RCR
«Styret vil understreke at det er en stor usikkerhet rundt selskapets evne til å fortsette driften», skriver styret i årsberetningen for 2022. Det samme budskapet fremføres i revisors rapport.
– Vi har forlenget alle lån til ut oktober med avdragsfrihet. Vi har vurdert muligheten for å hente ny kapital, men det er for tidlig. Det er et krevende kapitalmarked, og vi er i en krevende situasjon, sier Emil Eriksrød, gründer, hovedaksjonær og adm. direktør i eiendomsselskapet.
Selskapet hadde ved nyttår 2,78 milliarder i gjeld og finansielle forpliktelser. Av disse forfaller hele 1,95 milliarder i oktober.
Trenger ny kapital
«Skal selskapet fortsette som i dag, trenger selskapet ny kapital så vel som en vellykket refinansiering av den kortsiktige gjelden i 2023», skriver styret.
– Våre avtaler med bankene utløper i oktober, men vi har en god dialog med dem om forlengelse, sier Eriksrød.
Selskapet hadde ved nyttår en eiendomsportefølje på snaue 90.000 kvadratmeter. Av dette sto hele 20 prosent tomt.
BLYTUNGT Å FYLLE OPP: Arkaden i Skien ble kjøpt i 2017, men store arealer står fortsatt tomme. Foto: Kaare Martin Granerud
Til sammenligning hadde børsnoterte Entra en ledighet på 4 prosent, mens ledigheten i Oslo-markedet ligger på rundt 6 prosent. Hva status er for Telemarksregionen, er uklart ettersom de store næringsmeglerne ikke analyserer dette markedet spesifikt, men en ledighet på 20 prosent er drepende for et eiendomsselskap.
Solgte på brannsalg
Recreate skulle i høst hente ny egenkapital i en emisjon, men det ble med forsøket. I stedet måtte selskapet selge unna med begge hendene på brannsalg til de som ville kjøpe.
Resultatet ble salg på 1 milliard brutto, det halve når man regner inn Recreates eierposter, mens underskuddet før skatt for konsernet i fjor ble på hele 578 millioner. Mesteparten skyldes verdinedskrivninger på eiendomsmassen, og utgjorde hele 422 millioner. I tillegg er det det tatt nedskrivninger på andre datterselskaper.
| (Mill. kr) | 2022 | 2021 |
| Driftsinntekter | 215,7 | 137,2 |
| Driftsresultat | −235,7 | −37,3 |
| Resultat før skatt | −577,6 | 111,9 |
| Resultat etter skatt | −506,4 | 79,3 |
Børsnotert eiendomsselskap som frem til 25. mai i fjor het R8 Property. |
Hadde ved nyttår snaue 90.000 kvadratmeter næringseiendom. Har solgt ut en del etter nyttår for å få ned gjelden. |
Har en gjeldsgrad på 77 prosent ved utgangen av første kvartal og en arealledighet på 20 prosent. |
Har i dag eiendommer i Skien, Porsgrunn og Tønsberg etter å ha solgt seg ut av Oslo og Bærum i løpet av første kvartal. |
Ved nyttår var gjeldsgraden 85 prosent. I dagens marked har bankene generelt satt tak på rundt 60 prosent belåning til eiendomsselskaper, så 15 prosent egenkapital er helt ulevelig, både for bankene og selskapet.
– Etter nyttår har vi solgt to eiendommer, og ved utgangen av første kvartal var gjeldsgraden 77 prosent, sier Eriksrød.
Selskapet har børsmeldt at det kommer med førstekvartalstall 9. mai, dette er nå droppet. Selskapet er notert på Euronext Growth, og det formelle kravet er å rapportere halv- og helårstall.
– Vi har hittil rapportert hvert kvartal pluss årsrapporten. Vi har halvert antallet ansatte, og må kutte i administrative oppgaver, sier han.
