– Til tross for noe økt ledighet, ser vi nå at den negative leiepristrenden er snudd til positiv, sier analysesjef i Newsec, Øyvind Johan Dahl.
Han viser til tall fra Arealstatistikk som viser en oppgang på hele 9,3 prosent i Oslo-prisene i snitt, fra første til andre kvartal.
– Ser vi på andre kvartal isolert sett, er utviklingen meget sterk. Snittprisen er nå 2.460 kroner pr. kvadratmeter. De 15 prosent dyreste kontraktene har en vekst på 9,9 prosent til 4.100 kroner pr. kvadratmeter.
Volatile tall
Etter første kvartal i år diskuterte flere næringsmeglere hva den faktiske prisutviklingen var, da tallene fra Arealstatistikk kan variere mye fra kvartal til kvartal.
– Et kvartal kan være påvirket av unormale utfall, og vi liker derfor bedre å sammenligne firekvartals rullerende tall. De rullerende tallene reflekterer bedre trenden, og vi ser da veksttall på henholdsvis minus 0,1 for snittet og pluss 0,2 prosent for de 15 prosent dyreste kontraktene, sammenlignet med andre kvartal 2020. Dette viser at markedet har hentet inn prisfallet og nå er tilbake på nivåer før pandemien, sier Dahl.
Senioranalytiker Karen Cecilie Thunes i Newsec legger til at de mest sentrale kontorområdene går best.
Bedre i CBD
– Det er selvfølgelig ulik utvikling i de ulike bydelene, men det er positivt å se at spesielt CBD (de mest attraktive kontorområdene – Aker Brygge, Tjuvholmen og Vika) går sterkt. Her holder kontorledigheten seg stabil rundt 6,7 prosent, mens leieprisene gjør et hopp etter å ha ligget meget flatt det siste halvannet året.
– Fra første til andre kvartal øker snittet her med hele 18,5 prosent, og firekvartals rullerende snitt øker med 4,4 prosent fra andre kvartal 2020. For de dyreste kontraktene er tallene henholdsvis 5,9 og 1,8 prosent, fortsetter Thunes.
– CBD er førende, og når det blir press i denne bydelen, vil det ikke gå lang tid før dette smitter over til andre beliggenheter. Blant annet ser vi at toppsegmentet på Skøyen går sterkt, hvor leienivået nå ligger godt over hva vi observerte i samme periode i fjor, fortsetter hun.
Rullerende vekst for toppsegmentet her er 3 prosent, men Skøyen har en oppgang i ledighet fra 8 til 8,7 prosent fra første til andre kvartal. Den største økningen i ledighet er det Nydalen som har, der øker ledigheten fra 7,9 til 9,3 prosent.
Kontorområdene som har mange «oljeleietagere», har fallende ledighet.
– Det er en positiv utvikling for Fornebu og Lysaker. Her ser vi i tillegg økt fokus mot fornybar energi blant flere av de etablerte selskapene. Denne bydelen opplever det største fallet i arealledighet dette kvartalet og er ned fra 14,4 prosent til 12,2 prosent, sier Dahl.
KONTORLEDIGHET I OSLO
| Bydel | 2. kv. 2021 | 1. kv. 2021 |
| CBD | 6,7% | 6,6% |
| Indre by sentrum | 7,0% | 6,3% |
| Indre by | 5,9% | 5,8 % |
| Skøyen | 8,7 % | 8,0 % |
| Lysaker | 12,2 % | 14,4 % |
| Ytre Vest | 0,9 % | 0,5 %* |
| Nydalen | 9,3 % | 7,9 % |
| Bryn/Helsfyr | 14,6 % | 14,9 % |
| Ytre øst | 11,0 % | 11,8 % |
| Oslo | 7,6 % | 7,5 % |
*Newsec dekker et mindre geografisk område enn hva Arealstatistikk gjør når de måler leie.
Bedring i flere byer
Newsec har sett nærmere på kontorledigheten i de største norske byene, og det er stort sett nedgang. Bergen, Stavanger og Trondheim opplevde alle et fall i arealledighet gjennom andre kvartal, mellom 0,4 og 0,7 prosentpoeng, til henholdsvis 8,5, 9,9 og 8,2 prosent.
– Oslo ser ut til å nærme seg toppen med kun en marginal økning i kontorledighet på 0,1 prosentpoeng fra første til andre kvartal. Dette er sterkt med tanke på den høye tilbudssiden som er kommet i hovedstaden gjennom 2021, med blant annet Økern Portal, VIA og Oslo K som alene er på tilsammen 122.000 kvadratmeter, sier Thunes.
Av de nevnte er det Oslo K i Kværnerbyen som sliter mest med å fylle lokalene. Kontorbygget på 30.000 kvadratmeter står ferdig, men har kun én leietager som beslaglegger 7.000 kvadratmeter.
– Vi tror det vil bli fylt innen det er ferdig. Vi har ikke dårlig tid og har ikke fått noe panikk av at vi ikke har fylt opp ennå, sa konserndirektør for næringseiendom i OBOS, Nils Morten Bøhler til Finansavisen i desember ifjor.
Øyvind Johan Dahl tror vi er nærme toppen i kontorledighet i Oslo.
– Økningen i ledigheten var forventet å være høyere, men meget høy aktivitet før sommeren dempet oppgangen. Det er signert flere kontrakter gjennom andre kvartal i år enn hva som er normalt gjennom tidligere andre kvartal. Videre reddes markedet også noe av konverteringer og arealer som tas midlertidig ut grunnet større og mer omfattende renoveringer.
– Det er forventet at kontorledigheten i Oslo, som nå ligger på 7,6 prosent, vil toppe ut rundt 7,8 prosent mot slutten av året. Alt i alt ser ikke vi noen grunn til at leiemarkedet skal gå på en ny pandemismell, til tross for en økning i smittetallene, sier Dahl.
