Med coronakrisen kom også frykten for at bankene ville måtte stramme til ekstra i långivningen, og dermed forsterke nedturen. Derfor fikk bankene fordoblet sin adgang til å gi lån som ikke oppfylte boliglånsforskriftens krav til inntekt, gjeldsgrad og evne til å tåle renteøkning.
Denne ekstra fleksibiliteten er det ikke lenger behov for, argumenterer Norges Bank og Finanstilsynet overfor Finansdepartementet. De vil derfor tilbake til «normale» regler fra og med oktober.
Det vil bety at bankene må stramme merkbart til på nye utlån og særlig i Oslo, men også at første renteheving fra Norges Bank kan skyves ut i tid.
– Bør reverseres
– Det virket fornuftig å øke fleksibiliteten i mars, ut fra utsiktene da, men det er helt riktig om dette reverseres nå, mener sjeføkonom Frank Jullum i Danske Bank.
Han er overrasket over hvor store utslag den økte fleksibilitetskvoten har hatt.
– Finanstilsynets tall viser at denne endringen har forsterket effekten av rentekuttene på boligmarkedet, sier han.
– Det vi ønsker, er jo at rentekuttene skal stimulere resten av økonomien, uten å fyre opp boligmarkedet ytterligere.
Jullum sa tidligere denne uken til Finansavisen at han venter renteheving fra Norges Bank i løpet av 2021. Om boliglånsforskriften normaliseres til maksimalt 10 prosent unntak, kan det gjøre det mindre akutt for Norges Bank å heve styringsrenten.
– Fortegnet er helt klart, men vi må se på boligprisveksten inn i 2021 før vi ser om det er nok å normalisere boliglånsforskriften.
Vil halvere kvoten
Frem til slutten av mars kunne inntil 10 prosent av nye utlån, maksimalt 8 prosent av nye utlån i Oslo, bryte med boliglånsforskriftens krav til inntekt og belåning. Ut tredje kvartal er kvoten maksimalt 20 prosent av nye utlån.
Norges Bank og Finanstilsynet viser til den sterke utviklingen i boligmarkedet, og til at gjelds- og boligprisveksten nå er så sterk at det gir økt fare for finansielle ubalanser.
Det sterke boligmarkedet var også hovedgrunnen til at Norges Bank før sommeren fremskyndet første renteheving med ett år.
Doblet unntakene
I sitt brev til Finansdepartementet viser Finanstilsynet til hvordan bankene har utnyttet den økte fleksibilitetskvoten.
For Norge samlet avvek 8,2 prosent av nye lån fra forskriften. Det er opp 1,1 prosentpoeng, men fortsatt godt under den ordinære grensen på 10 prosent.
Boliglånsforskriften
Bankene kan ikke gi lån som gjør at samlet gjeld overstiger fem ganger bruttoinntekten til kundene.
Det kan heller ikke gis lån over 85 prosent av boligens verdi.
Kundene må videre tåle 5 prosentpoeng renteoppgang.
For inntil 10 prosent (8 prosent i Oslo) av nye utlån kan det avvikes fra ett eller flere av disse kravene.
Denne kvoten har siden slutten av mars, og foreløpig ut tredje kvartal, vært på 20 prosent av nye utlån.
I Oslo, derimot, er fleksibiliteten brukt aktivt. Her bryter 8,6 prosent av nye lån med inntekts- og gjeldskravene, altså noe over den normale fleksibilitetsgrensen på 8 prosent.
Dessuten ligger et høyt antall banker godt over det igjen.
Den mest aktive banken avviker fra forskriften i 15,1 prosent av nye Oslo-lån, og åtte av 24 banker ligger godt over 10 prosent avvik.
Småbankene mest aktive
Finanstilsynet navngir ikke disse bankene. Ut fra Tilsynets anonymiserte opplysninger, er det imidlertid klart at det særlig er mindre banker som har gitt mange lån utover forskriftens grenser.
Det vanligste unntaket i Oslo er at bankene gir lån utover inntektsgrensen, altså mer enn fem ganger bruttoinntekt i samlet gjeld. På landsbasis er belåningsgraden, altså belåning målt mot boligens verdi, nesten like vanlig avvik som gjeldsgraden.
– Det er Oslo-markedet vi er mest bekymret for. Der er det få boliger tilgjengelig og lite igangsetting. Kjøperne står overfor en nesten vertikal tilbudskurve, sier Jullum.
Tegn til demping?
Finanstilsynet peker i sitt brev på tegn til «en noe mer dempet kredittvekst blant husholdningene i tiden framover enn det som har vært observert de siste årene», men advarer likevel:
«Med et svært lavt rentenivå er det fare for at boligprisene og husholdningsgjelden vil kunne øke ytterligere fra et allerede høyt nivå. Det vil øke faren for finansiell ustabilitet i norsk økonomi i årene framover.»
Også Norges Bank er tydelig i advarselen:
«Prisveksten i boligmarkedet har økt markert de siste månedene. Vedvarende høy boligprisvekst og økt gjeldsopptak i husholdningene kan føre til at finansielle ubalanser bygger seg opp. En normalisering av fleksibilitetskvotene kan bidra til å motvirke en slik utvikling», skriver Norges Bank, og anbefaler at fleksibilitetskvoten senkes etter tredje kvartal.
