Foran en fullsatt sal på Finansavisens eiendomskonferanse på Grand Hotel i Oslo fredag, fortalte Petter A. Stordalen i samtale med Finansavisens redaktør Trygve Hegnar om hotellene han har solgt det siste året – noen av nødvendighet, andre av glede.
Etter at coronapandemien satte inn i mars i fjor, har noen gått lavere enn de ville fått i dagens marked, mens mye har holdt seg.
– Vi ser at mange tror mer positivt om hotellbransjen enn vi selv gjør ut fra budene vi har fått, sa Stordalen.
– Dårlig salg
– Vi gjorde et dårlig salg i fjor sommer. Det måtte vi. Vi visste ikke noe om vaksiner, og det var viktig for oss å selge, men prisen var nok 150 til 200 millioner under det vi ville fått i dag, sa Stordalen.
Hotellet han nevner er Clarion Hotel Amaraten i Stockholm sentrum, som eiendomsfondsselskapet NREP betalte 1,54 milliarder for.
– Er det noen fra NREP i salen? spurte Stordalen forsamlingen, uten å få respons.
– Jeg sender faktura på 200 millioner, sa han, til humring fra salen.
På denne dealen var yielden like under 5 prosent, ifølge Stordalen.
Han solgte en annen gigant, Comfort Hotel Vesterbro i København, for 840 millioner i september i år.
– Her var yielden 4 prosent, og vi fikk omtrent det vi hadde verdsatt det til, men hadde det vært et kokende marked for hoteller, hadde det nok blitt høyere pris, sa han.
De beste kontoreiendommene i Norge går for yielder på drøyt 3 prosent.
– Trøkk på troféeiendommer
– Vi ser at markedet har gått lenge, yielden er veldig lav, og det er et enormt trøkk på trofé-eiendommer. Der er yieldene enda lavere enn i markedet generelt, sa han.
Store, sentrale objekter i Stockholm og København har yielder som selv vi er veldig overrasket over, og beliggenhet er helt sentralt, sa han.
– Har eiendomsverdiene på hoteller kommet tilbake der de var før mars 2020? spurte Hegnar.
– For mange hoteller er det veldig nær gamle verdier, men det er store, sentrale anlegg som får godt betalt. Andre mindre eiendommer i mindre byer har lavere prising, sa han.
– Men er det et marked for store konferanser fremover? Vil folk være mer skeptiske til å møte masse mennesker, spurte Hegnar.
– Det kom en voldsom ketchupeffekt da Erna Solberg i oktober sa at coronatiltakene var over. Det var vanskelig å finne et møtelokale i Oslo i oktober og november.
– Ikke på flyplasshotellene på Gardermoen, repliserte Hegnar.
– Ikke på Gardermoen.
– Det var samme fenomen i Stockholm. Det vi ser, er at for mindre arrangementer er det stor etterspørsel. På de større er det lengre ledetid (fra planlegging starter til konferansen gjennomføres), så de har ikke kommet i ordentlig igang, og på de aller største med 20.000 deltagere, er det snakk om et par års ledetid, sa Stordalen.
Byggekost på 10 mill. pr. hotellrom
Choice Nordic er inne i 280 hoteller i Norden. Av dette eier Stordalen helt eller delvis 20. Et av de som kommer, er nybygget på Solli Plass, Sommero Hotell. Dette skal koste 2,5 milliarder kroner, og får en byggekost pr. rom på 10 millioner.
– Det kan du umulig tjene penger på, sa Hegnar.
– Hotellet forventes å gi en gop (gross operating profit, driftsresultat før avskrivninger, red. anm.) på 80-90 millioner årlig, sa Stordalen.
– Det er ikke mye når du investerer 2,5 milliarder kroner.
– Livet handler ikke bare om å tjene penger, vet du, til mer humring.
Sprekk i Aurora-vinduet
Om det ikke bare handler om å tjene penger, handler det i hvert fall om å hvordan man får folk til å bruke penger, og for å hjelpe befolkningen med det, har Stordalen gått i bresjen for det nye kjøpesenterselskapet Aurora Eiendom. Dette har kjøpt fem sentre fra Steen & Strøm for totalt 4,8 milliarder kroner.
Selskapet ble etablert på forsommeren med tunge eiendomsnavn som Stordalen, Eiendomsspar, NREP, Norgesgruppens største eier, Johan Johansson, og Dressmann-familien Varner, og skal børsnoteres på Euronext Growth i løpet av året.
– Yielden vi betalte, var litt over 6 prosent. For en stund siden var kjøpesentersegmentet ikke noe folk ville ha, og jeg så at mens logistikkeiendom handles på yielder på 3-tallet, ble kjøpesentre priset rundt 6 prosent. Ingen ville se på det. Jeg synes ikke det så riktig ut med så stor prisingsforskjell, og valgte å gå inn igjen i kjøpsenterbransjen, sa Stordalen.
Han har lang erfaring fra Steen & Strøm og Sektor-kjeden, og er nå altså på sin tredje runde.
Han fortalte at kjøpesenteret Jærhagen to mil fra Stavanger selges for en yield 85 punkter under det Aurora Eiendom betalte for et halvt år siden.
– Der var det syv-åtte investorer som var interesserte. Vinduet vi så for å bygge en kjøpesenterkjede raskt gjennom kjøp, har fått en liten sprekk, sa Stordalen.
