– Både å regulere og bygge krever enorme beløp. Nå som vi har fått realisert en god del penger fra Diagonale, har vi muligheten til å forsere utviklingen på Grønlikaia og Filipstad, sier Kjell Kalland, som er adm. direktør i Hav Eiendom.
I mai ble det kjent at Olav Thon Gruppen har kjøpt ut Hav Eiendom fra det kombinerte kontor- og studentboligbygget som de to selskapene oppførte i Bjørvika i 2018. Transaksjonen priset den 41.700 kvadratmeter store eiendommen til rundt 3 milliarder kroner.
Nettogevinsten for Hav Eiendom ble ryddige 800 millioner kroner. På toppen kommer leieinntekter på 200 millioner siden bygget sto ferdig.
Som et dominospill
Hav Eiendom er Oslo Havns eiendomsgren, og eies 100 prosent av det kommunale selskapet. Oslo Havn KF har likevel betydelig selvbestemmelsesrett, og kommunen har ingenting med driften i eiendomsselskapet å gjøre.
Pengene som genereres av Hav Eiendom går tilbake til havnevirksomheten, som med utviklingen av Fjordbyen nærmest vil bli bygget opp på nytt – med langt større kapasitet, men likevel på et mindre areal i Sydhavna.
Det blir helt annerledes enn resten av Bjørvika, med mye mer vann mellom byggeneKjell Kalland, Hav Eiendom
Utbyttet for 2023 ble 150 millioner kroner. Dermed er 1,95 milliarder 2024-kroner utbetalt siden Hav Eiendom ble etablert i 2003.
Allerede er gamle havneområder som Bjørvika og Bispevika slukt av byutviklingen, mens Filipstad (vest for Aker Brygge) og Grønlikaia (bortenfor Sørenga) står for tur.
Men tid tar det. Lang tid. Det gjelder ikke bare reguleringsprosesser. Penger trengs for å frigjøre arealer og sette i gang nye prosjekter. Det er her salget av Diagonale kan gi en boost.
– Vi pløyer penger inn i Oslo Havn så de kan flytte og effektivisere havnevirksomhet, og så kan vi bygge og realisere verdiene som ligger i tomtene. Det er som domino. Brikkene må stå med riktig avstand, sier Kalland.
Grønlikaia er blinket ut som det neste store utviklingsområdet. Dette er havnestripen bortenfor Sørenga, mot Ekeberg.
– Hav Eiendom eier Grønlikaia, og leier ut arealene tilbake til Oslo Havn. Der kan vi begynne om et par år, sier eiendomssjefen.
Bikker 300.000 pr. kvm.?
Den innerste delen av Grønlikaia er preget av mye trafikkstøy, men er med sin relative nærhet til Oslo S egnet til kontorbebyggelse. Her er det mulig å oppføre ganske store bygg, og det er skissert 3.000 arbeidsplasser i området.
– Jeg ser for meg at vi jobber både med bolig og kontor parallelt. Når vi får tilstrekkelig utleiegrad, går vi i gang. Slik leiemarkedet for kontorer er i dag, tror vi det er mulig, sier Kalland.
Hav Eiendom
Lenger sør er det avsatt arealer for 1.500 leiligheter – omtrent det dobbelte av hva som er bygget på selve Sørenga. Hav Eiendom vil bygge langs to nesten parallelle løp: Ytre og indre havnepromenade. Den ytterste bebyggelsen vil ligge på påler i fjorden.
– Det blir helt annerledes enn resten av Bjørvika, med mye mer vann mellom byggene, sier Kalland.
Jeg skal ikke legge skjul på at prisnivået blir høytKjell Kalland, Hav Eiendom
Opprinnelig hadde ikke Hav Eiendom mandat fra eierne til å utvikle boliger på egenhånd – kun regulere og selge tomter. Dermed ble det andre aktører som Stor-Oslo Eiendom, Sørenga Utvikling og Oslo S Utvikling (OSU) som tok de store boliggevinstene. I fjor ble spillereglene imidlertid endret, og selv om partnerskap og tomtesalg fortsatt kan bli aktuelt, ser Hav Eiendom nå for seg å utvikle mye på egen kjøl.
