Den spektakulære, men sakterullende kollapsen i coworking-selskapet WeWork kan få store konsekvenser i et amerikansk eiendomsmarked som allerede har store problemer.

I New York City er WeWork den største private leietageren av kontorareal, med kontorfellesskap på 87 adresser. Nå forsøker selskapet å terminere 41 av leieavtalene, etter at det natt til tirsdag søkte konkursbeskyttelse sammen med 516 datterselskaper under den såkalte Chapter 11-bestemmelsen.

Det vil sende kontorledigheten i byen, som ifølge Jones Lang Lasalle (JLL) er på 16,5 prosent, ytterligere opp.

De største bankene kommer til å greie seg, for de har ikke gjort så mye dumt. Men en del regionale banker kommer til å slite

Pål Ringholm, PKH

ILLE, MEN IKKE SOM SUBPRIME: Investeringsdirektør Pål Ringholm. Foto: Iván Kverme

I tillegg skal selskapet forsøke å dumpe 24 andre leieavtaler, mens de resterende vil møte krav om leiepriskutt.

– Konkursen kommer på verst tenkelige tidspunkt, mener Pål Ringholm.

Han er omtalt som den første i Norge som så finanskrisen komme. I dag jobber han som investeringsdirektør i Pensjonskassen for helseforetakene i hovedstadsområdet (PKH), hvor han har ansvaret for over 38 milliarder kroner.

Et implodert marked

Ringholm har lenge holdt et øye med det amerikanske eiendomsmarkedet, som ennå er sterkt preget av pandemien: Svært mange er blitt værende på hjemmekontor istedenfor å reise inn til de store byene for å jobbe. Dermed har kontorledigheten skutt i været mens eiendomsverdiene er sendt i kjelleren – godt hjulpet av høyere renter.

– San Francisco er episenteret, med et verdifall på opp mot 55 prosent. Jeg var der i mars og møtte 20 tech-selskaper, men det var nesten ingen på jobb, sier Ringholm.

WeWork tilbyr kontorfellesskap på 16 adresser i vestkystbyen, men flere av disse kommer uunngåelig til å bli tømt. Selv om selskapet tegnet langvarige (og overprisede) leiekontrakter i stor stil i boomperioden frem til virusutbruddet, åpner Chapter 11-reglene for terminering – med gårdeierne på sidelinjen. Ifølge advokatfirmaet Mayer Brown klassifiseres uteblitt leie som et usikret krav i boet.

Bare i New York skylder WeWork leie på rundt 49 millioner dollar til ulike gårdeiere. Mange av dem risikerer nå å få nøklene tilbake – uten pengene.

«Konkursen kan føre til ytterligere press i et marked som allerede står overfor høy ledighet og stor fremleieaktivitet som følge av økningen i hjemmekontor og hybridkontor etter pandemien (...) Når WeWork nå skal forhandle om lavere leie, må gårdeierne regne inn effekten det vil ha på lånene deres», sier Ross Yustein, styreleder i advokatfirmaet Kleinberg Kaplans eiendomsavdeling, til CoStar.

Treg materie

Sist uke beskrev konkurs- og omorganiseringsekspert Howard Ehrenberg i advokatfirmaet Greenspoon Marder situasjonen i WeWork som «litt av et rot – quite a mess», i en uttalelse til Market Watch, sitert av Morningstar.

«Det er vanskelig å se for seg hvordan de kan komme seg ut av dette. Kanskje de gjenoppstår som et mye mindre selskap», la han til.

Da hadde WeWork-aksjen falt over 98 prosent på Wall Street bare siden nyttår, og selskapet ble priset til 45 millioner dollar. Kontrasten til verdsettelsen på 47 milliarder dollar i 2019 var astronomisk.

– WeWorks konkurs er noe av det best varslede noensinne. Den gårdeieren som er overrasket over konkursen, kan ikke ha lest avisen, sier Ringholm.

– Men har markedet forberedt seg?

– Jeg ser ikke bort fra at man har bundet hendene på ryggen. Man skulle også tro at aktørene i eiendomsmarkedet hadde forberedt seg på høyere rente, men det hadde de ikke. Det ble et sjokk.

– Krise i anmarsj

Ringholm tror at den skyhøye kontorledigheten i amerikanske storbyer unektelig vil føre til lånebrudd og konkurser for mange eiendomsselskaper, og at det vil kunne dra med seg mindre banker.

– Noen hundre milliarder dollar kommer til å tapes over de neste årene. Ettersom lånene forfaller, kommer bankene til å få konvolutter, og når de rister på dem, er det nøklene som kommer, sier han.

– Kan dette være en ny subprime-krise i anmarsj?

– Det er en næringseiendomskrise i anmarsj, men den er ikke på langt nær så voluminøs som subprimekrisen. De største bankene kommer til å greie seg, for de har ikke gjort så mye dumt. Men en del regionale banker kommer til å slite.

OGSÅ I OSLO: WeWork leier av Canica på Tjuvholmen og her i Vika. Foto: WeWork

– Det norske kontormarkedet fremstår veldig annerledes, med bare moderat ledighet. Er Norge helt isolert fra eventuelle hendelser i USA?

– Man kan lage den hypotesen at andre land kommer bedre ut av dette enn de anglosaksiske landene, der folk har lengre vei til jobben og barnehagedekningen er dårligere, sier Ringholm.

I Norge opererer WeWork på to adresser i Oslo – i Vika og på Tjuvholmen. Driften utenfor USA og Canada er ikke omfattet av Chapter 11-prosessen, men lønnsomheten i WeWork Norway er tilsynelatende elendig. 

Selskapet har ennå ikke levert regnskapet for 2022, men tapte 163 millioner kroner de tre foregående årene.

Dun & Bradstreet fraråder kreditt, og klassifiserer betalingserfaringen som «dårlig». WeWork Norway er registrert med to betalingsanmerkninger på 4.981.035 kroner hver, begge til Tjuvholmen allé 1–5 AS, som eier lokalene WeWork leier på Tjuvholmen.

Dette selskapet eies igjen av Hagen-familiens Canica, som også leier ut lokaler til WeWork i Haakon VIIs gate 5 i Vika.