Norske banker innvilger færre lån over 5 ganger inntekt enn i 2020 og 2021, viser Finanstilsynets Boliglånsundersøkelse 2022.
I 2020 var 5,83 prosent av lånene over 5 ganger inntekten. Så langt i år er andelen 3,88 prosent.
Fra i fjor til i år har det også vært en liten nedgang i lån mellom 4,5 og 5 ganger inntekten.
Dermed har problemet Finanstilsynet nylig foreslo å adressere gjennom en innstramming av utlånsforskriften avtatt de to siste årene. Finanstilsynet vil stramme til forskriften ved å senke maksimal belåning til 4,5 ganger inntekten, mot 5 ganger under den nåværende forskriften.
Også 2022-tallene viser at omtrent hvert fjerde lån ville vært utenfor forskriftsgrensen med det nye forslaget.
– Ikke førstegangskjøperne som er problemet
– Det er ikke førstegangskjøperne man skal bekymre seg for, men de andre med dårlig kontroll over økonomien, sier professor Are Oust ved NTNU.
– Omtrent 8-10 prosent av låntakerne er i denne kategorien, og det er de som er risikofaktoren, mener han.
– Å stramme inn reglene slik at man hindrer førstegangskjøpere som skal kjøpe seg normale boliger, det ville i hvert fall ikke jeg gjort.
– Økt ustabilitet
Oust mener at forslaget til innstramming i forskriften kan bidra til økt, ikke redusert, fare for finansiell ustabilitet:
– Førstegangskjøperne vil vise stor kreativitet for å komme seg inn i boligmarkedet uansett. Det er så mye mer lønnsomt å eie enn å leie. At de må vise slik kreativitet er i seg selv uheldig for stabiliteten, sier han.
– Det andre er at det er uheldig å endre reglene slik at boligkjøperne føler økt press i perioder. Forrige gang innstramminger ble diskutert, så vi en veldig økning i boligprisene i Oslo, sier Oust.
– Nå tenker førstegangskjøperne at de har et tidsvindu frem til jul. Rekker de ikke det, risikerer de at regelen er strammere. Det presser kjøperne til å gjøre ikke-optimale beslutninger. Hvorfor lage regler som skaper slike situasjoner? Det hjelper ikke på den finansielle stabiliteten.
Oust advarer mot å bruke boliglånsreguleringen som et konjunkturtiltak.
– Det er rentenes jobb. Det gjør det ekstra rart at Finanstilsynet nå foreslår det som egentlig bare er en liten justering av forskriften. De sier til markedet at reglene kan bli endret når som helst.
– Mange vil bli rammet av økte renter. Renteøkningene vil i seg selv bli den nye kredittrasjoneringen, men Finanstilsynet foreslår en dobbelt-innstramming.
Fleksibilitet til de eldre
Samtidig som andelen maksede boliglån synker, øker samlet gjeldsgrad forsiktig, fra 346 til 347 prosent av inntekten. Gjeldsgraden har imidlertid ikke økt for nye låntakere. Det er primært økte lån med pant i bolig som allerede var belånt som har dratt opp snittet de siste to årene. Gjeldsgraden for låntakere under 45 år har sunket, mens det er låntakere mellom 45 og 65 år som trekker opp.
Førstegangskjøpernes andel av ny gjeld har sunket klart fra 2021 til 2022.
Bankene har fleksibilitetskvoter, der de kan innvilge lån utover forskriftens maksimalgrenser. Det er særlig ved økning av eksisterende lån at kvotebruken øker, viser Finanstilsynets tall. Ikke minst får en betydelig andel eldre låntakere innvilget avvik fra forskriften.
Lavere belåningsgrad
Også målt mot boligens verdi (belåningsgrad) synker lånene.
Andelen lån over 85 prosent av boligverdien og mellom 80 og 85 prosent er den laveste på fem år. Andelen lån mellom 75 og 80 prosent er den laveste på fire år.
Utlånsforskriften stiller også krav til betjeningsevne, ved at låntakers evne til å tåle 5 prosentpoeng renteoppgang testes. Under 3 prosent av innvilgede lån er gitt til personer som ikke vil tåle en slik renteoppgang. Inkluderer man lån til personer som vil ha mindre enn 1.000 kroner igjen å leve for etter betaling av renter og avdrag, er 14 prosent av låntakerne i faresonen. Dette er imidlertid ikke primært nye låntakere, men først og fremst folk som har utvidet eksisterende boliglån.
