– Vi skal doble porteføljen i løpet av fem år, sa idémaker William W. Wittusen i Asset Buyout Management (ABP) til Finansavisen da nyheten om at det svenske børsselskapet Balder kjøpte opp Hitecvisions oljeeiendomsportefølje. Prisen var 9 milliarder kroner og var den største dealen i 2021 frem til 19. november. Selskapet har 106 eiendommer med totalt 264.000 kvadratmeter og 1,78 millioner kvadratmeter tomt og samlede leieinntekter på 600 millioner.
63 prosent av eiendomsmassen ligger i Bergens-regionen – med Mongstad som hovedbase – 26 prosent i Stavanger-regionen, mens resten er spredt på Kristiansund, Hammerfest og andre.
Ole Ertvaag og Hitecvision kunne hente ut en gevinst på 3 milliarder kroner etter å ha blitt invitert inn i prosjektet av Wittusen i slutten av 2015.
– I vår nye femårsplan kommer vi til å doble størrelsen på selskapet gjennom organisk vekst med nye og eksisterende kunder, og ved ytterligere oppkjøp og sammenslåinger, fortsatte Wittusen, som selv kunne hente ut rundt 100 millioner kroner på dealen.
Kjøper offentlige brukere
– Vi er i prosess med transaksjoner som skal gjennomføres før jul tilsvarende rundt 3 milliarder. Videre er planen å nå 10 milliarder i løpet av de neste 12 månedene, sier Morten Kjeldby til Finansavisen da han satte seg i sjefsstolen til Public Property Invest i starten av oktober.
I midten av november har selskapet kjøpt for nær 5,7 milliarder og står for pr. 18. november for den tredje og fjerde transaksjonen i det norske markedet i år.
Selskapet kjøper samfunnsbygg trafikkstasjoner, politistasjonen, tinghus og andre bygg med offentlige brukere – en modell det svenske børsselskapet SBB har vært kjent for. Sistnevnte solgte også mange av byggene inn til Public Property.
Gigantiske Tollefsen-kjøp
Men uansett hvor stor planer man har, eller hvor store kjøp man gjør er, blir man alltid smågutt i forhold til Ivar Tollefsen. Han kontrollerer 60 prosent av aksjene i Heimstaden, og 2021 har slått alle rekorder for hva en nordmann har gjort i eiendomsmarkedet. Da Heimstaden Bostad kjøpte en portefølje på 28.776 boliger fra det svenske selskapet Akelius for 9,1 milliarder euro (88,4 milliarder kroner), hadde han allerede handlet mer i løpet av året enn andre norske eiendomsinvestorer klarer å skaffe seg i løpet av et liv. Det ble kjøpt nybyggsprosjekter i Storbritannia for 1,9 milliarder svenske kroner, like mye i Tyskland, og ytterligere 13 milliarder kroner i ulike markeder.
Metodikk
Finansavisen har siden 2003 utarbeidet en oversikt over verdiene til de private eiendomsinvestorene i Norge.
Dette er bruttoverdier, altså en tenkt salgsverdi på eiendommer med løpende inntekter, og må ikke forveksles med formuesanslag som Kapital utarbeider hver høst.
Vi beregner verdiene ut fra løpende leieinntekter. Utviklingsprosjekter, bygg under oppføring og inntekter eller gevinster fra boligsalg er ikke med. Vi har tatt utgangspunkt i en direkteavkastning (yield) på 5,0 prosent. Dette er et rimelig snitt for norsk næringseiendom. Den laveste yielden i markedet er 3,25 prosent, og mellom 4 og 5 prosent ville svært mange av eiendommene i porteføljen blitt solgt for.
Det er stort sprik i attraksjonen for de ulike segmentene, og de fleste porteføljer inneholder eiendommer som må verdsettes etter høye og lave yielder, og et anslag på 5,0 prosent er trolig gyldig for de fleste i dagens marked. De som har spesialisert seg på høykvalitetseiendommer i Oslo sentrum fortjener en lavere yield, mens andre som har mye på mindre sentrale steder trolig ville fått dårligere betalt. Man ser at de aller mest attraktive eiendommene kjøpes på yielder under 3,5 prosent, så de som har kun kremeiendom, burde hatt en høyere verdsetting, men de aller fleste har en kombinasjon.
Innspill til listen kan sendes til kaare.martin.granerud@finansavisen.no.
Det seneste kjøpet var 10 prosent av aksjene i det finske børsnoterte selskapet Kojamo. Finnene har eiendomsportefølje av 36.000 utleieboliger som er verdsatt til 7,5 milliarder euro, og Heimstaden Bostad betalte 2,5 milliarder kroner for aksjene. I 2020 handlet Heimstaden Bostad for 25,4 milliarder og i 2019 33 milliarder.
Før aksjekjøpet i Finland hadde Heimstaden Bostad en eiendomsportefølje på 275 milliarder kroner fordelt på 145.000 boliger. Legger man til 10-prosentsposten i Kojamo, er eiendomseksponeringen på 283 milliarder kroner – mye anskaffet de tre siste årene.
