– Kontorleiemarkedet i Oslo har vært veldig bra i 2021, det var et par kvartaler med usikkerhet, men så har det tatt seg opp igjen. Nedturen etter oljeprisfallet i 2014 var sterkere og mer langvarig enn under pandemien, sier Ragnar Eggen, partner i Akershus Eiendom.

Dette viser også ferske tall fra Arealstatistikk.

– Når det ble store volum av utleide arealer, ble det også god leieprisvekst i fjor. Særlig i Vika og Aker Brygge var veksten sterk med rundt 5 prosent, sier Eggen.

Veldig lav kontorledighet, høy inflasjon og god økonomisk vekst vil nå bidra til å drive opp leieprisene i 2022. Sysselsettingen for kontoransatte har også skutt fart igjen etter en liten nedgang i 2020.

Les også

Spår kraftig leieprisvekst på kontorer i Oslo

– Boom i arbeidsmarkedet, høy inflasjon og lite nybygging av kontorer i Oslo gjør at leieprisene vil stige kraftig neste år, sier analysesjef. 

Høy kontoretterspørsel

– Det er ventet god aktivitetsvekst, og vi har ikke sett tegn i Norge til at etterspørselen etter kontorarealer er blitt mindre. Det har vært mye prat om betydelig økt bruk av hjemmekontor som den nye normalen, men foreløpig er det vanskelig å finne støtte for dette i data, sier analysesjef Kari Due-Andresen i Akershus Eiendom.

IKKE REDUSERT ETTERSPØRSEL: Analysesjef Kari Due-Andresen i Akershus Eiendom finner lite støtte i data at hjemmekontor er den nye normalen. Foto: Iván Kverme

Hun viser også til at google mobilitetsdata i september i fjor bare viste 10 prosent lavere aktivitet ved arbeidsplassene enn normalt før pandemien.

– I fjor høst vendte man tilbake til kontoret og ville møtes. Selv med mer fleksibel jobbing vil man ha behov for store kontorlokaler for at alle skal kunne møtes, og vi har også sett en økende interesse for påkostede kontorarealer med god beliggenhet for å være attraktive, sier hun.

Leieprisveksten for kontorer i Oslo ventes i år å bli rundt 10 prosent i Oslo sentrum og rundt 5 prosent i randsonene vest og øst.

– Norges Bank forventer sterk BNP-vekst i år, men noe svakere i 2023 og 2024, ned mot 2 og 1 prosent henholdsvis. Vi forventer derfor lavere leieprisvekst disse årene, rundt 2,5 prosent årlig, sier hun.

I vestkorridoren er det lite nybygging og bedre utsikter for oljerelaterte næringer. I øst er det mer ledighet og nybygging, men der vil høye byggekostnader kunne presse opp leienivået på høystandardlokaler.

Les også

Overrasket over det hete kontormarkedet i CBD

Akershus Eiendom ser tydelig økt optimisme for kontorleiemarkedet i Vika-Aker Brygge og oppjusterer nå leieprisprognosen. 

Lav nybygging

Pandemieffekten har ikke vært lavere etterspørsel etter kontorarealer, men lavere nybygging.

– Alle planer om nybygg ble satt på vent siden det var stor usikkerhet da pandemien traff. Tilbudssiden fikk altså et problem. Røft sett ble ett års byggevolum utsatt ett år. I år og til neste år blir det igangsatt lite nybygging, sier Eggen.

Mens det i Oslo i 2020 og 2021 ble ferdigstilt 103.000 og 155.000 kvadratmeter henholdsvis, er det i år bare forventet 43.000 kvadratmeter. Til neste år er anslaget 75.000 kvadratmeter. 

Anslaget for 2024 er 110.000 kvadratmeter, men det er et mer usikkert tall.

– Vår prognose er at kontorledigheten i Oslo i løpet av de neste par årene vil falle til laveste nivået siden 2008, til i overkant av 5 prosent, mot cirka 6 prosent nå ved starten av 2022. 

Det vil dermed bli mindre å velge i for leietagerne, særlig i Oslo sentrum.

– Det blir mer rift om gode lokaler i sentrum. Noen vil flytte til randsonene, det har vi sett enkelte eksempler på, men fordelen til sentrum vil bli økende. Ny infrastruktur som åpningen av Follobanen vil også bidra til dette, sier Eggen.

 Årsaken er at sentrum blir enda mer tilgjengelig for flere pendlere, mens randsoner ikke får den samme effekten.

Det er bare bekreftet at tre store bygg står ferdig i 2022 – i Nydalen, på Skøyen og i Universitetsgata. 

I 2023-2024 er det så langt fire bygg i randsonene – to i vest og to i øst – og ingen i sentrum. 

– I 2025 er det bygging av Ulven Construction City som står for tur, og det vil sikkert komme noen flere bygg, sier Eggen.

Les også

Leiepriser på samme nivå som før corona

Kontorledigheten nærmer seg toppen og leieprisene er tilbake på gamle nivåer, ifølge næringsmegler.