Markedet for næringseiendom har fått seg en alvorlig knekk etter at rentene begynte å stige. Eiendomsverdiene har antagelig falt med 15–25 prosent siden toppen for noen år tilbake – senest bevist ved panikksalget av Oslo-eiendommen Telegrafen til John Fredriksen-eide Norwegian Property.
Der gikk egenkapitalen fløyten for investorene i et Arctic-rigget syndikat idet eiendommen ble solgt for litt over 1,6 milliarder kroner – ned fra 2,25 milliarder for tre år siden.
Er det mulig, liksom, tenker jeg. Men ja, det er mulig, de surrer rundtTrygve Hegnar, Finansavisen
Svøpen for de 159 investorene i syndikatet ble et obligasjonslån som skulle forfalle 14. desember. Lånet hadde en rente på 2,7 prosent, som minst ville blitt tredoblet ved en refinansiering. Dermed sto investorene overfor to dårlige valg: Enten kaste gode penger etter dårlige i en emisjon, eller akseptere et dumpingsalg til Fredriksen. De valgte det siste.
For få grå hår
På Finansavisens årlige eiendomskonferanse på Grand Hotel i Oslo fredag sparer ikke redaktør Trygve Hegnar på kruttet mot det han oppfatter som hodeløse investeringer da renteklimaet var annerledes.
– Hvordan kan det ha seg at så mange fornuftige mennesker vi skriver om i Finansavisen har hatt kort forfallstid på lånene sine, og trodd at nullrente eller 2 prosent skulle vare resten av livet? Hvorfor er det så jævlig mange dumme, spør han i en samtale med eiendomsinvestor Carl Erik Krefting i Carucel Eiendom.
– Det er fordi de ikke har så grått hår som du og jeg har, svarer Krefting.
– Men det er jo helt utrolig. Hvorfor bandt de ikke renten på 2 prosent? De har ofte belånt en eiendom for tre–fire år, og så ser de bort i fra at renten kan gå opp i 6–7 prosent... er det mulig, liksom, tenker jeg. Men ja, det er mulig, de surrer rundt, fortsetter Hegnar.
– Det er et par generasjoner etter oss som ikke har vært med på dette før, parerer Krefting (70) til Finansavisen og Kapitals redaktør (80).
– Men er vi enige om at norske investorer i eiendomsmarkedet har vært litt tåpelige – at de har trodd at nullrenter eller renter på 2 prosent skulle vare evig, og så har de gearet det 70–75 prosent, spør Hegnar.
Du og jeg var jo med på eiendomskrakket i 1989, jeg husker en periode vi hadde 15–16 prosent renteCarl Erik Krefting, Carucel Eiendom
– Ja, det er svaret på det. Og det har du mye mer av i Sverige enn i Norge. Se på Telegrafen: Vi som har vært i bransjen en stund, vi skjønte jo ikke helt prisingen første gang det ble solgt – satt og regnet på det, men jeg hadde en annen kalkulator, sa Krefting, som selv kunne tenkt seg bygget – til en annen pris.
– Men når man får et prospekt, hvordan i all verden, hvilken avkastning og lønnsomhet over tid tror de at de får?
– Jeg tror de la til grunn 10 prosent IRR (internrente, journ. anm.), og det skjønte ikke jeg helt den gangen. Men jeg har en mye enklere kalkulator enn de har, da. De har jo en sånn veldig komplisert kalkulator, svarer Krefting, med et stikk til maskinparken hos Arctic Securities.
Meglerhuset var selv ikke eksponert mot verdifallet, men har derimot tjent betydelige beløp på tilrettelegging og innhenting av kapital.
Er krisen glemt?
Hegnar stusser over at investorene i dette og flere andre syndikater tilsynelatende er profesjonelle, men at de likevel har gått på en rentesmell:
– Vi må lære av ting. Det som skjer i Arctic-prosjektene – sikkert 99 prosent av de som er gått inn der er profesjonelle forvaltere – egne penger, forvaltning – det er ingen amatører, og så må de putte inn 50 eller 300 millioner i egenkapital. Og det er det ingen som forutså?
– Du og jeg var jo med på eiendomskrakket i 1989, jeg husker en periode vi hadde 15–16 prosent rente, parerer Krefting.
– Å bli overrasket over at inflasjonen er 5–6–7 prosent? Jeg husker på slutten 1980-tallet, da hadde jeg tilfeldigvis litt penger en stund, og da gikk jeg i Kreditkassen og skulle sette penger på konto. Hvor mye rente fikk jeg da, spør Hegnar.
– 17. Og er det vits i å drive business da, tenkte jeg. Det vi opplever nå er jo ingenting. Det er enkelt å drive business nå.
Rentenedgang
Banknæringen er naturligvis også representert på konferansen. Olav T. Løvstad, som er leder for eiendoms- og entreprenørsegmentet i DNB, forsøkte å berolige forsamlingen med at de lange rentene har falt 60–70 basispunkter siden toppen tidligere i år, at inflasjonen begynner å trende nedover og at Norges Bank sannsynligvis ikke hever styringsrenten 14. desember.
– Jeg liker ikke å være spåmann, men hvis du ser på konsensus blant analytikerne, er det en sannsynlighetsovervekt for at det ikke blir en renteheving, sier Løvstad.
– Har det vært mange idioter i markedet, slik Hegnar insinuerte fra scenen her?
– Jeg mener markedet er relativt profesjonelt, og mye mer profesjonelt enn det var for noen tiår tilbake. Det er kommet flere aktører inn, som eiendomsfond, og markedet i Norge er preget av langsiktige, dyktige familieselskaper, mens det i andre land er mer børsnotert eiendom.
– Men sist inn i en høykonjunktur er typisk syndikatene, slik det også var i 2007?
– Ja, i noen tilfeller er det kanskje sånn. Men at noen kommer inn i den fasen – det toppet seg i 2021 – sånn er det jo i et marked. Det er vanskelig å finne bunner og topper, sier Løvstad.
– Så det er ikke slik at alarmen bør ringe når syndikatene spretter opp?
– Nei, jeg tror ikke det.
– Vil vi se flere pressede salg?
– Det vil jeg heller ikke tippe på, men jeg tror markedet som helhet vil klare seg relativt bra. Det er robust og kontantstrømsorientert, mener Løvstad.
