– Vi anslår vi lander på cirka 320 millioner kroner i leieinntekter for 2020. Det er en nedgang på nesten 30 prosent fra i fjor, sier Anders Buchardt.
Sammen med faren Arthur Buchardt eier han 12 hoteller og seks kontoreiendommer på til sammen 230.000 kvadratmeter. Kontorbiten utgjør 43.000 kvadratmeter, så duoen har virkelig fått smake nedturen i markedet.
Eier 3.400 hotellrom
Selskapet har 3.400 hotellrom, som i stor grad driftes av Choice-kjeden. Scandic Hotels drifter to, mens ytterligere to har uavhengige operatører.
– Våren var veldig stille etter nedstengningen, mens sommeren var rimelig bra. I etterkant av sommeren har det vært labert, sier Buchardt.
Metodikk
Innspill til listen kan sendes til kaare.martin.granerud@finansavisen.no.
– By- og flyplasshoteller er veldig stille, der er det lite trafikk, mens distriktshotellene har klart seg overraskende bra. Hotellet i Mjøstårnet har gått fantastisk bra med et belegg på 65 prosent etter sommeren.
Losjiinntektene ned 40 prosent
Og det er dramatiske tall bransjen har bak seg.
Newsec har analysert markedet basert på SSB-tall, til og med august, og har fremskrevet disse ut året. Deres funn er at losjiomsetningen (overnattingsinntektene) nasjonalt har falt med 4,4 milliarder til 6,9 milliarder kroner under pandemien – tilsvarende et fall på 40 prosent.
Oslo-hotellene har tapt 1,5 milliarder kroner. I dag er cirka 90 prosent av hovedstadshotellene i drift, men med 1,3 millioner færre solgte hotellovernattinger står i dag to av tre rom tomme.
– Med andre ord har bransjen på landsbasis tapt mer enn hele fjorårets losjiomsetning i Oslo på bare seks måneder. Hvis man inkluderer fall i omsetning fra servering, møte og konferanse, blir beløpene langt høyere, og mer vil det bli ettersom ingen vaksine er ventet før neste år, sier analysesjef i Newsec, Øyvind Johan Dahl.
Ned 2,4 mrd. på årsbasis
– Sommerferien viste seg å bare bli en liten pustepause. De utenlandske turistene var borte, og Oslo-hotellene rapporterte om 120 prosents vekst i antallet besøkende i juli relativt til måneden før. Men med 77 prosent feriegjester, som ofte er to til fire personer pr. rom, økte antallet solgte rom med bare 67 prosent. Og med en marginalt lavere økning i losjiomsetningen, endte romprisene i Oslo ned 1,4 prosent målt mot juli i fjor.
– Fortsetter fallet med samme fart som nå, ligger Oslo an til å ende på en inntekt per tilgjengelige rom på mellom 330 og 350 kroner i slutten av året. Det tilsvarer et fall i losjiomsetningen på 2,4 milliarder kroner mot hele 2019. Hvis trenden videreføres til neste år vil den gå ytterligere ned, sier Dahl.
– På sikt er vi helt sikker på at hotellsegmentet vil komme tilbake på nivåer langt høyere enn tidligere, selv om det nok vil ta noen år før man ser de samme nivåene man gjorde i 2019 og eventuelt høyere. Men reiselysten er stor, og hotelltrafikken vil eksplodere når en vaksine kommer på plass, tror Dahl.
Yield opp 0,5 prosentpoeng
– Hva har pandemien gjort med verdsettelsen av hotelleiendommen ved salg?
– Det er svært få hoteller som er omsatt i perioden, så det er vanskelig å si noe eksakt, men vi har justert yielden i bransjen (forholdet mellom leieinntektene og eiendommens antatte markedsverdi, red. anm.) fra 4,25 til 4,75 prosent. Det gir et prisfall på 11,8 prosent, men det er store forskjeller mellom hoteller i ulike markeder. Generalisering fungerer dårlig når det kommer til hotell. Her må man vurdere beliggenhet, hvem de henvender seg til, hvordan leiestrukturen er, konkurransesituasjon, etc. Veldig grovt kan vi si at verdien på hotelleiendommer har sunket med mellom 5 og 15 prosent i salgsverdi, sier Dahl.
– Har ryggrad
Scandic Hotels sa på presentasjonen for tredjekvartalstallene at de i mange hoteller betaler mer i husleie enn de har i inntekter, noe de ikke akter å fortsette med. De vil derfor over på mer omsetningsbaserte leier og la gårdeiere dele mer av risikoen.
– Vi har tett kontakt med operatørene, men jeg kan ikke kommentere vår kontraktsstruktur, sier Buchardt.
– Når tror du markedet bedrer seg igjen?
– Alle har like dårlige forutsetninger for å si noe om det, vi er som alltid forsiktige optimister, men vi har ryggrad til å ta høyde for at det tar tid før det løsner, sier Buchardt.
– Hvordan er den finansielle situasjonen deres?
– Vi står heldigvis trygt og stødig finansielt, og har god kontakt med banken som vi har vært gjensidig lojale mot i 30 år. Det gir god trygghet, sier han.
