Christian Ringnes levde på 2000-tallet et liv uten bekymring for formuesskatt. Formuesskatt var bare noe banksparere og aksjeinvestorer holdt på med. Eiendommene til Ringnes og hans kolleger ble vurdert til en historisk verdi, oftest svært lav.
– Det var for godt til å være sant. Nå er det for ille til å være sant, sier Christian Ringnes til Finansavisen.
Han fortalte i desember i fjor til Kapital Eiendom at formuesskatten var seksdoblet på syv år.
– Det var grisebillig tidlig på 2000-tallet. Det skyldtes de lave ligningsverdiene som kunne være en tidel eller en 50-del av virkelig verdi, sier skatteadvokat Espen Ommedal i Thommessen.
GRISEBILLIG: Skatteadvokat Espen Ommedal i Thommessen innrømmer at eiendomsbesittere levde godt på 2000-tallet. Foto: Tuva Åserud/NTB
Går man 15 år tilbake, har skattejakten både på eiendomsinvestorene og for alle som har eiendom som en del av virksomheten, og også for alle eierne av sekundærleiligheter, blitt tøffere år for år.
SSB-modellen var starten
Skattejakten i eiendom ble startet av Jens Stoltenbergs regjering. Startskuddet kom med SSB-modeller for beregning av verdiene av boliger og næringseiendommer i 2009. Eller rettere sagt lov av 12. desember 2008, nr. 99, som innebar en ny metode for fastsettelse av formuesverdi på næringseiendom.
– Det var svært lave historiske ligningsverdier som ble forbedret vesentlig med modellen i 2009, sier seniorrådgiver Per Medby i Statistisk sentralbyrå.
Han arbeider med modellene som beregner formue for boliger og næringseiendommer.
– Modellen bragte oss vesentlig nærmere reell markedsverdi. Det var intensjonen med omleggingen og i tråd med det som forutsettes i lovverket, sier han og legger til at tre av fire eiendommer havner mindre enn 25 prosent unna virkelig verdi.
Den offisielle verdien av Christian Ringnes' eiendommer økte følgelig kraftig. Likevel utløste det ikke noe skattesjokk. For verdsettelsesrabatten på eiendom var på den tiden på 60 prosent.
– Når man da hadde belåning på eiendommene, endte det med at man ikke fikk skattemessig formuesverdi, sier Christian Ringnes.
Så ble rabatten kuttet
Jens Stoltenberg strammet litt til da han kuttet rabatten på eiendom fra 60 til 50 prosent i sitt siste regjeringsår. Da Erna Solberg tok over, skulle rabatten på eiendom og aksjer harmoniseres. Hun kuttet rabatten til 40 prosent i 2014 og videre til 30 prosent i 2015 og 20 prosent i 2016, før hun i 2018 fjernet rabatten på eiendom helt og erstattet den med vanlig aksjerabatt, som først ble økt til 45 prosent under Solberg og senere kuttet til 20 prosent av Støre.
Effekten for Christian Ringnes var enda større enn den synes ettersom det er stor forskjell på å få rabatt på eiendomsverdiene, slik han hadde tidligere, og å få rabatt på aksjeverdiene.
Det handler om at han tidligere fikk stor rabatt på bruttoverdiene i eiendom, mens han nå kun får rabatt på nettoverdiene etter fradrag for gjeld.
Rabatt på reell verdi
– Hvorfor spiller det noen rolle om rabatten er på de underliggende eiendommene eller på aksjene, spør Christian Ringnes pedagogisk.
Han viser at en person med 50 millioner i egenkapital og 50 millioner i gjeld i 2016 når alt var investert i eiendom, ville få 20 prosent rabatt på hele eiendomsverdier på 100 millioner, og følgelig skattegrunnlag på 30 millioner. Samme person vil i 2023 få 20 prosent rabatt av aksjeverdien på 50, og følgelig ha et skattegrunnlag på 40.
– Det du har rett i, er selvfølgelig at det fremdeles vil være 20 prosent rabatt på aksjeverdien i 2023, likt for eiendomsselskaper og andre aksjeselskaper, sier Ringnes.
– Poenget er at det for eiendomseiende aksjeselskaper på alle måter var gunstigere før, både på grunn av høyere verdsettelsesrabatter og på grunn av effekten gjelden hadde for å redusere formuesgrunnlaget.
– Skjerpelsen er villet, og slår sterkest ut for rene eiendomsselskaper. Men denne skatteskjerpelsen har også hatt virkning for alle selskaper som eier fast eiendom, typisk for mindre familieeide driftsvirksomheter, som er avhengig av eiendom for driften, sier han.
Skatt på underskudd
«Eiendom er preget av lav løpende avkastning. Det gir bare overskudd hvis renten er lav og skattetrykket moderat. I dag er netto leieavkastning og renten i beste fall like. Det betyr at før skatt er avkastningen på verdiene akkurat null. Når du likevel må betale formuesskatt, får du kontantstrømunderskudd som gjør at egenkapitalen forvitrer», uttalte Ringnes til Kapital Eiendom i desember, og:
«For to år siden var renten lav, og eiendomsbesitterne hadde løpende positiv kontantstrøm. De hadde overskudd til å betale selskaps- og formuesskatt og likevel ha inntjening igjen. På grunn av økt rente har de i dag null eller negativ kontantstrøm og må betale formuesskatten med penger de ikke tjener. I tillegg er formuesskatten skrudd til kraftig de siste årene. Jeg anslår i realiteten vel seksdobling de siste syv årene».
