– I Bjørvika får du 4.000 kroner i leiepris pr. kvadratmeter, men må ut med 10.000, kanskje 15.000 kroner pr. kvadratmeter når leietaker flytter. Jeg skulle gjerne sett et regnestykke over totalavkastningen over 10–15–20 år på slike eiendommer, sier Per Øivind Dahl, adm. direktør i Tellus Eiendom.
Han eier 9 prosent av selskapet, mens Edvard Bakkejord sitter på resten.
– Minst fire års leie
– Bytter du leietaker, forsvinner minst fire års leie. Vi holder oss derfor unna kontoreiendommer i Oslo sentrum. Vi satser på handelseiendommer, og der er kostnaden ved leietakerskifte mellom 1.000 og 1.500 kroner pr. kvadratmeter, sier han.
– Hva er de største kostnadsdriverne ved leietakerbytte?
– I kontorbygg er ventilasjon og kjøling noe som ofte må skiftes eller utbedres ved nyutleie. Heis og himling med grunnbelysning er dyrt. Ny oppdeling av lokalene med tilhørende oppdeling av ventilasjon og kjøling når vegger skal flyttes på, er også kostbart, sier han.
I handelsarealer er det langt enklere utforming av aralene.
– I våre handelseiendommer er det ikke heis eller fellesareal av betydning. Mange handelsaktører overtar lokalene som “white box” (hvite vegger og nøytrale fliser eller linoleum på gulv) med grunnbelysning. I tillegg skal lokalet normalt være åpent uten skillevegger. De vil gjerne ha sin egen faste innredning i form av reoler og layout og bruker lokalene og innredningen av lokalene som en del av sin branding og synlighet for egen kostnad, sier han, og fortsetter:
– Dersom man sammenligner en kontor- og en handelseiendom over tid, tror vi en handelseiendommer gir tryggere og bedre avkastning.
En fordel sentrumseiendommer dog har, er at de får en relativt sett lavere beskatning.
– Avkastningssatsen som brukes når du setter skatteverdien, er langt høyere enn markedsvurderingen. Har du et bygg som prises med en yield på på 4,0–4,5 prosent, får du aldri mer enn maks 50 prosent verdisettelse skattemessig, sier han.
Ut av bolig
Mens Tellus i 2015 hadde 300 leiligheter som de forvaltet fullt, med utleie, rehabilitering og annet, gikk de siste leilighetene ut av regnskapsbøkene 1. juni.
– Vi solgte den siste boliggården i desember i fjor, mens overtakelsen var 1. juni i år. Nå er vi helt ute av boliginvesteringer. Ser du bort fra verdistigningen, er det dårlig løpende avkastning å drive med boligutleie, særlig nå etter at skattene har økt, sier han.
Et forhold ved boligutleie er at utleier må leie ut i minst tre år. I tillegg må det gå minst 12 måneder fra leiekontrakten signeres til leien kan inflasjonsjusteres.
– Dette betyr at over tid vil minst en tredel av alle leilighetene i en bygård ikke være underlagt inflasjonsjustering. Leien taper seg i verdi ved høy inflasjon, sier han.
– Ved nysignering slår vel effekten av inflasjonen inn?
– Ved nyutleie blir det jo alltid leid ut til markedsleie. I det siste, med sterkt stigende kpi, har vi opplevd at løpende kpi-justerte leier har vært høyere enn det vi oppnår ved nyutleie, sier han.
– Tror det blir billigere
– Hva gjør dere med pengene dere fikk fra boligsalget? Er det noe dere har budt på?
– Vi sitter litt roligere enn før, men vi solgte unna for både å bedre likviditeten, men også for å ha penger til nye kjøp. Vi har gjort noen fremstøt, men vi har fått tilbakemelding om at budet vårt er lavere enn det eieren har brukt på å bygge eiendommen. Da blir det stopp i forhandlingene, selv om budet trolig tilsvarer dagens markedspris, sier han.
Han tror heller ikke at verdifallet fullt ut er tatt ut selv om mange ser for seg at rentetoppen er nådd.
– Vi tror det er billigere i februar eller mars, så da blir det til at man venter litt til, sier han.