Eiendomskongene 2020
| Navn | 2020 | 2019 | |
| Ivar Tollefsen | 94200 | 78000 | Heimstaden-systemet som Tollefsen eier 60 prosent av har i kjøpt eiendom for 44 milliarder i år, 37 av dem er overtatt, resten er nybygg som står ferdig lenger frem i tid. Har leieinntekter på 8,4 milliarder kroner, og 93 prosent av arealene er boligeiendom. Har også en del eiendom utenfor Heimstaden. |
| Edgar Haugen | 36000 | 33000 | Gir full gass i transaksjonsmarkedet, vil i løpet av året sannsynligvis ha kjøpt og solgt for 10 milliarder kroner. |
| Lars Wenaas | 25000 | 28000 | Rendyrket hotelleiendomsinvestor med 28 hoteller med nesten 12.000 rom. Har fått smake virkelig på hotellnedturen. |
| Odd Reitan | 25000 | 22000 | Rema-familien er store på butikklokaler og hoteller, og har en forkjærlighet for næringseiendom i hjembyen Trondheim. |
| John Fredriksen | 17800 | 12000 | Sikrer seg mer og mer av børsnoterte Norwegian Property. Sitter på 80,5 prosent av aksjene etter første kjøp sommeren 2014. Tok et skikkelig jafs da selskapet i oktober kjøpte Telenors hovedkvarter på Fornebu for 5,5 milliarder kroner. Er nå også blitt boligbygger etter at Npro sammen med blant andre Ivar Tollefsen kjøpte Veidekkes tomteportefølje for 8,6 milliarder kroner i sommer. |
| Helene og Christian Gruner Sundt | 17000 | 20000 | Søskenpar som er største eier i det børsnoterte hotelleiendomsselskapet Pandox med en 26,5-prosentspost. Har leieinntekter på nær 700 millioner kroner, og er hardt rammet av coronapandemien. |
| Petter Stordalen | 17000 | 20000 | Har fått hele reiselivsbransjens trøbbel i fanget med store investeringer i 28 hoteller, charterselskapet Ving og Hurtigruten. Leieinntektene er i år 700 millioner mot 1,1 milliarder i fjor. |
| Torstein Tvenge | 17000 | 14500 | Stor på eiendom, med en forkjærlighet for utbygging på Skøyen i Oslo. Har 45 eiendommer og drøyt 800 millioner i leieinntekter. |
| Johan. H. Andresen | 14000 | 2900 | Har hamstret eiendom med begge hendene i år med kjøpet av NRK-tomten, et kontorbygg ved rådhuset i Oslo, en utbyggingstomt på Storo i Oslo og nå sist Trekantomten rett ved Aker Brygge, tilsammen rundt 7,5 milliarder kroner. |
| Knut Aspelin og Jonas Ramm | 13000 | 11800 | Har solgt for 750 millioner og investert for 1,7 milliarder i år, og forventer å investere for 1,5 milliarder neste år. Det største prosjektet er Via-prosjektet i Vika i Oslo sentrum. |
| Aage Thoresen | 11500 | 11200 | Hønefossmann som har 62 prosent av leieinntektene fra dagligvarebutikker og resten fra annen handelsvirksomhet. |
| Harald Møller | 12000 | 11000 | Bilfamilie som nylig kjøpte gamle Deichmanske bibliotek i Oslo sentrum, som skal brukes til blant annet fotokunstutstillinger. Har ambisjoner om å ha investert 15 milliarder i eiendom i 2025. Er i ferd med å selge Coops gigantlogistikkanlegg på Gardermoen, der Møller eier 60 prosent for drøyt 3 milliarder. |
| Petter, Marius og Joakim Varner | 9000 | 10000 | Eier sammen med Petter A. Stordalen store hoteller i Norge og Danmark. Et nytt på Kastrup står ferdig til sommeren. Har også leieinntekter på 100 millioner fra handel og kontor i Asker. |
| Ruth Mustad Bevreng og barn | 9500 | 9100 | Eiendomsinvestorer med aner tilbake til fiskekrokene med samme navn. Eier en stor portefølje på Lilleaker i Oslo med CC Vest som flaggskipet. Her har det vært planer om å rive og bygge det opp nærmere jernbanestasjonen på Lysaker, men det er også snakket om å beholde det. |
| Johan Johannson | 9500 | 9000 | Største eier i NorgesGruppen med 70 prosent med en lang rekke matbutikker på menyen. Er også største eier i kjøpesenterselskapet Scala Eiendom med 42 prosent og Alna Senter i Oslo. |
| Garmann og Wilhelmsen-familien | 9400 | 11000 | To tredeler av Linstows leienntekter stammer fra utlandet, i all hovedsak Baltikum, resten fra Norge. Har en stor hotellvirksomhet som rammes hardt av coronapandemien, og leieinntektene i år anslås til 460 millioner mot 614 millioner kroner i fjor. |
| Pål Georg Gundersen | 8300 | 8200 | Har rundt 2.000 utleieleiligheter i Oslo og eier også Dr. Holms på Geilo. Har 450 millioner i leieinntekter. Eier også Norges største Munch-samling. |
| Einar Rasmussen | 8000 | 6300 | Hovedsakelig stammer eiendomssatsingen til Kristiansand-investoren fra Avantor, som holder til i Nydalen i Oslo. Sitter på 250.000 kvadratmeter og velger å bygge på spekk i Nydalen. |
