– Å bytte leietager i de dyreste kontorområdene kan koste helt opp mot tre–fire års leie, mellom 15.000 og 20.000 kroner pr. kvadratmeter. Å fornye med en eksisterende, koster det halve i ombygging og tilpasninger, sier direktør for analyse, Thomas Ramcilovic, i DNB Næringsmegling.
– Vi kjenner oss ikke igjen i de tallene, vi bruker vesentlig mindre i capex (capital expenditure, investeringsbehov, red. anm.) når vi får nye leietagere enn tidligere, sier markedsdirektør i Norwegian Property (Npro), Ellen C. Kobro til Finansavisen.
Npro eier det meste av kontorlokaler på Aker Brygge. I tillegg har selskapet mye i Nydalen i Oslo og på Fornebu i Bærum.
Mismatch
– Gårdeierne opplever at det er en mismatch mellom det leietagerne sier om miljøfokus og betalingsviljen deres for bærekraftige løsninger eller viljen til å avstå fra store tilpasninger av lokalene, sier Ramcilovic, som understreker at han uttalelser seg på generell basis, ikke om avtalene Npro har inngått nå.
Onsdag morgen meldte Norwegian Property at de har reforhandlet to leieavtaler på Aker Brygge med advokatfirmaene DLA Piper og CMS Kluge. De leier henholdsvis 5.300 og snaue 5.900 kvadratmeter, og begge selskapene signerte en tiårs leieavtale.
DYRE BYTTER: – Det er en mismatch mellom det leietager sier og det de krever, sier Thomas Ramcilovic, analysedirektør i DNB Næringsmegling. FOTO: Gard Setsaas
Sjef for DLA Piper Norway, Kjetil Haare Johansen, sier i pressemeldingen at det gjennomføres en betydelig oppgradering og modernisering av lokalene for å imøtekomme nye behov.
Dyre nye leietagere
– Det er ikke uvanlig at det nå går tre–fire års leie kun til tilpasninger til nye leietagere. Gårdeiere uttrykker stor frustrasjon over kostbare leietagertilpasninger, selv om de øker leiene, sier Ramcilovic.
I DNB Næringsmeglings ferske investorundersøkelse spør meglerhuset 25 av de største eiendomsinvestorene i det norske markedet om de opplever at leietagerne har merbetalingsvillighet for miljøvennlige løsninger.
Svaret er relativt nedslående for de som håper at leietagere skal bidra i utviklingen av mer miljøvennlige bygg i en næring som står for en svært stor andel av verdens klimautslipp.
53 prosent av investorene svarer at leietakerne i liten grad har merbetalingsvilje for miljøvennlige løsninger, 41 prosent i noe grad, mens bare 6 prosent opplever at leietakerne i stor grad ønsker til å øke leien for dette.
Inne eller ute av kampen
Likevel sier leietagere som flytter – ni av ti av de spurte, at energiklassen bør være i spennet A til C, altså svært høye krav.
– KJENNER OSS IKKE IGJEN I TALLENE: Ellen C. Kobro, markedsdirektør i Npro. FOTO: Ronja Sagstuen
– Gårdeiere forteller oss at de anser miljøfokus som en forutsetning for å kunne være med i konkurransen om en del leietagere. I de beste beliggenhetene er det lite ledighet og høy etterspørsel, så der kan nok gårdeier ta igjen investeringene med økt leie, men i randsonene er det mer prissensitivt og utfordrende å regne store rehabiliteringsprosjekter, sier Ramcilovic.
Og det er ikke bare rundt energiklassen det er skille mellom liv og lære.
Mens det ofte snakkes om gjenbruk av materialer og at nye leietagere skal flytte nærmest rett inn i kontorene andre har brukt, er det ikke det som skjer i praksis.
– Nye leietagere krever ofte at lokalene er spesialtilpasset deres virksomhet. Selv om de har god standard og kunne ha fungert fint, krever leietager i mange tilfeller skreddersøm. Da må man rive ut forholdsvis nytt interiør, og hvis man må flytte på elektriske løsninger, er det dyrt, sier Ramcilovic.
– Tidligere rev vi ut mye, nå er det mye gjenbruk ved reforhandlinger, sier Kobro.
Reforhandling halv pris
DNBs tall viser at for topplokaler med årlig leie på 6.000 kroner pr. kvadratmeter, kan det brukes 15.000 til 20.000 kroner pr. kvadratmeter for å få inn ny leietager, mens ved reforhandling er det fra «as is» med lite eller ingen investeringer til opp mot halve kostnaden. Andelen reforhandlinger har ifølge Ramcilovic økt markant i senere tid.
– Vi snakker om rundt ett år på for nye leietagere, og vi er også kjent med langt lavere enn det, sier Kobro.
– Det er utrolig forskjellig. Skal man få inn en ny leietager i et lokale der et advokatfirma har sittet på cellekontorer, koster det mye å gå over til en åpen løsning. Og det er selvfølgelig noen som har spesielle behov, det koster, sier hun.
Gårdeierne forteller at mens det i 2021 i snitt kostet 8.900 kroner pr. kvadratmeter å få inn en ny leietager på prestisjefylte beliggenheter, er tallet i dag 12.000 kroner, men mange rapporterer at mellom 15.000 og 20.000 kroner ikke er uvanlig. Mye av snittøkningen på 40 prosent skyldes prisvekst i byggekostnader, men leietagertilpasningskravene har økt.
– Leietagernes krav er en vesentlig årsak til de økte leieprisene vi har sett de senere årene, sier Ramcilovic.
Coronakrav
Kravene er blitt annerledes etter coronaperioden, med større behov for teknisk utstyr og utforming av lokalene for å kunne gjennomføre videomøter. Men også tiltak for å bedre energisertifiseringen av bygget trekker opp kostnadene.
I tillegg til de to nevnte advokatkontraktene, har Npro også reforhandlet med et annet advokatfirma på Aker Brygge, Wiersholm, som forlenget i fem år.
– Vi skriver ofte femårs eller kortere. Å ha kostnader på tre–fire års leie, går ikke da, sier Kobro.
– Kreves det skreddersøm, øker kostnadene og leieperioden må ha lengre løpetid.
– Det snakkes om 6.000 kroner pr. kvadratmeter i leie for de dyreste lokalene, er det den prisen dere har reforhandlet på?
– Det er i hvert fall det nivået, uten at jeg vil si noe konkret, men det er reforhandlet på meget markedsmessige betingelser, sier hun.
Holder seg unna Bjørvika
– I Bjørvika forsvinner minst to og et halvt års leie når du bytter leietaker. Jeg skulle gjerne sett avkastningsregnestykket over ti–20 år, sa adm. direktør Per Øivind Dahl i Tellus Eiendom til Kapital i desember.
Han holder seg derfor borte fra slike eiendommer, men investerer heller i handelseiendommer.
– Der er kostnaden ved leietakerskifte mellom 1.000 og 1.500 kroner pr. kvadratmeter, sa han.