Storslåtte visjoner
Historien om Recreate (selskapet het R8 Property frem til 25. mai i fjor) er historien om Emil Eriksrøds storslåtte planer om å bygge et eiendomsselskap med basis i Porsgrunn og Skien, for så å gå ut av Grenland-området til å bygge seg opp i og rundt Oslo, og deretter utenlands.
Finansavisen skrev en omfattende sak i oktober 2019 om selskapets gjeldsberg og heftig oppskrevne eiendomsverdier.
Selskapet gikk på børs 9. juni 2021, og første handelsdag sluttet kursen på 38,15 kroner. Da var børsverdien 820 millioner.
Eriksrød eier 50,5 prosent
I dag er Eriksrød den desidert største eieren med 50,5 prosent av aksjene. På veien har han også fått med seg en lang rekke lokale investorer, som George Emil Aubert. Han er styreleder i selskapet og fjerde største aksjonær med 5 prosent av aksjene.
Knut Bråthen er en lokal næringsdrivende som er nest størst med snaue 9 prosent. Tredje størst er Brødrene Jensen, et eiendomsselskap fra Oslo som eies av Leif Oddvin Jensen og hans familie. De har drøyt 8 prosent. Også eiendomsinvestor Carl Erik Krefting er på eiersiden med 1,5 prosent. Totalt hadde selskapet ved nyttår 170 aksjonærer, hvorav 99,9 prosent norske.
Fredag var aksjekursen 5,80 kroner, tilsvarende et fall på hele 85 prosent, som gir en børsverdi på 125 millioner. I årsrapporten er den verdijusterte egenkapitalen anslått til 460 millioner kroner, men markedet priser den altså til under en tredjedel av det.
20 PROSENT TOMME AREALER: Recreate sliter med massiv ledighet i sine bygg. Her ser man selskapets mest kjente, Powerhouse, i Porsgrunn Næringspark. Foto: Kaare Martin Granerud
Kraftig overbemannet
– Vi var et vekstselskap med store ambisjoner. Vi hadde en eiendomsportefølje på det meste på 3 milliarder. Med den staben vi hadde, kunne vi forvaltet 5–10 milliarder kroner, sier han.
Så sent som i fjor vår uttalte Eriksrød at ambisjonen var 5 milliarder i eiendom i løpet av 2023 og en gjeldsgrad på 55 til 60 prosent.
På det meste var det 34 ansatte i selskapet, målet er å komme ned i 15.
Seneste ut var finansdirektør Eirik Engaas. Han sa opp 14. april, uten en ny jobb å gå til.
– Han skal jobbe til oktober, når finansieringen skal være reforhandlet, sier Eriksrød.
AKSJONÆR OG STYRELEDER: George Emil Aubert. FOTO: Recreate
Tror ikke på verdivekst
Styret skriver i årsrapporten at situasjonen selskapet har havnet i, skyldes renteoppgang samt eksterne faktorer som inflasjon, økte strømpriser og annet.
– Det gjelder alle selskaper, også i eiendomsbransjen, men det er ingen andre som har havnet i så store problemer som dere. Hvorfor har dere havnet i en sånn situasjon?
– Vi satset på vekst, men vil fremover se mer på kontantstrømmen enn verdivekst. Vi tror ikke eiendomsverdiene vil stige igjen sånn situasjonen er nå, sier Eriksrød.
– Vi fikk også dårlig timing på et salg vi skulle gjennomført i andre kvartal, som det ikke ble noe av. Dette og et par mindre bygg som skulle selges, ble kansellert eller utsatt. Dette ga dårlig likviditet og mye dyrere lån.
Finansavisen skrev i midten av november om at Recreate måtte betale 19 millioner kroner for et nødlån på 160 millioner kroner.
Selskapet hadde også inngått en kjøpsavtale til 750 millioner for et bygg Skanska hadde oppført på Økern i Oslo. Dette klarte selskapet ikke å finansiere, og det måtte gå fra avtalen. Det kostet dem 27 millioner, pluss 13 millioner for at datterselskapet Evolve skulle slippe å leie to etasjer i bygget.
