– Flere store transaksjoner går før budrunden nå, for eksempel Tjuvholmen allé på kontorsiden, eller Coop-lageret på Gardermoen. Det gjør det vanskelig for en del investorer, man får ikke rukket å regne på det før eiendommen er kuppet, sier analysesjef i DNB Næringsmegling, Thomas Ramcilovic.
Det går så det suser i transaksjonsmarkedet for næringseiendom. De store meglerhusene tror vi kan ende på 2019-nivå, som også var et svært godt år med en total omsetning på 105 milliarder kroner.
Men ikke alle får være med på moroa. De mest attraktive eiendommene blir enten kuppet eller slukt unna før mange rekker å finne frem kalkulatoren.
Miliardkjøp
I høst har milliardsalgene stått i kø. I september ble Tjuvholmen allé 1–5 i Oslo solgt av Christian Ringnes til nesten 2 milliarder kroner. Det var Stein Erik Hagen som bladde opp for kontorbygget.
– Tjuvholmen allé er en prime kontoreiendom i Oslo. Eiendommen ble solgt for rundt 2 milliarder og en yield lavt på 3-tallet, sier Ramcilovic
Yield er forholdet mellom leieinntekter og eiendommens markedsverdi.
Det skulle ikke går mer enn én uke før Coops logistikkbygg på Gardermoen ble kjøpt av PE-selskapet NREP til over 3 milliarder kroner. Ifølge Finansavisens kilder i markedet er det den stiveste prisingen av et logistikkbygg i Norge noen gang. Bygget ble solgt med en yield på 3,9 prosent.
– Det er en sterk kjøperside og færre selgere. Det skjer mange transaksjoner, men mange har det samme på ønskelisten, sier Ramcilovic.
Tidligere denne måneden ble også «trekanttomten», et gammelt veiareal mellom Aker Brygge og det nye Nasjonalmuseet i Oslo, kjøpt av Ferd for 1,5 milliarder kroner, men ifølge E24 varte budrunden her i én måned.
2020 startet også sterkt med salget av NRK-bygget på Marienlyst i februar, til en pris som sannsynligvis ender på 4–5 milliarder kroner, med en minimumspris på 3,75 milliarder. Det er Ferd som tar over den historiske tomten.
Frustrasjon
DNB Næringsmegling gjør jevnlig sine investorundersøkelser, og kan bekrefte at det er en fortvilelse blant investorer som ikke får vært med, eller rekker å være med i en budrunde, også der de mener å kunne matche prisen.
– Det gjelder spesielt lavrisikoeiendommene. Vi har sett at det er en høyere andel transaksjoner i Oslo enn de siste par årene, og hard kamp om kontoreiendommer med de beste leietagerne, sier Ramcilovic.
– Er mange investorer frustrerte over at det kuppes?
– Ja, jeg tror det. Flere eiendommer forsvinner uten at det er en litt lengre prosess. Utlendingene ser nok også til Norge, fordi renten har falt og fordi de vet at den norske stat klarer å støtte den norske økonomien.
Jeg har snakket en del med investorer i Bergen som sier de ikke engang kommer til bordet i flere transaksjonerMagnus Havikbotn Jacobsen, DNB Næringsmegling
– Men disse investorene trenger typisk mer tid, og de ønsker de største eiendommene som går kjapt unna. Prosesser stopper ofte tidlig ved at noen sikrer seg eiendommen, og det er nok en frustrasjon for mange, fortsetter Ramcilovic.
ÅRETS STØRSTE TRANSAKSJONER
| Transaksjon | (Mill. kr) | Kjøper | Selger |
| NRK-tomten | 5.000* | Ferd Eiendom | NRK |
| Barnehage-portefølje | 4.250 | SBB | Læringsverkstedet |
| Coop-lager Gardermoen | 3.100 | Nrep | MøllerGruppen Eiendom og Stokke Industri |
| Tjuvholmen allé 1-5 | 2.000 | Canica/Stein Erik Hagen | Eiendomsspar/Christian Ringnes |
| Trekanttomten | 1.500 | Ferd Eiendom | Oslo kommune/staten |
*Minstepris er 3,75 milliarder. Ellers er prisene omtrentlige.
– Selger ikke
For de som har solgt attraktiv næringseiendom i 2020, har det vært et solid år med stive priser. Ifølge DNB Næringsmegling har det vært 218 gjennomførte transaksjoner på cirka 80 milliarder kroner.
– Det kommer alltid mye på slutten av året både fordi mye sluttføres i innspurten og fordi vi får inn mye informasjon på tampen og på nyåret, sier Ramcilovic.
Men da mye kuppes og går kjapt unna, er det mange som ikke får vært med i kampen. De blir sittende på eiendom de vanligvis ville solgt. Dette er bildet i flere norske byer, ifølge DNB.
– Jeg har snakket en del med investorer i Bergen som sier de ikke engang kommer til bordet i flere transaksjoner, og da selger de heller ikke det de sitter på, fordi de ikke finner reinvesteringsalternativer, sier analytiker Magnus Havikbotn Jacobsen.
– Trondheims-investorene sier det samme. Det er veldig lite til salgs, og da sitter de på eiendommene sine. De ønsker ikke å selge seg ned, men vil kjøpe seg opp, legger analytiker Anders Steinsland Haugan til.
Oslo enda mer populært
Størst interesse er det som vanlig for eiendommer i og rundt Oslo, og denne interessen er nå enda større enn tidligere.
Oslo og gamle Akershus står for 56 prosent av totalmarkedet hittil i år, mot under 40 prosent i fjor.
– Vi ser at det er enda mer interesse for Oslo enn før. Hovedstaden tar en større andel av markedet. De nasjonale trekker seg mer mot Oslo, fordi det er lavere risiko. Folk er enda mer opptatt av sentral beliggenhet, sier Ramcilovic.
– Hvilke konsekvenser har det at mer kuppes?
– Det bidrar i hvert fall til færre rene salgsprosesser enn markedet etterspør. Mange investorer synes nok dette er vanskelig, og det skaper ringvirkninger ved at mindre kommer for salg, sier Ramcilovic.