| Christian Ringnes | 7900 | 8800 | Har fått en kraftig nedtur med hotelleiendomsselskapet Pandox. Solgte Tjuvholmen allé 1-5 på Tjuvholmen i september, da sto kjøperne i kø. |
| Stein Erik Hagen | 7000 | 5500 | Gjorde et jafs da han kjøpte Eiendomsspar på Tjuvholmen for over 1,75 milliarder kroner. Har leieinntekter i år på 360 millioner. |
| Arthur & Anders Buchardt | 6900 | 7700 | Far og sønn som har fått smake coronapandemiens bitreste pille med sin tunge eksponering i hotellmarkedet. Leieinntektene har falt fra 440 millioner i fjor til 320 millioner i år. Har ingen hotellprosjekter under bygging nå. |
| Ole Martin, Bjørn Anders og Anne Lise Braathen | 6800 | 6500 | Storeiere i Barcode i Bjørvika, har i tillegg eiendommer i Vika og et logistikkbygg i Groruddalen. |
| Olav H. og Fredrik Selvaag | 6700 | 6000 | Har nettoinvestert mer enn 1 milliard kroner i næringseiendom og utleieboliger, mesteparten i andre halvår i år. |
| Kim Erla | 6300 | 6200 | Slo seg opp på boliginvesteringer tidlig på 90-tallet, og utvidet etter hvert til næringseiendom. Sitter på en rekke verdifulle eiendommer i Vika i Oslo sentrum. |
| Iwan og Tom Eide Knudsen | 6300 | 6000 | Kjøpte tidligere i høst Torgallmenningen 3 i Bergen sentrum til en kvadratmeterpris på stive 90-100.000 kroner. Bygget er mest kjent for å huse kinarestauranten China Palace. |
| Lars O. Løseth | 6300 | 5500 | Har sammen med Sørbøe-familien i Arendal etablert kjøpesenterkjeden Alti. Eier også en rekke kjøpesentre. Har leieinntekter på 355 millioner. |
| Leif, Thomas, Morten og Harald Høegh | 6000 | 5500 | Fettere som i år har satt i gang prosjekter der deres investeringsramme er 3 milliarder kroner, blant annet hoteller i Moss og på Hasle i Oslo. |
| Bjørn-Erik Indahl og Kjell Kristoffersen | 6000 | 5000 | Anonyme investorer som har holdt sammen siden 90-tallet. Har kjøpt for 500 millioner i år og sitter på totalt 150.000 kvadratmeter. |
| Tom Rune Pedersen | 5600 | 5500 | Bergensinvestor som skal investere rundt 3 milliarder i hjembyen de neste årene om planene går som tenkt. |
| Paul Chr. Rieber og familie | 5500 | 5200 | Eier 250.000 kvadratmeter næringseiendom i Bergen. |
| Bjørn Rune Gjelsten | 5500 | 4700 | 80 prosent av leieinntektene på 310 millioner stammer fra logistikkeiendom gjennom heleide Fabritius Grupppen. Har investert 3,4 milliarder i eiendom i år, deriblant kjøpet av boligutviklingsselskapet Neptune Properties. Gikk også inn med en 22,5 prosents eierpost i Eidos, et utviklingsprosjekt i Lier. Regner med å selge næringseiendom for 900 millioner i år. |
| Petter & Mette Neslein | 5100 | 4800 | Har en gjeldsgrad på 35 prosent, og har 60.000 kvadratmeter under regulering på Bryn i Oslo. Forventer byggestart etter neste år. |
| Sonja Steen, Bertel O. Steen jr. mfl. | 4600 | 4500 | Bilfamilie med mange bilbutikker i porteføljen, men også mange eiendommer som leies ut til eksterne. Jobber med regulering av et kontorbygg på 40.000 kvadratmeter på Bryn i Oslo. |
| Knut & Bjørn Schage | 4400 | 5600 | Investerer i kontoreiendommer, eier 24 prosent av kjøpesenterkjeden Scala Eiendom og reiselivsvirksomheten Aurland Ressursutvikling. Investerer 1,3 milliarder i kontorbygget Stortorvet 7 i Oslo sentrum, og 1,1 milliarder på Rortunet i Slemmestad, hvor det bygges 122 boliger og et kjøpesenter. |
| Ragnvald og Frode Albretsen | 4200 | 4200 | Far og sønn som driver storstilt utbygging på Forus i Stavanger. |
| Vibeke Rivelsrud, Jan Erik Rivelsrud og Kristin Juul Møller | 4000 | 4500 | Hotellsøsken som eier Rica Eiendom med 18 hoteller, hovedsakelig i Nord-Norge. Har satt tre større utbygginger på vent som følge av pandemien. |
| Geir Hove | 3800 | 4000 | Bergensinvestor med stor portefølje i hjembyen, blant annet Hotel Norge. Har leieinntekter på 220 millioner, 30 millioner mindre enn budsjettert grunnet coronautslag, som gir minimumshusleie på hotellet og leiereduksjon for andre leietagere. |
| Tom Erik Klaveness | 3600 | 3400 | Shippingmann som liker logistikkeiendom og har 189 millioner i leieinntekter. Har også gått inn med 70 millioner i Entra-aksjer. |
| Kjell Inge Røkke | 3500 | 3300 | Har mange eiendomsinvesteringer på Fornebu, og bygger opp en ny hotellkjede, Marawell, som har planer om å åpne ti hoteller frem mot 2028. |
