Logistikkindustrien gjennomgår nå store strukturelle endringer, og forsyningskjedene beveger seg fra en «just in time» til en «just in case»-modell for å være bedre rustet.
– Pandemien har satt søkelys på to viktige forhold relatert til logistikkeiendom, nemlig den raskt voksende netthandelen og ikke minst den betydelige risikoen i globale verdikjeder, som igjen er blitt aktualisert av krigen i Ukraina. Begge forhold vil trolig bidra til et økende behov for lagerkapasitet i årene som kommer, sier Kari Due-Andresen, analysesjef og sjeføkonom i Akershus Eiendom.
Restriksjoner og sykefravær har gjennom de to siste årene bidratt til å dempe kapasiteten i både produksjon og transport verden over. De tett sammenvevde globale verdikjedene, som vanligvis opererer med små tidsmarginer, innebærer at problemer i ett land raskt forplanter seg til resten av verden. Når man så over tid har hatt problemer i samtlige land, knaker forsyningskjedene i sammenføyningene.
Den høye etterspørselen etter varer, kombinert med den anstrengte tilbudssiden, har bidratt til akselererende prisvekst på energi, innsatsvarer, ferdigvarer og transport.
– Derfor har mange aktører valgt å øke varelageret. Aktørene har både økt varebeholdningen av kritiske produkter og økt lagerkapasiteten gjennom hele verdikjeden, sier analytiker Erik Mikael Johnsen.
Sjokk i forsyningskjedene
Pandemien har forårsaket et sjokk i de globale forsyningskjedene, som i kombinasjon med økt vareforbruk har gitt store forsinkelser i vareleveransene. Handelsaktører melder om manglende sesongvarer i hyllene og prisrekorder på frakt.
– Eksempelvis koster det nå fem ganger så mye å få sendt en container fra Shanghai som i årene før pandemien. Kostnaden på flyfrakt har også økt markant, sier han.
Bedriftsundersøkelser fra USA viser at ventetiden for en vareleveranse i vinter var den lengste siden 1970-tallet.
– Undersøkelsene indikerer at situasjonen kan ha blitt noe mindre prekær den siste tiden, men det er for tidlig å konkludere, særlig i lys av krigen i Ukraina. Allerede før krigen brøt ut, ventet mange bedrifter at problemene i de globale verdikjedene ville vedvare i store deler av inneværende år og kanskje helt inn i 2023, sier Due-Andresen.
Dette etterspørselssjokket er med på å underbygge logistikksegmentets attraktivitet, og kommer i tillegg til stadig økende netthandel, som fortsatt er hoveddriveren for et økende lagerbehov.
– Fremover venter vi at veksten i netthandel vil holde seg rundt nåværende rater, som fortsatt er langt sterkere enn for samlet varehandel. Dermed vil trolig behovet for lagerkapasitet og logistikkeiendom bare stige i årene som kommer, sier senioranalytiker Birgitte Heskestad Ellingsen.
Vi venter at geopolitiske spenninger vil innebære en betydelig risiko for globale forsyningskjederKari Due-Andresen, Akershus Eiendom
Klima og geopolitikk
Akershus Eiendom tror også at klimarisiko, ESG-hensyn og geopolitiske spenninger vil bidra til økende utfordringer for globale verdikjeder og et langsiktig høyere lagerbehov.
– Rivaliseringen mellom USA og Kina er blitt stadig mer fremtredende. Og ikke minst har Russlands invasjon av Ukraina skapt en farlig og uforutsigbar situasjon, som utgjør en mer akutt trussel. I årene som kommer venter vi at geopolitiske spenninger vil innebære en betydelig risiko for globale forsyningskjeder, sier Due-Andresen.
De klimarelaterte utfordringene vil kunne innebære økte kostnader og lengre ventetid på leveranser. I tillegg til klimarisiko, vil trolig også ESG-krav gjøre langtransport dyrere, både som følge av avgifter på utslipp og kostnader forbundet med å avkarbonisere transporten.
– Den økte klimarisikoen i forsyningskjedene vil også kunne bidra til et langsiktig økt lagerbehov, sier hun.
Ser økte leienivåer
Akershus Eiendom forventer et videre press oppover på leienivåene for de beste objektene og en stabil prime yield på 4 prosent for logistikk gjennom 2022 tross stigende renter.
Før pandemien skulle man bygge ned store lagerbeholdninger – det ville jo vært katastrofalt nåRuben Krantz Kringstad, NREP Logicenters
Logistikksegmentet går gjennom store strukturelle endringer, og det er derfor naturlig å tenke seg at leietakere vil kreve økt fleksibilitet i leiekontraktene knyttet til både areal og løpetid.
– I Oslo-regionen ser vi enorm appetitt blant investorene for logistikkeiendom, og særlig for objekter med korte kontrakter i de mest attraktive logistikkområdene, der de kan kapitalisere på den forventede leieprisøkningen, sier Heskestad Ellingsen.
Høyere krav
Høyere krav fra leietakerne vil trolig ha stor innvirkning på utforming og drift av eiendommene.
– Vi venter at dette vil medføre betydelige ombyggingskostnader av eksisterende bygg for å innfri fremtidens universelle krav. Markedet vil preges av nye trender, enda høyere krav fra aktørene til eiendomsbesitterne og økte leier som et resultat av lavere ledighet, sier logistikkmegler Haakon Himle Skandsen.
NREP er Nordens og Norges største besitter av moderne logistikkeiendommer, og bekrefter denne virkelighetsforståelsen.
– Vi er kontinuerlig på jakt etter tomter for å forsyne det økte logistikkbehovet. Både netthandelsbedrifter, transport- og tredjepartslogistikkaktører har betydelige behov, sier Ruben Krantz Kringstad, kommersiell leder av NREP Logicenters i Norge.
Bygger opp lagre
Han opplever at analysen om å gå fra just-in-time-prinsippet til en just-in-case-modell stemmer godt med NREPs observasjoner. Blant annet har fraktprisene skutt i været.
– Det har vært en enorm forandring de siste to–tre årene, og pandemien er noe av det som har utløst dette. Man får et helt annet fokus på å bygge opp lagerbeholdninger, i motsetningen til før pandemien. Da skulle man bygge ned store lagerbeholdninger – det ville jo vært katastrofalt nå.
Mange bedrifter har flyttet sentrallagre til Sverige, men Krantz Kringstad tror at man nå vil ha lagre i Norge i tillegg.
Stor etterspørsel
NREP Logicenters både utvikler eiendommer og kjøper eksisterende bygg. Bare i Vestby vil selskapet ved utgangen av 2022 ha utviklet totalt over 130.000 kvadratmeter logistikk. Cirka 65.000 kvadratmeter ble signert under pandemiåret i 2021.
– Vi har nå leid ut prosjekter under oppføring mye tidligere enn først antatt, og vi bygger nå et logistikkbygg på spekulasjon som vil være på 17.000 kvadratmeter, sier Krantz Kringstad.
NREP har en portefølje, inkludert i fond, på 2 millioner kvadratmeter logistikkeiendom i Norden og Polen under forvaltning. I tillegg har selskapet 500.000 kvadratmeter under bygging i Norden.