Blåser opp egenkapitalen
Finansavisen skrev nylig om at egenkapitalen i Heimstaden Bostad ikke er som det man vant med med norske øyne. Av egenkapitalen på 114 milliarder kroner, er 27,5 milliarder hybridlån – en eksotisk utgave av gjeldsfinansiering som klassifiseres som egenkapital, ettersom lånene ikke har utløpsdato og långiver ikke har krav på å få dem tilbakebetalt.
Likevel ligner de veldig på ordinære lån.
– Vi betaler renter løpende, og planlegger også å kjøpe tilbake hybridobligasjonene ved første tilbakekjøpsdato, som er fem til åtte år etter utstedelse, sa finansdirektør Arve Regland til Finansavisen.
Blåste opp kjøpesenterverdien
Noe få så komme, var etablering av et nytt kjøpesenterselskap med børsambisjoner.
Olav Thon-aksjen og internasjonale kjøpesenterselskaper har i lang tid blitt handlet på børs med en substansrabatt på 50 prosent eller mer. Basert på tredjekvartalsrapporten fra Olav Thon Eiendomsselskap er den beregnede verdien bak hver aksje på 334 kroner, mens aksjen ble 18. november handlet på 198 kroner, altså en rabatt på 40 prosent.
Likevel samlet kjøpesenternestor Lars O. Løseth og sønnen Lars Ove en gjeng mondene eiendomsinvestorer til å etablere et nytt, Aurora Eiendom. Totalt ble det hentet 2 milliarder kroner i egenkapital etter at det ble handlet fem sentre til 4,8 milliarder fra Steen & Strøm.
De største eierne er Eiendomsspar (17 prosent), Joh. Johannson Eiendom (14,6 prosent), Løseth-familien (10,5 prosent) og eiendomsfondet NREP (9,7 prosent), Petter A. Stordalen (7,3 prosent) som de største. I tillegg er Dressmann-Varner inne med 5 prosent og Carl Erik Krefting tok 2,4 prosent. Etter at emisjonen var gjennomført, hadde det kommet over 100 aksjonærer inn.
Hyggelig da at på selskapets første kvartalspresentasjon kunne styreleder Stordalen melde om en verdiøkning på ikke mindre enn 20 prosent siden sommeren. Forklaringen skal være en «snill» yield som var lavere enn senterne ble kjøpt på som økt verdiene og overgang til IFRS-regnskapsprinsippene.
Solgte seg kraftig ned
Varner-brødrene gjorde et kraftig nedsalg i eiendom før de gikk inn med 100 millioner kroner i Aurora Eiendom. Varner var største aksjonær i Asker-selskapet AVA Eiendomspartner med rundt 5 milliarder kroner i porteføljen. Prislappen på aksjene var 1 milliard kroner, og det var uventet for de andre eierne.
– Det kom overraskende på oss at de ville ut, sa adm. direktør i AVA Eiendomspartner, Arne Vannebo, til Finansavisen i mai.
Ukjent familie med storsalg
Asker-familien Floberg slo seg først opp med Sportshuset og Babyshop, og har senere investert i eiendom.
Dette kumulerte seg i juli da alt de hadde bygget opp på og rundt Ikea på Billingstad i Asker ble solgt til største eier i NorgesGruppen, Johan Johannson, og XXL-gründer Øivind Tidemandsen. Prislappen for 90.000 kvadratmeter – hvorav 40.000 kvadratmeter næringsarealer og 50.000 kvadratmeter utbyggingsmuligheter – ble på 1,9 milliarder kroner.
– Det var god respons og en hissig budrunde, sa Anders Edbo, adm. direktør i Floberg Holding til Finansavisen da salget var sluttført.
Terje Floberg eier aksjene i Floberg Holding sammen med sine tre sønner – Tore Johan, Stian Berent og Eivind Floberg. Adm. direktør Anders Edbo har en post på 2,5 prosent.
Også på Helsfyr kom det en storfisk ut i markedet. Grimstad-investoren Johan Benad Ugland var hovedeier i Fyrstikkalleen 1 på Helsfyr, et kontorbygg på snaue 40.000 kvadratmeter. Nybygget sto ferdig i 2018, og da hadde et Arctic-syndikat med Trond Mohn som største eier med 25 prosent av aksjene kjøpt det for 1,9 milliarder. Da Entra hentet frem sjekkheftet i juni, var prislappen økt til 2,4 milliarder kroner.
Oslo Areal selges
Entra er også en kandidat til å kjøpe opp Oslo Areal, som eies av Gjensidige og svenske AMF Pensionsförsäkring. Porteføljen har en anslått verdi mellom 11 og 13 milliarder kroner, og Finansavisen skrev i slutten av oktober at salget var langt fremskredent helt uten adm. direktør Mona Ingebrigtsens viten.
