I forrige uke overrasket Federal Reserve markedet med å signalisere tre rentekutt neste år. «En duete overraskelse», konstaterte sjefsøkonom Marius Gonsholt Hov i Handelsbanken.
I New York steg børsene kraftig, og særlig for tungt belånte eiendomsselskaper var nyheten kjærkommen.
Men investorene kan lide av det en tidligere sentralbanksjef kunne kalt irrational exuberance – altså overdreven optimisme. Konsensus i rentemarkedet er nemlig ikke tre rentekutt, men seks. Slik er det også her hjemme.
– Norges Bank har indikert to rentekutt, men markedet priser inn nesten fem kutt, sier eiendomsanalytiker Simen Mortensen i DNB Markets, som mandag var gjest i Børsmorgen på FATV.
– 2024 blir et veldig makrodrevet år. Faren er at det blir veldig volatilt, sier han.
Kraftig kursoppgang
På Stockholmsbørsen, som huser en lang rekke eiendomsselskaper, har tolkningen av rentesignalene allerede hatt stor effekt. Mange av selskapene har steget kraftig gjennom høsten, riktignok etter å ha blitt skutt hardt ned da rentene ennå var på vei opp.
Blant annet har kriserammede SBB steget 49 prosent de seneste tre månedene, mens Balder er opp 33 prosent og Castellum opp 24 prosent.
De få eiendomsaksjene på Oslo Børs har ikke respondert på samme måte, men så har da også Norges Bank lagt seg på en mer kontrær linje, sist bekreftet av den noe uventede rentehevingen sist uke. Entra er opp 13 prosent på tre måneder, mens Olav Thon Eiendomsselskap har steget 6 prosent.
Utbyggerne må nok kanskje gå en runde med seg selv og vurdere om prosjektene er verdt kvadratmeterprisenSimen Mortensen, DNB Markets
– De seneste 14 dagene har vi sett hvor mye disse amerikanske rentene har å si for forventningen til rentebildet. 20–30 prosent i flere aksjer siden bunnen her – det er jo veldig spesielt. Det har vært veldig volatilt gjennom 2023, med press fra stigende renter. La oss være ærlige: stigende renter er et problem for eiendomssektoren, og når renten faller er det ikke rart at det går bedre, sa Mortensen under sendingen mandag morgen.
Ren matematikk
Den store usikkerheten rundt renten og utslagene dette kan gi for høyt gearede selskaper gjør Mortensen betenkt. Noen «løp og kjøp»-situasjon mener han ikke det er.
– At vi får alle de seks kuttene som er priset inn? Begynner det å komme inn litt skuffende makrotall, kanskje inflasjonen holder seg litt høyere, så vil vi se reverseringer. Vi tror på et veldig volatilt år neste år også, men det er ikke nødvendigvis bedret selv om renten har stupt ned så fort som den har gjort nå, for mest sannsynlig blir det ikke flatt deretter, sier han.
Analytikeren mener likevel at kursoppgangen til nå kan forsvares.
– Det kan forsvares hvis du ser på yieldgapet, som har vært nesten konstant under de store bevegelsene. Det er rentebevegelsene som prises rett inn i aksjene, sier han.
– Så dette er ikke overilt?
– Nei, det henger matematisk sammen med lange renter. Det er verdens mest gjennomanalyserte rente som beveger seg, og store markedsoverraskelser der slår gjennom til resten av sektoren. Spørsmålet blir hvilket nivå rentene skal normalisere seg på. Normalt har prime yield et påslag på 175 basispunkter over langrentekurven.
Tikker mot forfall
Med ett markant unntak – krisesalget av Telegrafen i Oslo sentrum til John Fredriksen – har transaksjonsmarkedet stått ganske i stampe i år, med kjøpere og selgere som ikke greier å bli enige om pris.
Mortensen tror handelen vil ta seg opp, men ikke nødvendigvis på grunn av lystige selgere.
– Det er masse gjeld som forfaller neste år og i 2025 – er det et minefelt som ligger foran her?
– Det er ihvertfall mange katalysatorer. Spesielt i norsk eiendomsbransje, hvor mye har vært i syndikatmiljøet. Nesten en tredjedel av det norske transaksjonsmarkedet de siste ti årene har vært syndikater, og der blir det nok muligheter hvor man ser at visse aktører har behov for å kapitalisere.
– «Visse aktører» – da tenker man automatisk på Arctic Securities' prosjekter, men det er sikkert mange flere også?
– Jeg har ikke lov til å kommentere akkurat det, sier Mortensen.
– På generelt grunnlag tror vi ihvertfall det vil åpne seg muligheter som kan bli spennende.
Mener boligprisene må ned
Mortensen dekker også entreprenører med tidvis tung eksponering mot nyboligmarkedet. Både Veidekke og AF Gruppen har greid å holde ordrereservene oppe selv om markedet for nye boliger har kollapset.
Samtidig har lobbyorganisasjoner som Eiendom Norge og Norsk Eiendom tatt til orde for en rekke tiltak som blant annet øremerkede tilskudd og kjøp av nye boliger, fjerning av formuesskatt på sekundærboliger, opphevelse av den midlertidige utlånsforskriften, enklere byggekrav, øke rentefradrag på boliglån og hintet om at styringsrenten bør holdes i ro.
– Er disse utspillene litt tullete eller har organisasjonene et poeng?
– Det er en mismatch mellom lønnsnivå, boligprisnivå og rentenivå. Eiendomsaktører har over mange år vært i en heldig situasjon, i motsetning til retailere, folk som handler i aksjer og andre – folk som av og til har måttet selge med tap, sier Mortensen.
– Det er de ikke vant til?
– Det er de ikke vant til. Utbyggerne må nok kanskje gå en runde med seg selv og vurdere om prosjektene er verdt kvadratmeterprisen. Kanskje gjøre som retaileren: selge noe med litt rabatt for å kjøpe varer som kanskje selger litt bedre. Utfordringen er at det koster veldig mye penger å vente hvert eneste år nå. Rentene kapitaliserer seg opp og øker tomtekostnaden.
– Boligbehovet er der, men problemet blir at pris-, rente- og lønnsnivået ikke er på linje.
– Er det litt sutrete – boligbyggerne er så godt vant at med en gang det begynner å butte, så blir det krise?
– Jeg skjønner jo at det er krise for dem når alt volumet forsvinner. Det er et behov for produktet, og befolkningsveksten er der, men det hjelper ikke når betjeningsevnen ikke er til stede. Da er det prissettingen som gjør at det blir en mismatch. Det ser vi nå, sier Mortensen.