| Jan Ivar & Erik Nygaard | 3500 | 3200 | Brødre med mesteparten av satsingen sin i området rundt Bryn i Oslo gjennom Bryn Eiendom med 200 millioner i leieinntekter. |
| Stig O. Jacobsen og Erik Berg. | 3400 | 3300 | Gamle partnere som har 21 hoteller i Classic Hotels, Seilet Hotell i Molde og mye næringseiendom i Molde-området. |
| Carl Erik Krefting | 3300 | 3500 | Eier mye av bygulvet i Bjørvika ved Operaen. Har fått merke bortfallet av restaurantbesøkende |
| Ellen K. Karlsen Raaholt | 3300 | 3200 | Leieinntektene har ligget flatt i 2020, og mesteparten av aktiviteten er rettet mot boligprosjekter fra Drammen til Nittedal. |
| Ole G. Ottersland | 3300 | 3700 | Har gått tungt inn i flyplasshoteller, og eier Radisson Blu på Gardermoen og 40 prosent av et nybygd hotell på Arlanda. Eier i tillegg blant annet Tomra-hovedkvarteret i Asker. |
| Anders Wilhelmsen | 3300 | 3150 | Cruisearving som tok med seg pengene ut av familieselskapet og puttet mye i eiendom. Eier blant annet Oslo Atrium i Bjørvika. |
| Peter T. Smedvig | 3200 | 3000 | Den London-baserte Stavanger-investoren har bygget seg opp en solid eiendomsmasse, mye i hjembyen, men har ligget på været i år. |
| Knut Hage | 3200 | 3100 | Hamar-investor som eier blant annet kjøpesentrene CC Gjøvik og CC Hamar. Eier også 1,8 prosent av NorgesGruppen. |
| Hans og Mona Hoff | 3200 | 3100 | Søskenpar som blant annet eier syv hoteller, fem av dem drives i egen regi, og har fått smake på coronapandemien. I tillegg sitter de på kjøpesenteret Sirkus Shopping i Trondheim sentrum, som til tross for tøff vår, ser at omsetningen nå ligger over fjoråret. |
| Mette Zurhaar, Rune Birkeland og Finn Atle Haldorsen | 3200 | 2500 | Bergen-baserte investorer som nylig kjøpte det gamle Telenor-bygget på Kokstad i Bergen for 750 millioner kroner. |
| Monica Haugan | 3200 | 4800 | Har solgt for 1,4 milliarder, blant annet Oslo Cancer Cluster. Jobber med prosjekter med en verdi på 1,5-2 milliarder kroner som skal utvikles i løpet av to-tre år. Hoteller utgjør 25 prosent av porteføljen, og er rammet her. |
| Jan, Ariel og Arild Spandow | 3100 | 3000 | Store på eiendom og IT, har 167 millioner i leieinntekter, og har gjort mindre justeringer i porteføljen i år. |
| Ivar Koteng | 3000 | 3000 | Sitter på eiendom for 1,8 milliarder kroner i Norge og 55 prosent av et eiendomsselskap med 400.000 kvadratmeter i Estland. |
| Rigmor Frost, Ole Petter Frost og Tone Bathen | 3000 | 2900 | 120 av totalt 166 millioner i leieinntekter stammer fra boligutleie, hovedsakelig i Trondheim. Har 700 studenthybler, som har hatt mer ledighet enn vanlig ettersom utenlandske studenter ikke har fått komme til Trondheim på grunn av coronapandemien. |
| Tore Odfjell | 3000 | 2800 | Bergensinvestor som har plassert stort sett alt av investeringer i Bergen, bortsett fra et hotell på Voss, som åpnet dørene i februar. Her eier han 50 prosent. |
| Karl Ragnar Rimfeldt | 2900 | 2500 | Kongsvinger-investor som har spesialisert seg på logistikkbygg, mesteparten langs E6 mellom Oslo og Gardermoen. |
| Camilla og Sebastian Wahl | 2700 | 2200 | Kjøpte Stortingsgata 10 i |
| Olav Thon | 2700 | 2600 | Sitter med en god slump eiendom på privat hånd utenfor stiftelsen. |
| Kjell, Mads og Tor Andenæs | 2600 | 2500 | Mesteparten av investeringene for brødrene ligger i Sandvika, og til sommeren starter byggingen av 73.000 kvadratmeter, hvorav 34.500 kvadratmeter bolig. |
| Per Sævik | 2600 | 2400 | Investor med tung gearing mot den blytunge offshoresektoren, skipsbygging og eiendom. Har 143 millioner i leieinntekter. |
| Anders Opsahl | 2600 | 2650 | Tømrer som startet med å kjøpe og selge ettromsleiligheter, og sitter i dag på leieinntekter rundt 150 millioner kroner. Har kjøpt to kontorbygg for 450 millioner i år. |
| Arne Blystad | 2500 | 2500 | Shippinginvestor med sans for eiendom. Eier blant annet bygget hvor Shippingklubben tidligere lå og Norefjell Spa & Resort sammen med Adolfsen-brødrene. |
| Knut Herman Gjøvaag | 2500 | 2500 | Bilforhandler som har lagt mye penger i eiendom, både til egen bruk og til utleie. Eier blant annet 50 prosent av Dr. Holms på Geilo. |
| Endre Tarald Glastad og Sissel Glastad Laugen. | 2400 | 2500 | Farsund-familie som har halvparten av porteføljen i hoteller. I tillegg eier han et gedigent utbyggingsprosjekt i Tønsberg sentrum. |
