Mandag denne uken var det duket for budrunde på en treromsleilighet i Østgaards gate 3 på Torshov i Oslo. Den 47 kvadratmeter store leiligheten lå ute med en prisantydning på 3,99 millioner samt en fellesgjeld på 250.000 kroner.
Men da en budgiver som bød 160.000 kroner over prisforlangende fikk budet avslått, med begrunnelse fra megler om at selger ønsket enda mer, var overraskelsen stor.
– Gråsonetaktikk
I et innlegg på LinkedIn tar Ida Helene Skjeggedal, som både bisto og er en nær venninne av den aktuelle budgiveren, et oppgjør med det hun kaller «lokkepris og cowboyvirksomhet som er fullstendig uakseptabel».
– Det er vanskelig nok for mange å komme inn på boligmarkedet fra før. Da trenger vi ikke å fyre opp markedet enda mer med slike gråsonetaktikker, poengterer hun overfor Finansavisen.
Den aktuelle blokken leiligheten befinner seg i, har tidligere vært benyttet som en utleiegård. Nå er alle leilighetene i ferd med å selges enkeltvis, etter at den Oslo-baserte eiendomsutvikleren Jonor overtok adressen i mars for å «slakte og dele» gården.
– Lokkepris?
Skjeggedals venninne står for tiden i et samlivsbrudd, og søndag var hun på visning i den aktuelle leiligheten i håp om å finne seg et sted å bo med sin halvannet år gamle datter.
Dagen etter tikket det inn et bud på 3,5 millioner, før det krøp sakte men sikkert oppover. Klokken 12:52 la venninnen inn et bud på 4,15 millioner, hvilket er 160.000 kroner over prisantydningen, med ønsket overtagelse den 1. oktober.
– Så går tiden uten at vi hører noe. Akseptfristen er for lengst passert, men venninnen min får beskjed fra megleren om at han ikke får tak i selger.
Da sender Skjeggedal en melding til megleren, og ber om en bekreftelse på at leiligheten er solgt for 4,15 millioner. Megleren svarer tilbake at leiligheten ikke er solgt ennå.
«Så selger godtar ikke bud som er godt over prisantydning? Lokkepris?», spør Skjeggedal megleren, som da svarer at selger ønsker seg overtagelse litt før.
Da hiver venninnen seg rundt og sier at hun kan overta leiligheten tidligere og at overtagelsesdatoen er fleksibel for henne.
Megleren svarer at prisen er for lav, før budgiveren understreker at hun tross alt har gitt et bud 160.000 kroner over prisantydning, attpåtil uten noen forbehold.
Så, klokken 15:05, tikker det inn et nytt bud, fra en annen budgiver. Men budet er like stort, altså 4,15 millioner. Det budet godtas heller ikke.
Megleren sier deretter at selger ønsket minst 4,3 millioner for leiligheten. Boligen blir så trukket fra markedet, før den «visstnok skal legges ut på nytt til en høyere pris».
Beklager
Finansavisen har tatt kontakt med den aktuelle megleren, som ikke ønsker å kommentere saken. Han henviser til adm. direktør i Nordvik Bolig, Martin Kiligitto.
Under det aktuelle LinkedIn-innlegget, skriver Kiligitto blant annet følgende:
«(...) Først av alt vil jeg beklage at venninnen din sitter igjen med en dårlig følelse etter budrunden. I Nordvik har vi gode systemer og rutiner for prisfastsettelse som følger Forbrukertilsynets veiledning for markedsføring av bolig. Selv om rutiner og regelverk blir fulgt, kan det oppstå forhold som gjør at budrunden fremstår uoversiktlig.
Deretter følges det opp med at selger står fritt til å akseptere og forkaste ethvert bud, og at for å selge en bolig, må megler ha selgers aksept på budet.
«Etter utløpet av akseptfristen ble det klart at selgers forventning til pris var endret, og megler valgte derfor å avslutte annonseringen av boligen inntil videre.»
Kiligitto fremhever at hverken megler eller kjeden ønsker at budrunder skal ende som dette.
Til Finansavisen legger Kiligitto til at selger står fritt til å selv velge hvem de ønsker å gjøre en avtale med, og at en megler ikke har «makt» til å akseptere et bud uten selgers velsignelse.
