksted. Eiendommen var siden eid av Maskinspesialisten, før kommunen overtok på 1980-tallet. Å bevege seg inn på området i dag er nesten som å dra på museum, men «besøksopplevelsen» skjemmes av langt fremskredent forfall og tydelige spor etter usanksjonert bruk. «Det verneverdige bygget har stått tomt i elleve år, men kommunen vet ikke hvorfor de kjøpte det», skrev Avisa Oslo om den tidligere fabrikken i 2024.

Lyder Sagens gate 18B og 20
Ledig siden: 2024

Det er historisk sus over de to naboeiendommene i Lyder Sagens gate på attraktive Fagerborg. Nr. 18B er tidligere residens for skipsreder Christian P. Staubo og var ifølge Oslo byleksikon rekvirert av tyskerne under krigen. Den store nabovillaen ble i sin tid bygget av ingeniør Alfred Bryn, grunnlegger av Bryns patentkontor. Byggene rommet sist det banebrytende ressurssenteret Stensløkka, i regi Velferdsetaten, men står nå tomme på andre året.

Årvollveien 9
Ledig siden: 2017

Sjarmerende enebolig med hage i et populært, familievennlig nabolag. Villaen på over 300 kvadratmeter ble ført opp i 1938, og har betydelig vedlikeholdsetterslep etter å ha stått tomt i snart et tiår. I 2023 søkte Boligbygg Oslo om rammetillatelse for å sette opp en ny tomannsbolig på tomten, noe som ble innvilget tidligere i år. Kommunen venter nå på en avklaring av vilkårene for eventuell utvikling, og planlegger salg hvis det ikke foreligger aktuelt behov.

Anton Schjøths gate 13C
Ledig siden: 2015

På det som regnes som St. Hanshaugens beste beliggenhet, rett ovenfor parkområdet «Idioten», ligger et slitent forsamlingslokale. Over ti år har gått siden lokalene sist ble brukt: Frem til 2015 ble eiendommen benyttet til barnehagedrift, men siden har det stått og forfalt. Det gjenstår å avklare med Byantikvaren om riving kan aksepteres. I 2023 var det dialog med bydelen om utleie til aktivitetshus. Det ble gjort en tilstandskartlegging, og omfattende vedlikeholdsbehov medførte at all interesse uteble. Bygget vil ikke bli rehabilitert, og er ikke i en tilstand som muliggjør utleie.

Smedgata 30 - Villa Enerhaugen
Ledig siden: 2024

Ærverdige Villa Enerhaugen, tegnet av den anerkjente arkitekten Arnstein Arneberg, ble oppført i 1927 for Grønland menighet. Under krigen ble det daværende gamlehjemmet okkupert av tyskerne og ble benyttet som innkvartering. Stedet hadde en kvinnelig bestyrerinne, kalt en «Heimleiterin», ifølge Oslo byleksikon. Fra starten av 2000-tallet har det vært sykehjemsdrift for yngre mennesker med demens på eiendommen. I 2023 ble beboerne overført til demenshagebyen på Furuset. Siden har Villa Enerhaugen stått tom.