| Stein Sturla Steinsvik | 2400 | 2300 | Eier Wilhelmsen-bygget på Lysaker og halvparten av Indeksbygget på Solli plass. Har tjent formuen sin på kalk- og marmorstein. |
| Kjell Haugland | 2300 | 2500 | Oppdrettsfamilie som har bygget seg en svær eiendomsportefølje på Vestlandet med kontorbygg, hoteller og leiligheter. Tapte 10 prosent av leieinntektene under pandemien. |
| Edvard Bakkejord | 2300 | 2000 | Halvparten av leieinntektene på 130 millioner kommer fra bolig og dagligvarebutikker. Har stor interesse for handelsparker, og har kjøpt en i Drammen i år, og har bud inne på en til. |
| Alexandra Angelil | 2300 | 2250 | Mye av eiendomsporteføljen er konsentert rundt Myrens Verksted langs Akerselva i Oslo. Ikke gjort kjøp eller salg i år. |
| Aasmund Haare | 2200 | 2700 | Hotelldriver og eiendomsinvestor som er hardt rammet av coronapandemien. Var deleier i Maribel, som gikk konkurs, men overtok driften av de fleste hotellene og fire av eiendommene. Hotellet Grims Grenka ble solgt for rundt 200 millioner kort tid etter. |
| Dag Stiansen | 2200 | 2200 | Arvet en stor eiendomsportefølje etter sin far, har de senere årene brukt mest penger på hester i Danmark. Engasjementet ble i 2019-regnskapet skrevet ned med 100 millioner i verdi. |
| Franz, Gudbrand, Espen og Ingunn Tandberg | 2200 | 2200 | Asker-familie som har mye av investeringene plassert i hjembygden. De siste årene har det gått mest i boligbygging. Har leieinntekter på 115 millioner. |
| Trond Lykke | 2200 | 2100 | Bunnpris-eieren har mange butikklokaler som brukes av hans egen kjede. |
| Kenneth Sandvold | 2100 | 2100 | Stor boligutbygger, og har mye leligheter og næringseiendom. |
| Trond Mohn | 2100 | 2000 | Investoren er inne i flere eiendomsprosjekter, blant annet eier hans selskap Meteva 31 prosent av Equinor-bygget på Fornebu. |
| Brit og Ole Rugland | 2000 | 2000 | Stavanger-ektepar med investeringer i industri, porselen og eiendom, blant annet hoteller. Har leieinntekter på 103 millioner. |
| Geir Paulsen, Nils Paulsen og Marianne Strand Larsen | 2000 | 1850 | Bergenssøsken som arvet eiendomsselskapet etter faren. Har i dag rundt 100 millioner i leieinntekter. |
| Halgrim Thon | 2000 | 1800 | Solgte et stort kontorbygg i København som han eide sammen med skipsreder Morten S. Bergesen for 1,5 milliarder for heller å bygge et stort hotell i samme by. Sitter på 13 prosent av aksjene i Utstillingsplassen eiendom og en stor portefølje med eiendommer i Oslo. |
| Erling Falch Monsen | 2000 | 1800 | Bergensinvestor som har økt porteføljen kraftig de siste årene, eier blant annet 50 prosent av Dr. Holms. |
| Vidar Lyhus | 2000 | 1800 | Lier-mann som før han gikk inn i eiendom, satset på IT og smågodt på svenskegrensen. Har i dag 110 millioner i leieinntekter fra næringseiendom, og ønsker å øke, selv om prisene er stive. |
| Ivar Mjåland | 2000 | 2000 | Kristiansandsinvestor som har økt leieinntektene kraftig de seneste årene. Har nå 115 millioner i leieinntekter fra hjembyen. |
| Knut Galtung Døsvig | 2000 | 1900 | Har utbygging av Kronstadparken i Bergen som hovedgeskjeft. Har et nybygg til en snau halv milliard under oppføring, og har leieinntekter på 105 millioner. |
| Bjarne Haagensen | 2000 | 1400 | Ålesunder med store investeringer i fisk, eiendom og hoteller. Ved årsskiftet åpner Bybadet i Ålesund, der Haagensen fikk tomten for 1 krone av kommunen mot å bygge et badeanlegg for befolkningen. Byggekontrakten med Veidekke er på 344 millioner. |
| Kjeldsbergfamilien | 1900 | 1800 | Trondheimsinvestorer som eier 102.000 kvadratmeter og har utbyggingspotensial på 270.000 kvadratmeter til. |
| Geir Bergheim | 1800 | 1700 | Investor som utelukkende holder hus på Lysaker i Bærum. |
| Kurt Mosvold | 1700 | 1900 | Kristiansand-investor som solgte for nær 200 millioner i Markens gate i byens sentrum, og har økt fra 10 til 50 prosent i Kjøita Park et par steinkast unna. |
| Trond Arvid Ramski | 1700 | 1600 | Tønsberg-investor som slo seg opp på spilleautomater frem til automatforbudet kom. Deretter gikk han inn på eiendomsmarkedet og parkeringsvirksomhet mellom Grenland og Drammen. |
| Tore Kværner | 1650 | 1600 | Eier to tredeler av Jessheim Storsenter med Olav Thon Eiendomsselskap som makker på den siste eierposten. Er aktiv på utbygging av leiligheter og næringsbygg rundt senteret. |