– Slike situasjoner oppstår heldigvis ytterst sjelden, men det er kjedelig for alle parter når det oppstår, utdyper han videre.
– Spesiell sak
Bak selgerselskapet Jonor står Ludvig Nord-Varhaug, Jon-Sverre Sedal og Svein Anders Tunheim.
– Vi skjønner veldig godt at den ene budgiveren er skuffet, og føler seg urettferdig behandlet. Men dette var en spesiell sak, fastslår førstnevnte.
Han forklarer at det opprinnelig var tre budgivere. Da budene økte, trakk den ene parten seg.
Da sto det to interessenter igjen. Begge ønsket seg leiligheten, men for den ene parten, som altså ikke var Skjeggedals venninne, oppsto det en akutt, familiær situasjon som gjorde at vedkommende ikke hadde det nødvendige fokuset til å delta videre i budrunden der og da.
– Hva med den andre budgiveren, kunne dere ikke solgt boligen til henne? Budet var jo tross alt et stykke over prisantydning?
– Situasjonen som oppsto kom brått på. Vi valgte å avvente budrunden videre, og trekke annonsen fra markedet, slik at budgiveren med den familiære situasjonen skulle få tid til å områ seg og summe tankene. Denne interessenten var opprinnelig svært interessert i leiligheten.
– Ikke grådige
– Dere har solgt unna de aller fleste leilighetene i blokken. Er det slik at dere ble fristet til å trekke boligen fra markedet etter at dere så at de andre boligene ble solgt for gode priser, og ønsket å «skvise den siste dråpen ut av sitronen» ved salgene av de siste leilighetene?
– Nei, men jeg forstår hvorfor du spør om det. Vi selger over 50 leiligheter i løpet av et år, og 50 eller 100.000 kroner mer eller mindre for én leilighet utgjør derfor ikke så store forskjeller totalt sett.
– Om vi er grådige eller hensynsfulle som velger å avvente situasjonen, får være opp til andre å vurdere. Vi mener at vi prøvde å være hensynsfulle.
Han mener også det er verdt å påpeke at det er langt fra sikkert at leiligheten blir solgt for mer enn 4,15 millioner hvis den skulle ende opp med å bli lagt ut på nytt.
– Det er mange boliger på vei ut for salg nå, så det er ikke nødvendigvis en fordel for oss om vi må forsøke å selge leiligheten en gang til.
– De to interessentene vil uansett få muligheten til å åpne budene sine igjen før boligen eventuelt legges ut på nytt, slik at de skal slippe å måtte konkurrere med potensielt nye interessenter, sier Nord-Varhaug.
Jonor har solgt mange leiligheter i flere andre blokker tidligere, eksempelvis i Båhusveien 2–8 på Sinsen.
– Der solgte vi 48 leiligheter, hvor alle ble solgt til budgiveren med det høyeste budet. Dette ene tilfellet i Østgaards gate var spesielt, påpeker han videre.
– Ikke eksakt vitenskap
Adm. direktør i Norges Eiendomsmeglerforbund, Carl Geving, sier på generelt grunnlag at prisantydningen man går ut med på markedsføringstidspunktet, skal være en sum selger er villig til å selge for.
– Samtidig er det verdt å påpeke at prisantydninger ikke er eksakt vitenskap, og at det kan oppstå situasjoner underveis som gjør at bildet endrer seg.
– Kan det å avslå et bud 160.000 kroner over prisantydning bety at prisen var en såkalt lokkepris?
– I utgangspunktet ja, og det å sette en lavere pris enn hva man er villig til å godta for å lokke til seg flere interessenter, er forkastelig. Det er vi veldig tydelig overfor meglerne våre på.
– Men her fremstår det som om det har oppstått en helt spesiell situasjon, som er vanskelig å gardere seg mot.
Dessuten finnes det ifølge Geving forskning som tyder på at lokkepris i mange tilfeller virker mot sin hensikt.
– Ofte kan man faktisk ende opp med en dårligere salgspris, så denne taktikken er uansett ikke å anbefale. Den er også ulovlig.
– Det er også viktig å poengtere at eiendomsmeglere har en omsorgsplikt som handler om at kjøpers interesser også skal ivaretas, ikke bare selgerens.
