Da smittealarmen gikk og folk over store deler av verden ble sendt på hjemmekontor i 2020, brøt det raskt ut en stor debatt om hvorvidt kontorets glansdager var over for godt. På den ene siden sto tilhengerne av hjemmekontor, som argumenterte for mer frihet, fleksibilitet, kostnadsbesparelser og bortfall av kjedelig og tidkrevende reising til jobben. På den andre siden: Tradisjonalister som mente hjemmekontor ledet til isolasjon, rygg- og nakkeplager, redusert produktivitet og skilsmisser – for å nevne noe.
Fasiten, som nå er kjent, gir begge leire rett. Men kanskje ikke på den måten man skulle tro.
Konsekvensen av pandemien for kontormarkedet er nemlig blitt ganske forskjellig i Norge og i USA.
– I starten av pandemien svarte bedriftene at de skulle kutte bruken av areal, men så snudde det, sier Thomas Ramcilovic, analysedirektør i DNB Næringsmegling.
To ulike verdener
Idet pandemien brøt ut for drøyt tre år siden, begynte selskapet å spørre store norske kontorleietagere om deres estimerte arealbruk i fremtiden. I dag svarer omtrent halvparten at de venter å trenge omtrent det samme som nå. Resten svarer imidlertid at de kommer til å behøve «mer» eller «betydelig mer» areal.
– Ifølge kontorundersøkelsen er de ansatte på hjemmekontor opp mot to dager i uken. Det er opp fra mellom null og én dag i uken før pandemien. Dette skulle man tro betød et lavere kontorbehov, men de svarer at de ikke ser for seg mer bruk av hjemmekontor, men heller et økt arealbehov grunnet vekst, sier Ramcilovic, og mener noe av grunnen kan være et økt behov for møterom til videomøter og lignende.
I fjor ble det ifølge Arealstatistikk signert leiekontrakter for rekordmye kontorareal i Oslo. Hovedstaden har nå en gjennomsnittlig kontorledighet på 5,1 prosent – en enorm kontrast til situasjonen i mange amerikanske storbyer. Der har den økte hjemmekontorbruken slått mye hardere ut i leiemarkedet, som flere steder er helt i knestående.
Kontorledighet og leieprisnivå
| By | Ledighet | Toppleie pr. kvm. |
| Oslo | 5,1 % | 5.000 kr |
| Bergen | 7,0 % | 3.200 kr |
| Trondheim | 4,6 % | 3.000 kr |
| Stavanger | 8,8 % | 3.600 kr |
Særlig gjelder det tech-tunge San Francisco, der Cushman & Wakefield i første kvartal registrerte en kontorledighet på svimlende 24,8 prosent.
«Teknologiselskaper ble tvunget til å finne ut hvordan man kan jobbe bortefra. Det viser seg at å drive et teknologiselskap på den måten fungerer sabla bra (pretty darned well ). Det er ikke perfekt, men å takle kulturforskjeller knyttet til fjernjobbing viser seg å være enklere enn å takle misnøye blant de ansatte om alle skal tvinges inn på kontoret fem dager i uken», skrev Ben Horowitz, medgrunnlegger av det suksessrike ventureselskapet Andreessen Horowitz, på selskapets nyhetsblogg i fjor.
Og idet mange nok selskaper i en bransje gjør det samme, skapes en egen dynamikk:
«Som et resultat, har nesten hvert eneste teknologiselskap gått over til fjern- eller hybridjobbing, en endring som dyptgående svekker Silicon Valleys nettverkseffekt», fortsatte han.
I Norge er det få som pendler veldig langt. I USA og England er det folk som må reise i flere timer for å komme seg til og fra jobbThomas Ramcilovic, DNB Næringsmegling
Samtidig kunngjorde Horowitz at hele selskapet skulle «opp i skyen»:
«Hovedkontoret vårt vil være i skyen, men vi vil fortsette å etablere fysiske kontorer rundt om i verden hvor det er behov for å støtte våre team og partnere.»
Pendling ødelegger
Flukten fra kontorbyggene begrenser seg ikke til IT-selskaper. En del av ledigheten kan også tilskrives generell økonomisk usikkerhet.
Ifølge fDi Intelligence sto 18,6 prosent av amerikanske kontorer tomme i første kvartal – 5,9 prosentpoeng mer enn i fjerde kvartal 2019, altså rett før pandemien brøt ut.
Sett bort fra San Francisco, har ledigheten økt mest i New Yorks Midtown, Austin, Seattle og Salt Lake City.
I New Yorks finansdistrikt er ledigheten registrert til 22,6 prosent.
– Hvorfor er dette så forskjellig i Norge?
– Norske bedrifter har foreløpig greid seg veldig bra, med støtteordninger under corona og færre konkurser enn normalt, sier Ramcilovic, før han nevner en mer praktisk årsak:
– I Norge er det få som pendler veldig langt. I USA og England er det folk som må reise i flere timer for å komme seg til og fra jobb.
Han påpeker også at arbeidslivet i Norge tradisjonelt har vært mer fleksibelt enn i USA, og at flere her hjemme hadde mulighet til hjemmekontor også før pandemien. Dermed er overgangen blitt mer voldsom i USA.
En frykt mange har er at de tomme kontorene vil trigge en negativ spiral som leder til en ny finansiell krise. Mens gårdeierne havner i et kappløp om å sette ned leieprisene, må de takle høyere finansieringskostnader og stupende eiendomsverdier som kan trigge tvangssalg. Forvalteren Blackstone har innført uttaksbegrensninger i sine eiendomsfond av frykt for kollaps.
På et mer lokalt plan tappes de amerikanske storbyene for tilreisende og skatteinntekter. Ifølge The New York Times utgjør eiendomsskatt rundt en tredjedel av byens inntekter. Av dette igjen, står næringseiendom for rundt 40 prosent.
Flokker seg i sentrum
Hvordan er så utsiktene i Norge? De er ihvertfall langt unna de amerikanske, om man skal tro DNB Næringsmegling. Selv om Norges Bank estimerer lavere sysselsetting det kommende året, skal leieprisene og etterspørselen etter kontorer formodentlig holde seg oppe. Ihvertfall når det gjelder Oslo sentrum.
– Leieprisveksten henger historisk tett sammen med sysselsettingsveksten. Nå kommer vi fra en periode med veldig bra vekst, og vi tror leieprisveksten vil flate ut, sier Ramcilovic.
– Ikke falle?
– Nei, ikke i sentrum, for det er så lite ledig areal. Det bygges veldig lite, så selv med en betydelig etterspørselsbrems, ville markedet gått fra lav til moderat ledighet, hevder han.
For randsonen er han mer avmålt.
– Det er en klar tendens at bedriftene vil til sentrum. I deler av randsonen er det langt mer ledige lokaler, og leiene vil neppe holde tritt med konsumprisutviklingen overalt. På den annen side har det vært mange konkurrerende nybyggprosjekter i randsonen som har holdt prisene nede de siste årene. Nå bygges det lite, og nye prosjekter vil kreve langt høyere leienivåer enn dagens for å kunne starte opp.
