Reaksjonene på forslaget til ny småhusplan i Oslo, det vil si S-4220, er massivt negative fra både arkitekter og eiendomsutviklere.
– Telefonen har ringt fra før klokken 7 i dag. Folk har grått i telefonen. Alle som har kjøpt eiendom det siste halvåret jobber med prosjektering til en kostnad på 400.000 til én million pr. sak. Planen får store konsekvenser særlig for tomter som er litt skjeve, sier Terje Tinholt.
– Dette er ran på høylys dag.
– Selv så jeg på en eiendom til 40 millioner, men turte ikke av frykt for den nye småhusplanen. Nå er ikke tomten verdt mer enn 18 millioner. Oslo drives som en østeuropeisk stat med diktatorbeslutninger, sier Tinholt.
Et skriv fra Plan og bygningsetaten i Oslo dumpet inn på Altinn både hos eiendomsutvikler Terje Tinholt og Wood-arkitekt Johanne Taugbøl samt en rekke andre aktører onsdag. Skrivet slår fast at det er midlertidig forbud mot tiltak som omfattes av småhusplanen. Det betyr store deler av Oslo.
– Det er et ekstremt grep - en skandale av dimensjoner. Plan og bygg oppfører seg som en diktator, sier tidligere eiendomsmegler, nå eiendomsutvikler, Terje Tinholt.
Tiltakene
Så hva er det Plan- og bygningsetaten har foreslått som får en hel bransje til å skjelve?
Bakgrunnen er en bestilling fra rådhuset fra februar i fjor der det var ønske om at småhusområdene måtte skjermes for ytterligere fortetting, og at grønne verdier skulle vernes.
Etaten har levert ganske nøyaktig det politikerne ba om. For forslaget til ny småhusplan innebærer 600 kvadratmeter tomt pr. boenhet, kutt i utnyttelsesgraden fra 24 til 16 prosent, forbud mot å rive hus eldre enn 1946, forbud mot takterrasser, forbud mot å kutte trær, én meter redusert mønehøyde og 8 meter mellom bygninger med beboelse.
Den nye småhusplanen
Tomtestørrelse
Hver boenhet skal ha en tomtestørrelse på minimum 600 m2. Dette kravet gjelder ikke for sekundærleiligheter.
Tillatt utnyttelse
Maksimum tillatt % BYA = 16 %, mot 24 % tidligere. For noen områder blir tillatt % BYA = 12 %.
For sekundærleiligheter stilles det krav om én sykkelparkeringsplass per boenhet.
Bilparkeringsplasser som etableres på terreng skal medregnes i BYA med 18 m² pr. plass.
Bebyggelse og anlegg under bakken
Bebyggelse og anlegg under bakken kan kun etableres under arealer som er medregnet i BYA. Det tillates kun én etasje der overkant gulv ligger helt under ferdig planert terreng. Denne etasjen kan ha innvendig romhøyde på maksimalt 3,0 meter
Høyder
Følgende høyder tillates: a. Gesimshøyde inntil 6,0 meter og mønehøyde inntil 8,0 meter. (tidligere var det 6 og 9 meter)
Avstand mellom bygninger
Avstand mellom bygninger skal være minimum 8 meter, uavhengig av eiendomsgrenser, med unntak for frittliggende bygning som ikke skal brukes til beboelse med BYA og BRA inntil 50 m².
Grøntarealer og vegetasjon
Minimum 60 % av tomtens areal skal være grøntarealer.
Bevaring av store trær
Store trær skal bevares, og skal ikke felles. Dersom et stort tre tillates fjernet, skal dette erstattes av minimum to trær av stedegne arter. For erstatningstrær gjelder de samme kravene som for store trær.
Terrenginngrep
Minimum 65 % av tomtens areal skal holdes fri for terrenginngrep.
Takterrasser
Terrasse som ligger på/i boligens hovedtak (øverste tak) eller som utgjør minimum 1/3 av underliggende etasje, tillates ikke.
Bevaringsverdig bygning og bevaringsverdig boligbygning
Alle bygninger oppført før 1945 defineres som bevaringsverdige bygninger, med mindre fravær av verneverdier kan dokumenteres.
De få rike får hus
– Det er synd at de med god råd nå skal kunne trekke opp stigen etter seg og få beholde småhusområdene for seg selv. Men hva med de med lavere lønninger, skal ikke de også kunne bo i småhusområdene? Det er allerede veldig homogent i mange småhusområder, dette vil kanskje forsterkes ytterligere og bli veldig homogene bomiljøer forbeholdt noen få, sier arkitekt Johanne Taugbøl i Wood Arkitektur+Design.