| Roar Dons | 1600 | 1700 | Tromsøs største private eiendomsinvestor, som blant annet sitter på halvparten av hotellet The Edge i hjembyen. Er sulten på mer hotell, men teller på knappene om et nytt skal igangsettes eller ei. |
| Ståle og Marianne Sørbøe | 1600 | 1650 | Eier sammen med Løseth-familien kjøpesenterkjeden Alti, og har hatt fall i leieinntektene på noen av sentrene som følge av coronapandemien. |
| Peder og Nicolai Løvenskiold | 1500 | 1900 | Solgte halvparten av aksjene i Anthon B. Nilsen til det svenske børsnoterte selskapet Balder i september. Har store ekspansjonsplaner. |
| Pål Borgersen | 1500 | 1500 | Investor som flyttet til Andorra, men ble reintegrert i Norge av skattemyndighetene. Eier blant annet syv bygårder og ett hotell i Norge, pluss eiendommer utenlands. |
| Arild Tvedt | 1500 | 1600 | Eier flere handelsarealer i Rogaland, og har gitt leielettelser til 35 prosent av leietagerne. |
| Espen Galtung Døsvig | 1500 | 1300 | Bergenser med blant annet hotellinvesteringer i hjembyen. Har gitt 20 millioner i leielettelser i år på grunn av coronaen. |
| Martin Reimers og familie | 1500 | - | Kjøpte i sommer Colosseum kino-bygget fra Edgar Haugen. Eier fra før 30.000 kvadratmeter kloss på kinoen. Nå vil de rive en av eiendommene og bygge nytt for 5-600 millioner. |
| Steinar Moe | 1400 | 1300 | Boligutleier som aldri kjøper prosjekter, han kjøper tomter og bygger selv. Bygger for 200 millioner i år, og planlegger samme nivå neste år. |
| Trygve Hegnar | 1400 | 1300 | Mediemannen er tungt investert i hotellkjeden Scandic og Hurtigruten med 5 prosent hvert sted. Har også en eiendomsportefølje med boliger, kontorbygg og hoteller. |
| Thor Johan Furuholmen | 1300 | 1150 | Eier i tillegg til store næringseiendommer i Oslo også en klatrepark og det kjente alpinanlegget på Tryvann ved Holmenkollen. Etter mange år med tapssluk, gir vintersporten nå pluss i bøkene. |
| Wilhelm Wilhelmsen | 1300 | 1200 | Shippingmann med en god slump landbaserte investeringer. |
| Johan Benad Ugland | 1200 | 1100 | Grimstad-investor som eier eiendommene Universitetet i Grimstad bruker, og en rekke andre næringseiendommer. Har stort sett boligprosjekter i bøkene i dag. |
| Thomas Falck-Pedersen | 1150 | 1200 | Har overtatt aksjeposten etter sin far Christian Falck-Pedersen og satte seg 1. september i sjefsstolen i selskapet. Har de senere årene satset mest på boligprosjekter, men planlegger et kontorbygg til 100 millioner på Bangeløkka i Drammen. |
| John Ernst, Ernst M. Einarsen, Jarle og Erik Magne Rennedal | 1100 | 1100 | Eier 40 prosent av Sartor Storsenter utenfor Bergen. Bygger nå mye boliger rundt senteret. |
| Severin Skaugen | 1100 | 1100 | Eier gjennom Hjertnes Eiendom en stor portefølje i Vestfold med hovedkontor i Sandefjord. |
– Hvor mange prosjekter har dere under utbygging nå?
– Vi har heldigvis ingen under bygging, og de som er på blokken krever ikke en beslutning som er nært forestående.
– Er det ett år frem i tid eller mer?
– Slikt er vanskelig å si, hvor langt frem det er avhenger blant annet av reguleringsprosesser, sier han.
– Ingen salg uten leiegaranti
En som har fått merke den reelle effekten av hotellfallet måned for måned, er Eiendomsspar-sjef Christian Ringnes. Han solgte i januar Scandic Helsfyr i Oslo til Storebrand for 1,1 milliard kroner. Ettersom hotellet var under ombygging og utvidelse, ville Storebrand ha en leiegaranti for en innkjøringsfase på fem år. I dag betaler Eiendomsspar mellom 25 og 30 millioner i året i tapte leieinntekter til Storebrand.
– Hvordan prises hotelleiendommer etter at verden gikk inn i coronasjokket?
– Det har ikke vært noen transaksjoner som er klart definerende for prisingen av hotelleiendommer. Generelt tror jeg det er vanskelig å selge hotelleiendommer uten betryggende leiegarantier i dagens marked, som er preget av usikkerhet om når og hvordan hotellmarkedet kommer tilbake. sier Ringnes.
– Har man betryggende leiegarantier en del år frem i tid, vil jeg tro prisingen er tilnærmet som før. Hotell som aktivaklasse oppleves nok noe mindre attraktiv, men på den andre siden har det vært et generelt yieldfall for eiendom som følge av rentenedgangen, så i sum blir det nokså likt, sier han.
Ringnes forventer ikke mange hotelltransaksjoner før kundeetterspørselen igjen er på vei opp.
– Til det er det i dag for stor usikkerhet og for få villige kjøpere og selgere, sier han.