Men om noen tenker at offentlig eierskap betyr rabatterte boliger, må de tenke om igjen.
– Vi er kommersielle og skal ha markedspris, sier Kalland.
Kjøperne på Grønlikaia må altså være forberedt på å grave med dyptgående borerigg i lommene, særlig om de ønsker seg leiligheter på Ytre havnepromenade. Allerede i 2022 ble en leilighet i OSU-prosjektet Vannkunsten solgt for nesten 290.000 kroner pr. kvadratmeter.
For kort tid siden omtalte Finansavisen en leilighet i Bjørvika hvis verdi hadde økt med 95 prosent på fem år – fra 14,6 til 28,5 millioner kroner.
– Hvordan blir prisene på Grønlikaia?
– Det blir et spenn, men jeg skal ikke legge skjul på at prisnivået blir høyt. Det vil være boliger som kan bli enda dyrere enn de i Vannkunsten, for her ligger du helt ute i fjorden, men det kan også bli boliger som er billigere enn de i Mariakvartalet, sier Kalland.
Skimter lys på Filipstad
Også lengst vest i Fjordbyen, på Filipstad, mener Hav Eiendom at tidspunktet for byggestart snart er synlig i horisonten. En finansieringsfloke rundt ombygging av E18 forbi strøket har forsinket utbyggingen i lang tid, men for det såkalte Hans Jægers kvartal – nærmest Tjuvholmen – ser tomteeieren for seg at byggingen kan starte uten nedgravd motorvei.
Meningen er at utbyggerne skal finansiere 50 prosent av kostnaden av å legge E18 i kulvert, kommunen resten. Men når ingenting bygges, blir det heller ingen penger. Kommunens andel av finansieringen er også i det blå.
– I byrådserklæringen har Filipstad og Grønlikaia den høyeste forventningen om fremdrift. Vi kan begynne å bygge Hans Jægers kvartal, og så skaffe penger til kulverten. Vårt siktemål er å ha et planinitiativ for Filipstad klart for Plan- og bygningsetaten allerede i høst, sier Kalland.
– Som Plan- og bygningsetaten umiddelbart stanser?
– Det ble vedtatt en reguleringsplan i 2020. Jeg oppfatter at det er en positiv politisk driv rundt dette, sier han.
Totalt er det skissert å bygge nærmere 3.000 boliger på Filipstad, hvorav drøyt 400 i Hans Jægers kvartal.
– Filipstad virker som et evighetsprosjekt?
– Med stor politisk oppmerksomhet og godt samarbeid med Plan- og bygningsetaten, har vi ambisjon om rask prosess, sier Kalland, som håper byggingen kan starte i 2028.
– Hvis ikke andelen i Diagonale ble solgt, hva ville skjedd da?
– Det er klart; vi kunne solgt andre ting eller prøvd å låne opp på selskapet, eventuelt solgt tomter på Grønlikaia eller forsinket utbyttene til Oslo Havn. Det er det siste vi ville gjort. Alt kunne gått saktere, men dette var en veldig grei løsning.
Stanset av veibyråkrater
Skjær i sjøen dukker imidlertid opp der man minst venter dem. Nylig blokkerte Statens vegvesen Hav Eiendoms plan om å bygge et kontorbygg på den såkalte Fiskebrygga ved Oslo Børs, som nå er et asfaltert parkeringsareal. Det til tross for at Vegvesenet på forhånd hadde trukket innsigelsene mot planen.
Statens vegvesen har siden nektet å kommentere avslaget.
– Jeg synes det er utrolig svakt at en etat med stå stor innvirkning ikke vil uttale seg. De begrunner avslaget med en «helhetsvurdering». Det må gå an å forklare dette bedre, sier Kalland, som hevder at Vegvesenet står uten juridisk eller faktisk grunnlag for avslaget.
Han mener vingling som dette kan ødelegge for andre prosjekter.
– Når du tar ut en slik viktig brikke, får det dominoeffekter på andre områder, sier han.
Kontorbygget på rundt 27.000 kvadratmeter er ment å huse 1.500–1.700 arbeidsplasser, og ble i 2022 vedtatt av et enstemmig bystyre. Avslaget er innklaget, og avventer nå behandling hos Vegdirektoratet.