Skrivet på Altinn sier at man ikke kan gjennomføre noen form for tiltak etter plan- og bygningsloven med mindre de er eksplisitt unntatt fra forbudet. Unntakene handler om innvendig tiltak, fasadeendringer og graving av kabler, mens alle nye boenheter får forbudet.
– Nå for tiden er det helt vanlig med saksbehandling i småhusområdenei Oslo på 6 til 12 måneder. Reguleringsprosesser tar 5-6 år. I denne saken har Plan- og Bygningsetaten jobbet ekstremt raskt. Det imponerer mest, og jeg registrerer at de kan når de vil, sier Taugbøl.
– Det vil la seg gjøre å bygge, men det blir forbeholdt de med veldig god råd som har råd til å kjøpe tomter og bygge egne eneboliger.
– Dette vil få konsekvenser for mange faggrupper som jobber med utvikling i småhusområdene; arkitekter, eiendomsutviklere, snekkere, gravere, rørleggere og elektrikere – listen er lang over folk som sysselsettes i forbindelse med utvikling i småhusområdene, sier hun.
– Det mest provoserende er at vi bor i Norges største by, og så skal den ikke få utvikle seg. Det er ikke sikkert alle barnefamilier vil bo i leiligheter rundt knutepunktene.
– Det må ligge til rette for en variasjon i boligtyper som er økonomisk tilgjengelig for vanlige folk, sier Taugbøl.
– Spikeren i kisten
– Det er latterlig med utnyttelsesgrad på 16 prosent og at man ikke får lov til å bygge mer under bakken enn over bakken. Det er i hvert fall spikeren i kisten. Når du ikke får bygge under bakken så må du bygge over. Vi ikke kan se noen tomter som det er mulig å bygge på, sier Terje Tinholt.
Han understreker at minimumskravet på 600 kvadrat handler om netto tomt.
– Jeg har fått tilbud om en tomt på 1,3 mål, men den er bare 856 kvadratmeter netto fordi du må trekke bort det som omfatter vei, grøntdrag og friarealer, sier Tinholt.
– Hvis du skal bygge en tomannsbolig behøver du 1.200 kvadratmeter netto tomt. Da får du bygge 96 kvadratmeter grunnflate pr. enhet inkludert parkering. Da har du 60 kvadratmeter til bolig, hvilket gjør at du ender med en bolig på 50 kvadratmeter netto, sier Tinholt.
– Når du maksimalt kan bygge tre meter under bakken, og ha én meter lavere mønehøyde, betyr det at du ikke får loft.
– Inntektsgrunnlaget for eplehageutbyggere er radert bort, konkluderer Tinholt.
– Har de lov?
Den erfarne arkitekten Lorentz Gedde-Dahl mener forslaget er uforståelig.
– Jeg skjønner ikke ansvaret man har. Det er frekt å lage en dato så fort. Tenk på alle som prosjekterer diverse ting. Så må de gjøre alt om igjen, sier Gedde-Dahl.
– Det virker helt merkelig. Hvis du har tomt på 1.190 kvadratmeter kan du bygge ett hus og om den er 1.200 kvadratmeter kan du bygge to. Det er lite gjennomtenkt. Jeg skjønner ikke hvordan dette går. Problemet er at de godkjenner så mange stygge hus. Det er ikke noe enhetlig preg. Forsteder i USA er nydelige. Alle er forskjellige, men ser harmonisk ut. De har ødelagt byen vår på grunn av reglene. Man har ikke regler for fasader. Det er mest tragisk.
– Jeg tror ikke dette går gjennom. Når du leser Finansavisen i dag kan du ikke godkjenne dette. Politikerne kan ikke godkjenne dette. Det er tragisk for mange. Byggestoppen burde kommet om et halvt år slik at folk ble ferdig med det som er sendt inn. Dette blir advokatmat, tror jeg. Har de lov til dette? spør Gedde-Dahl.
24.000 boliger berørt
– Husk at forslaget innebærer at man kun kan bygge 16 prosent av tomten under bakken også, ikke bare over. Før var det 30 prosent. Det medfører stort sett null parkeringsplasser under bakken, annet enn heis, sier Terje Tinholt.
– De har klart å stoppe hele Oslos byutvikling av småhus raskere enn de klarer å gjennomføre en ramme, sier en frustrert Tinholt.
Planen omfatter 24.000 boliger i Oslo eller 65 prosent av Oslos boligeiere.
– Dette handler om arv som blir radert bort, og de som ville bygge til barn eller foreldre i hagen kan bare glemme det. Vil du bygge en garasje eller bod, kan du bruke pengene på trær og hekk i stedet.