Bare lokale eiendommer
Etter nyttår har selskapet solgt seg ut av Oslo og Bærum, og det er nå bare i Skien, Porsgrunn og Tønsberg.
Selskapet har også inngått et samarbeid med et lokalt selskap, XG Eiendom. Avtalen er at Recreate legger inn fire eiendommer i deres felles selskap, RCR Skien, mens partneren stiller med likvider. I børsmeldingen står det at XG har rett på en avtalt rente før andre får utbetaling. I tillegg kan ikke Recreate legge flere eiendommer inn i selskapet uten kreditorers godkjennelse.
– Det ser ut som en ren dumping av eiendommer på brannsalg for å lette Recreates balanse uten at dere får noe igjen for det?
BLE IKKE SNUDD PÅ REKORDTID: Nesten en hel etasje står tom i Arkaden i Skien, som Eriksrød hadde store ambisjoner rundt. Foto: Kaare Martin Granerud
– Vi har bestemt oss for ikke å gi flere detaljer rundt transaksjonen før den er gjennomført, sier Eriksrød.
Én av eiendommene som legges inn i det nye selskapet, er Arkaden, opprinnelig et kjøpesenter i Skien sentrum. I dag er det en miks av handel, kontorer, helse, bespisning og parkering i bygget.
Finansavisen var innom senteret tirsdag, og en hel etasje står tom. Recreate kjøpte bygget i 2017 for 145 millioner fra Nordea Liv. Etter en omfattende ombygging og rehabilitering, står fortsatt store arealer uutleid.
– Vi skal snu Arkaden på rekordtid! Sammen med eksisterende og nye leietagere skal vi skape fremtidens storsenter, uttalte Eriksrød i en pressemelding etter at kjøpet var i boks.
AKSJONÆR: Carl Erik Krefting. FOTO: NTB
– Vi regner med at i løpet av 12–15 måneder skal bygget være fullt, sier Eriksrød nå.
Uinteressant børsselskap?
– Nå er dere ute av Oslo og Bærum og har bare eiendommer i Grenland og Tønsberg. Hvorfor skal et slikt selskap være attraktivt for børsinvestorer?
– Fremover vil vi i stedet for å bygge en portefølje av eiendommer, satse på eiendomsutvikling og å dele ut utbytter. Vi tror det kan være interessant for mange. Tidligere skulle vi vokse og hente kapital, derfor gikk vi på børs, sier han.
Det finnes mange lokale eiendomsutviklingsselskaper, men de er ikke på børs, og børsen er heller ingen egnet markedsplass for små selskaper med illikvide aksjer.
Entra har solgt unna alt av eiendom utenfor Oslo, Bergen, Stavanger, Trondheim samt Sandvika i Bærum og Drammen for å holde seg til de største markedene. Å være et lite eiendomsutviklingsselskap med nedslagsfelt i Grenland, kommer ikke øverst på radaren til investorer eller meglerhus.
– Vi har ingen planer om å gå av børs, men vi ser på alle muligheter, sier Eriksrød.
Blodrøde kontorhoteller
I tillegg til å være eiendomsinvestor er Recreate også inne i kontorhotellmarkedet gjennom det heleide datterselskapet Evolve. Dette ble kjøpt for 100 millioner i 2019, og hadde ved nyttår 25 lokaler de leide ut arealer i. Selskapet var ved nyttår Recreates desidert største leietager med nær 17 prosent.
I etterkant er de to byggene med store Evole-avdelinger solgt. Selskapet hadde i fjor inntekter på snaue 84 millioner og tapte 63 millioner.
I tillegg ble det tatt en goodwillnedskrivning på 121 millioner som følge av sterk usikkerhet rundt videre finansiering på grunn av Recreates problemer.
– I dag står Evolve bare for 2,6 prosent av det utleide arealet vårt, sier Eriksrød.
Da har selskapet gått over til å være leietager, med finansielle forpliktelser for leien i stedet for å gi leieinntekter til Recreate.