Kursstup for Pandox
Eiendomsspar er sammen med søsknene Helene og Christian Sundt største eiere i det børsnoterte hotelleiendomsselskapet Pandox. 21. februar sto kursen i 224 svenske kroner på Stockholmsbørsen. Da begynte coronauroen å strømme inn over verden, og 18. mars nådde kursen sitt bunnpunkt på 50,70 kroner. I etterkant har aksjen hentet seg inn, og sto 13. november i 132 kroner.
Utsetter Plaza-bygging
Lars Wenaas eier gjennom Wenaasgruppen 28 hoteller over hele Nord-Europa med samlet sett 12.000 rom. Leieinntektene var i 2019 på 1,4 milliarder kroner. Da han sendte ut regnskapet for 2019 i juli, het det at det gikk mot et nytt toppår i 2020 – før pandemien satte inn. I august skrev Dagens Næringsliv at selskapet at den lenge etterlengtede utvidelsen av Radisson Blu Plaza Hotel ved Oslo S er satt på vent. Byggetillatelsen kom i juni i fjor, men når den blir tatt i bruk, vites ikke.
– Jeg har aldri opplevd en krise i nærheten av den vår bransje er inne i nå. Og det ser ikke særlig bra ut de nærmeste par årene heller. Vi er kanskje ikke tilbake på 2019-nivå før i 2022-23, uttalte hotelldirektør Tarje Hellebust til avisen.
Lars Wenaas ønsker ikke å kommentere situasjonen i selskapet eller markedet overfor Finansavisen i dag.
«Beklager, men jeg ønsker ikke å gå ut med noen opplysninger nå. Ber om forståelse for det», skriver han i en SMS til Finansavisen.
Petter A. Stordalens økonomiske tøvær har det vært skrevet mange spaltemeter om etter at han sitter tungt i reiselivsbransjen med Ving, Hurtigruten og Choice-hotellene. I tillegg eier han 28 av hotellene som Choice-kjeden bruker, og hadde i fjor leieinntekter på 700 millioner kroner. Det er ned fra 1,1 milliarder året før. En del skyldes salget av Clarion Amaranten-hotellet i Stockholm for 1,5 milliarder kroner i juli til eiendoms-PE-selskapet NREP. Men det er også markant nedgang i leieinntektene fra hotellene.
– Det er nok ned 30 prosent i år, og verre kommer det til å bli, sier han til Finansavisen.
20 prosents belegg på Arlanda
Arendalsmannen Ole G. Ottersland har gått tungt inn i flyplasshoteller de senere årene. I november 2015 betalte han 1,6 milliarder for Radisson Blu-hotellet kloss på flyplassinngangen. I januar i år åpnet han sammen med Lars Wenaas et splitter nytt hotell på flyplassen Arlanda utenfor Stockholm. Prosjektet ble kjøpt av Swedia – svenskenes svar på Avinor – for 1,3 milliarder svenske kroner, og skulle driftes av Choice-kjeden.
– Arlanda har vært dårlig, det er ikke noen lett situasjon, sier Ottersland.
– Belegget har ligget rundt 20 prosent, men sånn er verden, sier han.
Da Finansavisen intervjuet Ottersland i mai, fortalte han at han regnet med at leienedgangen ville utgjøre rundt 80 millioner kroner av totalt 240 millioner som følge av leielettelser.
– Det ser ut til å bli 70 millioner. Vi har gitt mye i leielettelser til leietagere, og på Gardermoen går driveren i pluss etter vår lettelser. Vi lider litt selv, men går også med overskudd. Vi får ta med oss de små gledene, sier han.
Belegget på Gardermoen har ligget mellom 25 og 40 prosent i perioden.
– Vi tror dette hotellet skal komme som et stjerneskudd når vi får vaksinen. Vi tror vi er tilbake etter sommeren, sier Ottersland.
Må ta en beslutning
En som sitter og teller på knappene er Eirik Espejord. Han er adm. direktør i Tromsø-selskapet Pellerin, som er nær ved å doble hotellporteføljen fra ett til to.
– Vi holder litt igjen: Normalt sett har vi høysesong i desember og januar, i år blir det stillere, sier han.
Nordens Paris har ikke fått et nytt hotell i byen siden Edge – eid av nettopp Pellerin – sto ferdig i 2014. Dette drives av Choice-kjeden.
– Siden 2016 har vi i deler av sesongen hatt underskudd på hotellkapasitet. Det har gitt Norges høyeste inntjening på hotellene. Vi hadde en god avslutning på 2019, og 2020 så ut til å bli enda bedre, sier han.
Fall i hotellverdier (mill. kr)
| Helene og Christian Grüner Sundt | −3.000 |
| Lars Wenaas | −3.000 |
| Petter Stordalen | −2.000 |
| Christian Ringnes | −900 |
| Arthur & Anders Buchardt | −800 |
| Asmund Haare | −500 |
| Jan Erik Rivelsrud | −500 |
| Ole G. Ottersland | −400 |
De senere årene har velbeslåtte utenlandske turister valfartet til Tromsø i vintermånedene for å oppleve nordlys og unik natur, i tillegg til det en middels stor norsk by kan by på.
Pellerin eies av Roar Dons, som har drøyt 70.000 kvadratmeter eiendom i porteføljen, så godt som alt i hjembyen. Leieinntektene i år vil ligge rundt 83–84 millioner kroner.
I løpet av par uker må han bestemme seg for om han skal legge cirka 230 millioner på bordet for å få bygget det 7.300 kvadratmeter store hotellet.
– Vi sitter og knar på prosjektet. Spørsmålet er om vi skal bygge 150 eller 210 rom. Tromsø mangler hoteller med premiumrom. Det er en del turister som ønsker seg det og er villig til å betale for det, sier Espejord.
– Er det Choice som skal drive dette også?
– Vi har ikke bestemt oss. Vi er kontakt med flere.
– Hvor interessert er kjedene i å utvide i disse tidene?
– Vi opplever at de er nysgjerrige, og studerer med interesse prosjektet vårt basert på hvordan Tromsø-markedet utviklet seg før pandemien, sier han.
– Når må dere avgjøre om dere starter bygging eller utsetter?
– Vi må bestemme oss før nyttår, og regner med å gjøre det i starten av desember, sier han.
Operatørselskap gikk konkurs
Det finnes flere andre hoteller under planlegging, men Total Eiendom, som har planlagt å bygge et hotell med 300 rom og konferansesal på 1.000 kvadratmeter på Vervet-tomten ved foten av Tromsøbrua, måtte i juli se at operatøren som hadde tegnet kontrakt, Maribel, gikk konkurs.
Maribel styrte den internasjonale hotellkjeden Marriotts aktivitet i Norge.
– Marriott er fremdeles interessert, men vi jobber med å få en ny operatør, sier Baard Sverdrup, adm. direktør og eier i Total Eiendom.
– I en normal situasjon ville timingen med å sette i gang nå og ha hotellet klart i 2023 vært god, men sånn tiden er nå, er det ikke noe poeng med å gjøre noe overilt eller stresse med å få ferdig et hotell. Reguleringsplanen og konseptet er klart, sier han.
– Hvordan er interessen fra operatørene?
– Det er ikke som for ett år siden, men det er ikke håpløst. Det blir Nord-Norges største hotell når det står ferdig, og vi tror folk har lyst til å reise når pandemien er over, sier han.
Sverdrup hadde også et hotellprosjekt til på gang, et kontorbygg som skulle gjøres om til hotell.
– Her har vi inngått en opsjon på å selge det. I dag er det et appartementshotell, men det blir noe annet når det blir solgt, sier han.
– Det ser ut til at vi får et fall i leieinntektene i år på rundt 30 prosent, sier adm. direktør Ronny Wilhelmsen i Rica Eiendom.
Tre utvidelser på is
Rica var i mange år kjent for å både drive hotellene og eie en del av eiendommene selv, men i februar 2014 solgte Jan E. Rivelsrud driftsselskapet til Scandic Hotels for 1,8 milliarder kroner. Da drev selskapet 72 hoteller, hvorav 65 i Norge, og eide 20 av eiendommene.
– Vi har i dag 18 hoteller, og 17 av dem er utleid til Scandic. I tillegg har vi en eiendom uten kontrakt, og den brukes til hybelutleie, sier Wilhelmsen.
Eiendomsmassen utgjør 160.000 kvadratmeter.
I 2019 var leieinntektene i selskapet på 224 millioner kroner, mens de i år vil ligge rundt 30 prosent lavere.
– 2020 blir et dårlig år for oss, det er det ingen tvil om. De fleste av våre hoteller ligger i Nord-Norge, og der er det en litt annen aktivitet enn på byhoteller, men vi er også hardt rammet av pandemien, sier han.
– Har situasjonen gjort at dere har skrinlagt hotellplaner?
– Vi har lagt tre større utvidelser på is inntil videre. Vi vil se på det igjen neste år, men i dag er det usikkert hva som skjer. Vi har ikke hatt planer for helt nye hoteller, men vi tenker fortsatt offensivt og planlegger for at denne situasjonen går over, sier han.
Selskapet har brukt tiden med minimalt med gjester i hotellene til vedlikeholdsarbeid.
– Vi har blant annet byttet noen heiser. Dette er ofte vanskelig i normale situasjoner med masse gjester, sier han.
Wilhelmsen sa til Finansavisen i september at selskapet nå vurderer at nye eiendomsinvesteringer vil komme i andre segmenter enn hotelleiendom.
Haare solgte
Et av få hotellsalg som er gjort i coronaperioden, er Grims Grenka i Oslo sentrum. Det gikk for 200 millioner kroner til et nystartet investorselskap, Realkapital Hotell, som planlegger å bygge en kjede.
Grims Grenka er et hotell som Asmund Haare – som står bak First-kjeden – fikk i fanget da operatørselskapet Maribel gikk konkurs i sommer.
Også Linstow får merke hotellsprekken på kroppen. Selskapet har mye aktivitet i Baltikum deriblant mange hoteller. I år forventer adm. direktør Per Mortensen at leieinntektene faller til 460 millioner fra 614 millioner i fjor.
– Hoveddelen av eiendomsporteføljen ligger fortsatt i utlandet, hovedsakelig i Baltikum. Norsk eiendom utgjør i dag i overkant av en tredel av porteføljen og vi planlegger å øke denne andelen i årene som kommer. Covid19-situasjonen påvirker leieinntektene våre negativt særlig innenfor hotellvirksomheten vår, sier han.
